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处于十字路口的中国房地产业:如何落实“房子是用来住的,不是用来炒的”

来源:皮书数据库 作者:王希明 发布时间:2017-03-07
 

房地产

 

  导语:2016年底的中央经济工作会上提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,明确了2017年中国楼市发展方向,而如何使房地产真正回归基本的居住功能成为本届两会的重要议题。中国房地产市场正处于十字路口,国家将如何调控?房地产税能否顺利实现立法?一线城市房价走势如何?三四线城市如何去库存?新型城镇化与房地产业发展能否相辅相成?

  皮书数据库从房价、房地产投资、房地产税、去房地产库存、新型城镇化建设五个热点入手,对当前中国房地产市场进行解读,帮助读者更好把握两会相关议题重点。

 

 

  议题一:房价

房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑

 

价格

  从房地产投资数据可以看到,在2010年房地产投资增速达到顶点33%,此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段:1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的,2010年,劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查,25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后,中国人口不仅老龄化趋势更加明显,而且人口流动的速度也大幅放缓。2011年,中国城镇化率达到51.27%,突破50%的拐点,意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束,也将导致房地产市场出现拐点。因此,2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关,表现为一种人口现象。

  而2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后,中国广义货币M2大规模超常增长,甚至超过美日,成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升,从2008年的1.58倍,迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍,整个经济的杠杆水平大幅上升,对人民币形成强烈的贬值预期。而当前要同时维持人民币汇率稳定和资产价格泡沫不破灭,减少资金大规模流出,以及日益严重的债务问题(2015年中国债务/GDP的比值在300%左右),在加强资本市场管制的同时实施宽松货币政策,应该是应对美元加息和宏观经济增速下滑的唯一手段。
  因此,对于2016年房地产价格走势的判断是:在全面宽松的宏观经济政策刺激下,房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化:一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨,上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

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王业强:中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任、副研究员、硕士生导师,中国社会科学院西部发展研究中心秘书长,中国区域科学协会理事兼副秘书长,中国区域经济学会理事。主要研究方向为城市与区域经济、房地产经济。
尚教蔚:经济学博士,中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室副主任,副研究员,主要研究方向为房地产经济、住房政策、住房保障等。
董昕:中国社会科学院城市发展与环境研究所专职研究人员,主要研究方向为房地产经济、住房与土地政策。
韩国栋:上海金融学院国际金融学院教师,中国社会科学院城市发展与环境研究所博士后,研究方向为区域发展与城市运营、房地产经济与金融、住宅政策。
李一丹:中国社会科学院城市发展与环境研究系博士生。

 

按现有GDP增长水平,当前中国房价偏离度已回落到正常水平

 

价格1

  预计2017年左右新一线城市住房价格增长率开始全面减缓,预测二线城市持续上涨截止时间2021年1月,基本符合“十三五”规划的城市化取向。

  “十三五”期间GDP不低于6.5%的增长,住房房价预期升值率仍应保持与国家GDP增速同步,但逐步会从现在8%的水平向5.5%的水平过渡。若GDP增速持续低于6.5%,则房价升值预期下降,地产价格有很大的回调压力。
  低利率和宽货币时代继续,对房价升值具有支持作用。
  供给层面看,地价供给冲击不大,而“十三五”期间保增长,房地产税征收进程放慢,因此冲击平稳。从全球的经验看,开征房地产税不会导致房地产价格剧烈波动。
  城市化人口户籍有了硬指标,两胎政策放开,但限制大城市过分膨胀,对二线城市人口的集中和房地产给了相当大的支撑。

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张平:中国社会科学院经济研究所副所长、中国社会科学院上市公司研究中心主任、研究员、教授、博士生导师。
楠玉:中国社会科学院经济研究所博士后。
杜丽虹:中国社会科学院上市公司研究中心研究员、博士。
吴伟:中国社会科学院上市公司研究中心研究员、博士。
杨严:中国社会科学院上市公司研究中心研究员、博士。

