皮书观点
一、2008年房地产市场调整：以销售面积大幅下降为主要特征
2008年房市“打折、促销”甚至“大幅降价”等商家活动层出不穷，但大部分购房者并没有感受到。事实上，尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对价微降，但从全国、全年看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量上，还不是全面的调整。
2008年商品房销售面积同比下降19.7%，销售大幅下降，住房制度改革以来，商品房销售面积逐年连续增长，2008年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来首次，成为2008年房地产市场“调整”最明显的标志。
但市场其他主要指标并没有类似态势：
■全国房地产投资额同比增长20.9%，增幅虽较2007年下降9.3个百分点，但延续了房改以来投资逐年连续增长的趋势，在2008年达到历史最高，商品住宅投资走势也如此。
■土地购置面积同比减少，但仍处于近年波动范围之内：2004年创新高近
■新开工面积同比小幅上升。
■施工面积与投资指标一样，从房改以来也在逐年连续增长，2008年达到最高。但需要注意的是，2008年的施工面积基本逐月减少，后半年大幅减少，需要关注此种趋势。
■竣工面积与2007年相比减少3.5%，但仍高于2006年。
■房价：从全年看，房价依然增长，呈现“量跌价涨”局面；从年初到年末的变化看，房价增幅逐步回落，年末绝对价微跌，呈现下调趋势。
2008年全国商品房销量大幅萎缩，成为市场不景气的主要反映，但全年房价在历经多年快速增长、价位高企的情况下同比却仍上涨了6.5%，呈现“量跌价涨”特点。从各月看，1月到11月房价同比仍然在上升，但环比增幅逐月下降，12月份绝对价同比出现微降，房价呈现走低趋势。
房价高企并继续增长与销售清淡、需求萎缩并存，与开发商主导市场定价权不无关系。销售量大幅下降，表明供大于求或价格偏离市场支撑，是市场向开发商发出的下调产品价格的明确信号，但许多开发商为继续维持高利润不愿意和不甘心顺应市场变化下调房价、等待政府出手救市等是形成全年总体“量跌价涨”局面的主要原因之一。面对“量跌价长”，开发企业选择“减产”应对市场变化，竣工面积减少、施工面积从年初到年末大幅缩减。然而，尽管竣工面积减少，商品房空置面积却以较大幅度增加，全国商品房空置面积同比增长21.8%。在竣工面积大幅减少的情况下，空置面积较大幅增长，说明开发商以“减产”的措施难以应对市场变化。
二、市场调整的主要原因
一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产市场经历了近10年快速发展，高收入、富裕家庭的自住房需求已经基本满足，购房主要群体转移到工薪阶层，住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始显现，但近几年房价一直快速飚升，导致市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。价格上涨超出消费者购买能力时，价格回落就成为必然，楼市也是如此。
二是调控政策使投资特别是投机风险增大。2007年下半年出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2008年延续实施。同时，随着全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2007年底房地产市场开始出现的调整迹象进入2008年逐渐明朗，使投资、投机性购房风险进一步增大。尽管因投资、投机性购房数据缺失，无法估算投资、投机性购房减少对2008年市场销售量减少的影响，但因投资和投机资本的逐利本性和对市场变化的敏感性，人们有理由相信，2008年投资和投机性购房大幅减少（有人甚至认为已经基本绝迹），是销售量减少的重要原因之一。
三是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。
四是开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行环境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，2007年土地购置面积、竣工面积达均达房改以来最高。
房价高企并快速上涨与消费者购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。
三 、2009年房地产市场发展趋势
受世界经济形势影响，2008年下半年以来国内经济呈现下滑趋势，2008年12月份全国GDP增长率降到6.8%。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济目前呈现出向好迹象，但全球性金融危机至2009年初仍未显示触底迹象，我国经济还存在着变数，房地产市场发展也存在着不确定性，总体上2009年我国房地产市场大体存在如下趋势。
（一）房价上半年总体下行，下半年市场有回暖可能
1. 国内外经济形势与房地产自身发展规律促房价下行
住房体制改革之后，伴随经济的快速发展和城市化推进，我国房地产市场经历了近十年快速发展。旺盛的需求、良好的预期等多种因素促使房地产价格一路攀升。2008年下半年在国内外宏观经济形势变化及多年调控政策累积效应的作用下，楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落、走低趋势形成。
