2008年我国住宅市场交易清淡，整个房地产市场处于调整期

4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。

《房地产蓝皮书》指出，2008年我国住宅市场交易清淡，带动整个房地产市场进入调整期，第三季度以后在世界金融危机影响逐步渗入实体经济的形势下，70个大中城市住房价格自8月份开始出现环比下跌，12月份已经有超过一半的城市房价出现下降。

此轮住宅市场调整始于2007年第四季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、住宅市场自身调整和世界金融危机影响的结果。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

《房地产蓝皮书》分析指出，房地产市场全面进入调整期主要体现在指标上，

第一，商品住宅各项指标增幅下降。

《房地产蓝皮书》调查数据显示，2008年全国商品住宅供给继续增加，但各项建设指标增幅下降。1~10月商品住宅新开工面积、施工面积和竣工面积同比增长分别为6.9%、19.5%、7.6%，增幅分别减少17.1个、4.7个和1.2个百分点。其中，商品住宅新开工面积增幅下降最快。商品住宅完成投资在2008年上半年保持30%以上的涨幅，第三季度陡然下降。前3季度投资增幅分别为34.71%、37.56%和17.98%。

住宅建设指标的变化反映了住房市场开发投资意愿的持续下降。同时，下半年各月房地产开发企业购置土地面积均比上年同期出现绝对下降。从不同物业类型来看，商品住宅、办公楼、商业用房第一季度的各项建设指标增幅同比均有增加，第二季度以后多数指标则出现同比下降。全国房地产开发景气指数自2007年11月份以来持续下降。

第二，保障性住房建设加快。

《房地产蓝皮书》调查数据表明，2008年除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，同比增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额。12月份国家发展和改革委员会又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

第三，商品住宅销售面积下降。

《房地产蓝皮书》分析指出，2008年住宅市场继续2007年第四季度的观望态势，销售面积大幅度减少而空置面积较快增加。

住房市场交易清淡态势从珠三角区域逐步蔓延到全国范围。2008年第一季度，东北地区、北部沿海地区、黄河中游地区、大西北地区和环渤海地区房地产市场交易尚高于上年同期，但第二季度以后全国所有区域的房地产市场交易均同比下降，40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比上年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。

第四，房价出现近年首次下降。

《房地产蓝皮书》的调查表明，2008年住房销售价格涨幅逐步回落，8月份70个大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%，分别环比下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份70个大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。经济适用房、普通住宅和高档住宅价格涨幅全年均呈回落态势，7月份以后高档住宅和普通住宅价格出现环比下降。

《房地产蓝皮书》对住宅市场进入调整期的原因进行了深度分析，认为：

此轮住宅市场调整始于2007年第四季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、住宅市场自身调整和世界金融危机等综合影响的结果。

第一，住房市场环境的变化和住房保障制度的酝酿，给住宅市场供求双方均带来极大的不确定性。针对第二套住房的贷款政策，显著抑制了城市居民的改善性需求和投资性需求；而住房保障制度——保障范围最终究竟是20%、30%，抑或是包括公务员、教师在内的中等收入阶层——边界的不清晰，导致观望情绪蔓延。

第二，房地产市场自身调整规律的作用。近年房价持续上涨，购买力提前释放，泡沫有一定程度的积累，市场具有内在调整要求。

第三，从宏观环境上讲，本轮国民经济上行周期已经结束，根据宏观经济运行规律，耐用消费品（住房、汽车等）购置意愿会率先下降，房地产市场调整往往先于宏观经济增长的下滑。此外，股市持续大幅下跌，从财富效应方面也抑制了购房需求。

第四，2008年第三季度以来，世界金融危机的影响扩散到实体经济，加剧了我国宏观经济的调整幅度，失业率迅速上升，居民收入增长预期下降，住房需求减少，房价出现下降。

（参见《中国房地产发展报告No.6》，社会科学文献出版社2009年4月出版，P161～P168）

 社会科学文献出版社