 

  议题二:房地产投资

  地产行业平均的投资回报率逼近成本,企业投资扩张需谨慎

 

地产企业回报率

  高地价不仅侵蚀了利润率,还使地产企业的前期投资压力增大,投资回收周期延长、周转速度减缓,尤其是当土地成本在销售均价中的占比已较高时,企业被迫推迟开盘日,使投资回收周期进一步拉长;此外,投资物业占比的上升也减慢了地产行业的资金周转速度,当前上市地产公司投资物业的总值已达到1.2万亿元,再加上约3000亿元的固定资产,投资物业及固定资产总值已相当于上市地产公司资产总额的15%。结果,地产上市公司存量资产周转率的中位数从2009年的0.44倍降至2015年的0.28倍,预期在未来的市场低谷中可能进一步降低至0.18倍,较2008年金融危机期间还低;而销售额在百亿元以上的地产上市公司平均的存量资产周转率也已降至0.38倍,预期低谷中将进一步降低至0.29倍,整体周转速度呈下降趋势。

  由于地产行业平均的投资回报率已逼近债务融资成本,虽然2015年地产市场的销售复苏,但企业的投资需求仍在萎缩。2015年全年累计新增的社会融资总额同比减少了6.4%,全年的固定资产投资增速仅为10.0%,是2001年以来的最低值,其中,房地产开发投资增速更出现大幅下降——尽管销售有所复苏,但在存货压力下,全国房地产开发投资总额的同比增长率已从2010年的33.2%下降到2014年的10.5%,2015年进一步降低至1.0%;其中,住宅投资的增速下降最为明显,从2010年的32.9%下降到2014年的9.2%,2015年进一步降低至0.4%;而办公楼和商业营业用房的投资增速则均从2010年的30%以上分别减慢至10.1%和1.8%。结果,2015年全国商品房的新开工面积同比减少了14.0%,全国土地购置面积同比减少了31.7%,土地成交价款同比减少了23.9%。

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杜丽虹:中国社会科学院上市公司研究中心研究员、博士。

 

  议题三:房地产税

房地产税不宜定位为一种调节收入分配的税种

  就目前而言,毫无疑问,房地产税在地方税收收入中的地位会不断提高。按照加快房地产税立法并适时推进税制改革的要求,现阶段应着重在房地产税立法上下功夫,应努力在房地产税开征这一问题上形成社会共识。

  这是因为房地产税涉及面广,直接面对个人和家庭课税所带来的挑战前所未有。没有收入流的房地产税的征收难度远大于有收入流的个人所得税。房地产税的开征必须谨慎。房地产税可以为地方公共服务融资,但目前所能提供的可支配财力有限。房地产税开征的难度不在于技术方面。技术条件只是房产税开征的必要条件,相对容易实现。在间接税税负仍然较重、房价中土地出让金所占比例较高、房地产各种税费还在收取的条件下,直接向个人征收的房地产税需谨慎进行。社会能否接受应该是转型期的中国最需要考虑的问题。房地产税开征的社会条件最需要考虑。
  房地产税不宜定位为一种调节收入分配的税种。全世界都没有这么定位,中国没有必要独创。房地产税改革的推进可以考虑先从商业地产房产税可征收方法的改进入手,即根据评估值征税,以获取征管技术经验。如要在近期推出个人住房房产税,可以考虑先对小产权房征收,使之具有合法地位。这么做容易得到小产权房业主的拥护。同时,这还有利于扩大房地产供给,缓解房价上涨压力。总之,房地产税不必为推出而推出,更应慎重考虑其目标定位和可能遭遇的问题。

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宋瑞:现为中国社会科学院财经战略研究院旅游与休闲研究室副主任,副研究员,硕士生导师。
金准:管理学博士,中国社会科学院旅游研究中心秘书长,中国社会科学院财经战略研究院副研究员。
刘德谦:北京旅游学院教授,中国社会科学院旅游研究中心副主任、高级研究员,中国社会科学院财贸经济研究所特约研究员。