从产业发展看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产业也不例外，但由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年房价总体将处于高位。
2．房价下降预期强烈
首先，资金问题可能促使开发商降价促销。资金短缺成为2008年困扰房地产企业的大问题，在楼市销量锐减的情况下，资金回收量减少，资金缺口增大。自2008年3月开始，房地产企业资金来源增速低于应付款累计增速， 2008年9月房地产资金来源累计增速比2007年12月下降了27.2个百分点。2009年来自资金的压力或将成为房价下调的重要因素，房地产企业需要主动降价促销。
其次，在政府调控、房价形成下降趋势、大量保障性住房建设等众多因素影响下，普通房者观望情绪难以消退。对房地产市场预期的变化，使市场很难吸引敏感的投资和投机资本进入。2008年全国商品房空置面积大幅增加，亦恐难在2009年年中逆转。尽管开发商打折、降价促销，但若房价与市场继续脱节，似难让需求者付诸行动。
此外，国家有关部门呼吁房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理价格促进商品住房销售；一些城市的政府官员也公开表态，政府不会为高房价托市；一些房地产商积极降价促销，为企业争得了发展空间，提高了竞争力等等，形成了强烈的促使房价下调的社会氛围。
3．下半年房市有回暖可能
房地产市场自2007年9月开始进入调整，2008年年中房市调整更为明朗，不仅全国许多城市销量锐减，更有前期房地产价格领涨的城市房价出现下行，12月份全国70个大中城市绝对价格同比出现下降。但总体来看，中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大。这主要是因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现，而市场需求尤在。
特别是2008年下半年以来，国家及时地调整了宏观政策，如大幅降息和存款准备金率，放松信贷等，对房地产市场是利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将有补偿性释放。一些房价前期调整幅度较大的城市房市有可能率先走出低迷，趋于回暖。
（二）保障房建设力度大，商品房市场存在不确定性
中央提出了4万亿元扩大内需投资计划，其中9000亿用于新增廉租房、经济适用房及棚户区的改造工程,平均每年达3000亿元，相当于2008年全国房地产实际完成投资额的10%。保障性住房建设力度前所未有，大量住房困难家庭将受益。
受销售下降、空置房存量较大等因素的影响，上半年商品房建设投资意愿会受到抑制。由于国际金融危机尚未见低、改善性住房扶持政策尚不明朗、房地产市场调整、观望情绪的改变需要时间等，2009年商品房市场还存在较大的不确定性。下半年在积极财政政策和适度宽松货币政策作用下，若经济形势出现明显好转，商品房市场可望回升。
（三）房地产企业面临优胜劣汰
2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年国内房地产企业将迎来重组高峰。
整体来看，一线品牌发展商虽然销售受到冲击，但其行业的领导地位和上市公司背景，在融资方面有一定优势。2008年一些品牌企业依然取得了与 2007年持平的销售面积和销售收入业绩，市场份额也有提高。调整将新一轮的洗牌将加速进行，使强者更强。实力较小的开发企业不得不通过降价换取销售资金回笼，企业自救和整合力度将决定自身的命运。
从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产行业持续健康地发展。
（四）暖市成为调控政策的主基调
在国际金融危机冲击和国内经济下滑的背景下，房地产业的稳定发展对宏观经济意义重大。为维护市场稳定，2009年我国房地产调控政策将以暖市为主，以防止房地产市场大起大落、在宏观经济中发挥“保增长”的作用为目标。
1．降息及下调准备金率有利于暖市
降息及下调银行存款准备金率不仅可以降低房地产开发的融资成本，还可以减少按揭购房者的还贷成本，对于楼市是绝对利好。自2008年9月以来，央行五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持充足流动性，促进信贷增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%，对房地产市场产生了积极的影响。适度宽松的货币政策也带来了房地产信贷放松的预期，为房地产企业缓解资金紧缺带来希望。2009年为刺激经济，扩大投资和就业，在适度宽松的货币政策下，利率和准备金率尚有下调空间。“两率”下调有助于激活股市，股市转暖以及扩大债券发行规模，有助于为房地产市场提供资金支持。
2．加快房地产融资多元化步伐
