基础设施领域 REITs 发展现状 及创新路径研究

　　五、基础设施领域 REITs 发展存在的问题和挑战

　　PPP 与 REITs 相融合的创新融资模式, 将形成 “双循环” 的新发展格局, 对我国基础设施投融资体制改革有重要积极意义。 但同时要看到, 该创新模式的推广, 依然存在一些问题和挑战。

　　(一)股权转让问题

　　在 “PPP+REITs” 架构中, 涉及项目公司原股东转让股权。 实操中, PPP项目一般会对股权转让设置锁定期, 会导致项目公司股东在此期间难以转让公司股权。 同时, 国有资产转让流程相对复杂, 在实操中还存在不少难点。

　　(二)税收优惠问题

　　税收优惠对于国际 REITs 市场迅速发展起到非常大的驱动作用, “PPP+REITs” 涉及环节和主体复杂, 对应税种较多, 在多层嵌套结构没有特别明显的税收优惠的情况下, 会降低原始权益人参与发行的积极性。

　　(三)估值定价问题

　　REITs 上市或退出时需要处置资产, 涉及资产的评估和定价, 如何对其准确开展价值评估, 是一个操作难点。 比如特许经营权以权利冠名, 背后还蕴含着基础设施运营和公共服务提供的义务, 需平衡各方的利益和诉求。

　　六 基础设施领域 REITs 发展展望和建议

　　“PPP+REITs” 是推动我国基础设施进一步市场化运作的有效措施, 基于其所面临的问题和挑战, 只有实现业务真正大规模落地, 才能助力经济高质量发展。 建议从以下方面进行优化和完善。

　　一是优化交易程序。 REITs 在上市、 挂牌交易、 退市的整个流程中, 都涉及国有产权交易。 建议在试点过程中, 对相关程序给予一定的灵活度, 并加强和地方政府的沟通协调, 在锁定期、 经营权益、 股权转让等政策层面给予支持。

　　二是完善税收体系。 2022 年 1 月印发的 《财政部 税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金 ( REITs) 试点税收政策的公告》, 对 REITs 设立、 转让等涉及的企业所得税进行明确, 有效降低了企业前端税负。 由于公募 REITs 具有不同于公司企业的组织架构, 经营收益源自基础设施领域运营, 建议进一步研究优化, 减少重复征税, 给予税收优惠。 比如可对发行阶段资产重组等环节的土地增值税等予以免征或递延, 并参考境外经验, 对于REITs 项目公司存续期满足 90%分配条件下的企业所得税给予免征。

　　三是健全定价机制。 为更好地精选优质底层资产、 吸引投资者, 建议进一步完善公募 REITs 市场的定价机制, 通过市场化机制, 充分体现底层资产的价值, 提升信息有效性, 助力 REITs 市场平稳发展。

　　四是做好信息披露。 阳光化操作是防范风险、 促进发展的有效措施。 规范的信息公开机制有利于控制资本运作中的道德风险, 明确上市交易产品的信息披露内容, 提高产品的规范化、 流程化和透明化水平, 维护市场有序健康发展。

　　总之, 在我国基础设施 REITs 试点取得成功的基础上, 进一步优化相关制度及配套体系, 充分调动各行业参与的积极性, 有助于实现我国基础设施领域 REITs 市场的持续稳健发展, 助力我国经济高质量发展。

——摘自《中国PPP发展报告（2022）》