皮书观点

2014年温州市区新增住房供应量将达120万平方米,新建商品房仍面临价格下降压力
——《2014年温州经济社会形势分析与预测》
来源:温州蓝皮书  作者:张雯鑫   发布时间:2014-04-19
    2014年4月17日,由中共温州市委党校与社会科学文献出版社共同举办的《温州蓝皮书:2014年温州经济社会形势分析与预测》新闻发布会在市委党校行政楼一楼多功能厅举行。
    蓝皮书指出,2013年全国人民币贷款增量为历年来的次高,是最高点2009年的92.6%,然而,2013年温州市人民币贷款增量在近十年里仅高于2005年,是最高点2009年的20%。差异主要源自温州金融运行的经济基础与信用环境发生了不同于全国的变化。2014年温州金融形势可能难以发生质的改善,房地产相关信贷资金的供应不会明显宽松化。
    2013年末温州市区新建商品住房存量约110万平方米,2006~2012年温州市区新建商品住宅年均销售量约为60万平方米,2013年市区新建商品住宅销售量近120万平方米,按照这两个数据来去化目前的住宅存量,分别需22个和11个月。2013年温州市区商品住宅用地供应量达1530亩,接近于2009~2012年土地供应量的总和。2014年温州市区商品住宅用地计划供应量1088亩,较2013年的计划供应量921亩略有上升,2010~2013年土地实际成交量与土地计划供应量的比例平均为54.9%,根据该比例计算,2014年实际供地将达到600亩,是2011~2012年土地供应量的总和。在土地存量压力下,2014年市区新增的这些商品住房用地可能面临价格下降的压力,特别是不具备区位优势、缺乏配套设施的住宅用地。
    截至2013年末,温州市区已出让土地未来可供商品住宅面积约210多万平方米,包括:2011年前出让的土地可供住宅约40万平方米、2012年出让的土地可供住宅约9万平方米、2013年出让的土地可供住宅约165万平方米。可供商品住宅将有一部分形成2014年的实际供应量。2011年以前的40万平方米,这些项目在投资开发周期内经历了政策环境骤然的、反向的变化,面临比如产品结构难以短期内调控、楼面价过高缺乏市场竞争力等问题而不得不放缓上市节奏。40万平方米中约50%是尾盘项目,应该会在2014年上市,其余50%在短期内上市的困难相对较大。2012年的9万平方米和2013年的165万平方米,这些项目的土地出让均发生在2010年以后,项目的整个投资开发过程已经处在相对稳定的政策环境中,市场预期明确,同时限贷及限购等政策抑制了需求导致价格下降,倒逼开发商降低投资开发成本,而缩短开发周期是节约成本的有效方法,产品的供应节奏随之加快。全年新开盘的住宅项目中从土地竞拍到项目开盘不超过12个月的项目所占比重,2011为8.25%,2012年为34.65%,2013年为67.3%。因此2012年的9万平方米和2013年的165万平方米仍将加快上市。2012年出让的土地可供住宅约40万平方米,其中约30万平方米在2013年完成了上市,剩余的9万平方米基本上会在2014年完成上市;2013年出让的土地可供住宅约230万平方米,其中约65万平方米在2013年完成了上市,2014年上市的规模不会小于2013年的65万平方米,那么两者合计至少70万平方米。因此,存量土地可供的210万平方米商品住宅,至少有90万方将形成2014年的实际供应量。
    除了存量土地,2014年新增住宅用地也将于当年形成住宅的实际供应量。2014年温州市区住宅用地计划供应量1088亩,2010~2013年土地实际成交量与土地计划供应量的比例平均为54.9%,根据该比例和2013年住宅用地的相关指标来计算,2014年新增住宅用地可供住房约90万平方米,按照不低于2013年出让住宅用地的上市节奏来推算,2014年形成的实际供应量达30万平方米以上。综合存量土地及增量土地两方面的情况,2014年新增住房供应量将达120万平方米以上,库存压力将进一步增加,以消费为特征的市场未必能及时消化这些供应量,因此,新建商品住房仍然面临价格下降的压力。
    政府主导的城中村改造正在以较快的速度进行,市区范围内涉及的改造农户每年将达到近20000户,每户按100平方米计算,则每年启动的安置房建设量达200万平方米,这些新建住房在解决农民城镇化的住房需求后必然有一部分进入二手房市场,不可避免地产生未来住房供应量充裕的预期。司法网络拍卖以其零佣金来吸引着人们的眼球,住房拍卖价格对二手房市场的影响仍不可忽视。大量的新建商品住宅会削弱消费者对二手房的需求。这些因素使得2014年温州市区二手房市场仍面临价格下降的压力,卖方的成交意愿可能因此有所降低,二手住房成交的难度进一步增加,但不同地段、房龄以及配套设施的房源存在不同走势。
    (参见《温州蓝皮书:2014年温州经济社会形势分析与预测》p105-107,社会科学文献出版社2014年4月)
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