为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多元化和社会化将有新进展。主要通过增加和扩大项目融资渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业的自有资金生成能力；通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。2009年房地产信托投资基金（REITs）有望在国内试点，其产品设计和制度安排也将更注重防范风险。为了拓宽保障性住房建设资金来源，在确保资金安全的前提下，将住房公积金用于经济适用住房等住房建设，将在有条件的地区开展试点。
3．完善住房消费政策
在国际国内经济下行的背景下，发挥房地产业满足内需、促进经济增长的作用凸显重要，为此中央、地方政府已出台了一系列政策措施。若前期的政策不能见效，2009年激活住房消费市场的新政策措施有可能继续出台。
总之，2008年全国房地产市场不景气明显，而房地产市场是否能在2009年企稳回升还存在着较大不确定性。一方面受房地产市场自身规律的作用，房价有继续下探的空间，但是受住房需求以及暖市政策的作用，房市也存在着回暖的可能。如果考虑到房地产业对经济的重要作用，政府调控政策力度加大，本年度后期市场出现企稳回暖迹象的可能性较大。
四、促进我国房地产稳定健康发展的政策建议
我国房地产投资约占现有固定资产投资总额的1/3，住宅销售额大约相当于城镇居民消费额的1/4。采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产市场信心和预期，促进房地产业稳定健康发展，对于扩大内需保增长，改善民生促和谐具有全局性的长远意义。
（一）调整土地批租节凑，加大信贷扶持力度，促进房地产开发投资稳步增长
应对国际金融海啸，“扩内需、保增长”成为2009年度我国宏观调控目标。而房地产业由于其巨大的拉动效应，在经济低谷时期于保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。房地产开发投资取决于多方面的因素，在房产市场需求不变的条件下，开发成本越低，则投资增长越快。因此在房地产市场交易清淡的形势下，降低开发成本，有利于促进投资稳定增长。为此可以从土地和资金这两大房地产开发命脉采取措施。
1.调整土地批租节奏，保证房地产开发用地适度增长
土地购置是房地产开发成本的重要组成，地价下降能有效降低房地产开发成本。在我国，地方政府垄断开发用地一级市场。在经济繁荣时期，通过控制用地供给，抬升地价，可以获取更多的土地出让收入，抑制投资过度增长；在经济调整时期，继续维持高地价，形成大面积土地流拍，导致二级市场土地价格居高不下、闲置土地流转困难，进而导致房地产开发投资下滑。所以适应调整时期的宏观形势，各级政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。
2.提高对新增开发项目的信贷扶持力度
房地产开发资金占用大，需要大量的信贷资金支持，信贷资金可获得程度和信贷资金成本对房地产开发具有重要作用。经济调整时期，金融系统出于风险的担心，谨慎施贷，导致开发企业资金信贷困难。实际上，房地产风险主要发生在繁荣时期的资产购置环节，调整时期或调整后期的新增房地资产往往已经贬值，进一步贬值风险较小。所以应引导金融系统对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。
（二）规范开发进程，促进房地产开发企业优胜劣汰
房地产开发投资稳步增长，不仅要求政策扶持，还需要房地产行业的健康规范。
1.规范房地产开发程序
房地产开发周期较长，其开发过程由开发立项、征地基础建筑、主体建筑、装修、房产销售等多环节构成，各环节之间环环相扣，一气呵成，才能保证开发投资的落实。因此管理部门应依据我国房地产开发实际进程，科学规定房地产开发程序，并监督开发企业严格执行，防止房地产开发链条中断。在经济低谷和调整时期，随着房价地价下跌、泡沫挤压，一些在繁荣时期购置的土地和未售的房产面临着贬值，是前期投资成本的沉没，进一步的投资决策应以新市场形势为依据。但一些习惯于经济繁荣的企业囿于对原利润目标的追求，利用高比例的信贷资金支持，拒绝顺应降价销售的市场要求，出现“屯房”现象，导致信贷资金积压，形成金融机构的呆坏账，影响金融机构对房地产开发的信贷，造成新增开发项目信贷不足。一些开发企业则对前期购置土地延缓开发进程，以求在地价、房价再次高涨时期转售或再开发，出现“屯地”现象。这两种现象既影响宏观层面的房地产开发投资增长，也导致微观层面土地资源的闲置浪费。因此在经济低谷时期更应采取措施抑制企业“屯地屯房”行为。
2.鼓励重组并购，促进企业优胜劣汰
经济调整过程中，房地资产价格走低，但对于不同的企业则有不同的影响。一些在繁荣时期大量购地屯地、而又不能适时促销回笼资金的企业将面临最严重的流动资金压力，对大量购置的土地往往无力实施进一步开发。为了保障房地产开发投资稳步增长和维护正常的市场秩序，对这些企业应限制信贷资金流入，加速其重组。对那些能够顺应市场形势的房地产开发企业，则应提供用地、信贷等方面的支持，鼓励其对亏损企业和亏损项目进行并购，促使亏损企业资产重新进入市场。
3.拓宽企业重组并购融资渠道
为应对经济调整时期开发企业破产、倒闭风险，防止房地产市场形成垄断格局，国家应拓展企业重组并购融资渠道，积极支持资本市场金融创新，鼓励社会资本对困难开发企业并购重组，有条件的城市可以设立房地产开发资产交易中心，并实施税费优惠。
（三）加大自住性购房支持力度，激活购房需求