 

 

房地产税的优化效应有助于解决房地产调控和收入分配问题

  从整个国民经济看,有两个突出的问题:一个是中国的房地产业的情况引起严重的不满,已经牵动人心与全局。房地产业与国民经济其他组成部分的联动关系是一目了然的,它在城镇化、工业化历史过程中必然成为经济成长的引擎,表现出广泛、长远的辐射力、影响力和支撑力,其现实情况又很容易被加入不健康的泡沫化的过度炒作因素。所以,为维护经济社会又好又快发展,必须要解决房地产调控这个重大而又棘手的问题——而真正要解决好房地产业在必要调控下的健康发展问题,税收工具和调节手段显然不可能不用。税收不是万能的,但是要使房地产业健康发展,不考虑在房地产保有环节逐步建立一个像美国、日本等市场经济相对成熟的经济体都具有的房地产税或不动产税,又是万万不能的。不应把所有的调控任务都指望于某一个税种,比如房地产税;不应在相关的改革实施中操之过急,动作过猛,但是又不能对这样一个很明显的经济手段放在一边不加考虑、弃而不用。

  另一个是中国的收入分配差距扩大引起的严重不满,已经牵动人心与全局。朝野舆论中都在抨击收入差距的明显拉大。收入分配差距的扩大,实际上是和我们财产分布状态的差距扩大如影随形而且相互激励的。人们所谈论的收入差距迅速扩大,在很大程度上已源于财产性收入,最主要的构成原因之一是来自于不动产财富的实际分布情况。因为居民收入中现在越来越有影响分量的财产性收入(特别是不动产增值、溢价收入),与其他收入综合在一起,形成了收入差距扩大状态。这在客观上需要得到一定的再分配优化调节和制约。这又引出了不动产税即房地产税这样一个税种的必要,它显然应该发挥收入分配方面以再分配的方式产生的优化作用。同样是前面提及的道理:人们不能指望这样一个税收发挥包揽一切的作用,但是又不能面对迫切要做的再分配调节而把这样一个必须考虑的调节手段束之高阁,弃而不用。

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贾康:经济学博士,财政部财政科学研究所原所长,现任全国政协委员、政协经济委员会委员。

 

中国房产税改革的财政动因主要不是为了调控房地产市场,而是为了增加地方的财政收入

  随着房地产调控和管制的深入,也由于可供征用的土地越来越少,土地财政难以为继是一个不争的事实。对地方政府而言,一方面,土地出让收入急剧减少,举债的渠道越来越窄;另一方面,已开工项目的投资不能中断,保障房建设的任务又不期而至,其所面临的财政压力可想而知。在这种情况下,要想改善地方财政,除了要求其适度节流之外,要么调整政府间财政分配模式,降低中央的收入比重,增强地方的财政能力,要么维持现有的分配格局不变,给地方创造新的财政收入来源。从房产税和资源税的改革方案看,决策机构无疑选择了后一种思路。这种不触及既得利益、只就增量进行分配的思路虽可减少改革阻力,但是也容易忽视相关当事人的利益。税的利益相关者,无疑就是纳税人。

  假如中国真有必要适时对个人住房征税,也必须综合考虑房地产市场的特殊情况,以及业已存在的各种税收如何协调配套。仅仅因为房产税是世界各国的通例,就主张中国也有必要对个人住房课税,并且简单套用国外房产税的税制结构,无疑是一种不负责任的懒汉式思想。中国政府向来强调,要建立中国特色社会主义法律体系。既然如此,在房产税制如何设计的问题上,就没有必要照搬照抄域外的立法经验,而应该在理念上大胆体现中国特色,与现有土地制度及房地产税法内在契合。重点需要考虑的几个问题是,房产税如何与城镇土地使用税协调,国有土地使用权是否具有可税性,以及如何设计房产税的计税依据。