由于社会收入差距存在，相当部分家庭在其青年甚至中年阶段收入储蓄不足，面临流动性约束，而不能进入购房市场，被迫租房居住。由于房东与租户不稳定的短期关系，租赁性住房相关生活设施投资往往不能有效实现，不能满足不同租户对住房的偏好，导致社会福利损失。为了减少租赁住房所带来的社会福利损失，现代国家往往对中低收入和中青年家庭购房给予政策支持，以促进这些家庭进入购房市场，拉动购房需求。自住性购房在经济调整时期对启动内需、拉动经济增长具有更为重要现实意义，因此自住性购房支持政策工具的重要性也更加突出。我国现行政策带有浓厚的计划经济色彩，对拉动自住性购房难以发挥有效作用，需要改革和重构。
1.建立以购房户为对象的购房储贷补贴制度
住房公积金是我国自住房支持政策的重要工具。但现有住房公积金以职工工资收入作为积累标准，享受国家或企事业单位等额补贴。而在社会分配中，中低收入和中青年家庭又多属于低工资收入家庭，这造成没有住房而需要补贴的中低收入和中青年家庭无法或只能享受很小的补贴，而已经拥有住房的中老年家庭则享受了高补贴。因此为了启动自住性购房需求，应改革现有以职工为导向的公积金制度，建立国家政策扶持的无房家庭户自愿参与的购房储蓄计划，国家设立储蓄购房补贴基金，根据储户参与购房储蓄和家庭收入状况给予相应购房补贴。
2.调整住房补贴方式
除公积金外，我国还对中低收入人群推出经济适用房、限价房政策。由于政策性购房补贴属于供方补贴，必然产生供方补贴所固有的诸多低效率，如补贴对象认定困难、容易助长腐败等。在经济调整时期，这一低效率更加突出。一方面，部分繁荣时期建设的政策性住房项目可能因价格过高而滞销，导致政策性住房和资金资源的积压；另一方面，政策性住房及其相对低价位的存在，也容易误导市场预期，导致更多的家庭在购房决策时产生观望和等待心理。因此，为了更好的拉动消费性购房需求，应尽可能避免政府对住房建设、销售环节的直接干预，明确限制或取缔政策性住房供给。用于支持政策性住房的公共资源可以直接用于建立国家购房储蓄补贴基金，直接用于中低收入家庭的自住性购房信贷补贴，同时扩大信贷补贴的人群覆盖面。
（四）增加廉租住房供给，促进居住城市化
经济调整时期，居民收入减少，租金支付困难的无房贫困家庭增多，加大廉租住房保障力度尤为迫切。
1.加大廉租住房建设力度
贫困家庭租住的住房往往具有建筑密度大、单套面积小、生活设施简单但相对齐全等特点，这在一般的商品房开发建设中往往很难提供，公共部门直接建造廉租住房成为有效的住房保障方式。在经济调整时期，增加廉租房建设则更具现实意义，既能满足更多的无房贫困家庭居住需要，改善民生，又能因为建筑材料和土地价格下降而节约建设成本，减轻公共财政负担，还能有效的拉动住房建设投资，为启动扩大内需和满足内需服务。
2.扩大廉租保障人群覆盖面，惠及农民工群体
我国现有的廉租房主要针对城市既有的贫困家庭，几乎没有惠及农民工家庭。由于快速城市化，农民工群体迅速增大，而农民工收入相对较低，更需要政府提供住房帮助。在城市住房不能得到有效保障的情况下，更多农民工返乡建房，既影响城市化进程，导致人口城市化长期滞后于就业城市化，也导致农村建设用地居高不下和住房资源的低效率占用。在经济调整时期，由于城市就业和收入的不稳定，更加剧了农民工群体返乡建房的趋势。因此充分利用城市住房建设成本下降的有利条件，扩大廉租住房保障人群覆盖面，把农民工群体纳入城市廉租住房保障覆盖范围，对于推动健康的城市化具有全局性的战略意义。
（五）开征房地资产持有税，减少流转环节税费，促进房地产持续健康发展
交易清淡、房价下降为房地产税费制度改革提供了机遇。抓住市场调整的机会，改革和完善房地产税费制度，有利于促进房地产的可持续健康发展。
1.减少流转环节税费
在经济繁荣时期，为了遏制房地产市场投机，国家强化了房地产流转环节多项交易税费（如营业税、土地增值税均在交易环节计提）的征收。但高额交易税费的征缴一方面抑制了房产市场投资和投机性需求，另一方面，也增加了房地产正常交易成本。既限制了房地产资源流动，降低了房产资源的配置效率，也形成市场供过于求的预期，加剧房产市场波动。因此，为活跃房地产市场，拉动市场需求，有必要清理房地产交易流转环节税费，多数税费项目可以取消，部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。
2.开征房地资产持有税
减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机，加强对持有环节的监管更有利于持久遏制垄断和投机行为。房地资源具有稀缺性特征，对房地资源的占用和使用隐含了多层面的公共外部性。为了保障大多数公众对房地资源的基本使用权，防止具有公共性的稀缺资源闲置和滥用，在做好与70年土地租金一次性缴纳衔接工作的基础上，对房地资源征收持有调节税，有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税，抑制屯地屯房，加速土地资源和开发资金流转，促进房地产开发投资增长；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。其中两类资产持有可给予税收减免：其一，国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求；其二，租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免，鼓励闲置住房资源进入租赁市场，增加租赁市场供给。
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