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熊伟:武汉大学税法研究中心主任、经济法教研室主任。

 

 议题四:去房地产库存

化解房地产库存要通过调整供给侧和需求侧双方面来解决

  房地产库存形成的原因比较复杂,且是多方面的,不仅与经济发展阶段相关,与国家的宏观调控政策相关,也与房地产市场发展本身相关。房地产库存不是一蹴而就,是一段时间积累形成的,增速较快的时段主要是2011~2014年。有限购、限贷政策方面的原因,也有房地产企业布局不合理的原因。

 

 

库存3

  2010年4月17日,国家出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发〔2010〕10号),简称“国十条”。为落实该政策,2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。至此,我国的限购政策拉开了序幕。2011年,“限购”“限价”“限贷”等政策全面升级。2011年1月,国家出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号),简称“国八条”。从国家层面第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策,2011年,全国共有46个城市实施了限购政策。

  房地产库存的形成是一段时间供给与需求不匹配造成的,因此化解房地产库存要通过调整供给侧和需求侧双方面来解决。需要综合全面地出台相关政策措施,才有可能达到预期效果,扭转和弥补市场失灵造成的房地产库存问题。应该从短期、中期角度综合考虑。短期看应出台引导性政策和基础性政策,中期看应该是市场和政府共同作用。

 

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尚教蔚:经济学博士,中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室副主任,副研究员,主要研究方向为房地产经济、住房政策、住房保障等。

 

  议题五:新型城镇化建设

城镇化建设过程中避免经济“房地产化”

 

建筑1

  除了产业比重过高以外,房地产业还通过国家土地政策、金融政策等相关领域严重地影响到经济的其他方面。一个最明显的地方在于,房地产业由于存在暴利现象,它引导社会资金纷纷流向该行业,造成其他产业资金紧张,尤其是那些能够推动技术进步与产业结构升级的相关产业。2012年,非官方的胡润财富排名榜显示,内地前100名的亿万富豪,有一半以上从事的是房地产业,而多达万名亿万富翁也多从事房地产业或者与房地产业相关的行业。这说明,短短十几年时间里,国内资金主要流向房地产市场,伴随商品房价格的快速飙升,整个社会财富短时间内向少数人聚集。更为重要的是,由于房价的快速攀升,中国居民不得不压缩消费,这使得国内需求严重萎缩,消费推动经济增长的驱动力失效。居民消费比例的下降实际上反映了多数人无法分享到经济增长的成果,贫富差距逐渐增大,金融体系的风险快速增加。综上所述,中国经济“房地产化”的现象已经非常明显,不仅整个中国经济“房地产化”,而且社会核心价值也部分“房地产化”了,核心价值扭曲了。

  既然中国经济“房地产化”现象很明显,且“房地产化”肯定阻碍了一个国家的结构调整与产业升级,那中国经济的“去房地产化”就势在必行。“去房地产化”并不代表不盖房子,政府每年都在一定时期加大保障房的建设就是证明。“去房地产化”的核心是消除房地产业是拉动经济增长主要动力的思维。从经济大局而言,“去房地产化”实际就是改变经济增长依赖投资的思维模式,实现经济增长依赖消费、投资、出口的均衡模式,尤其应该把消费作为经济增长的最主要动力,以增加居民收入与产业升级促进经济增长。
  城镇化建设过程中的“去房地产化”,更多是加大城镇的基础设施与市政公用设施建设,同时必须加大对新城镇的教育、医疗卫生、文化等“软性基础设施”的投入,使房地产业回归到一个正常的行业,跟汽车、通信、医疗等其他行业一样,是国民经济的一部分,既不要忽略它,也不要拔高它。

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王世杰:广东金融学院副教授,福建师范大学理论经济学博士后,主要从事宏观经济研究。
刘洪波:广东金融学院信用管理系教师,主要从事信用管理研究。

 

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