多城新政试探市场底线，限购松绑各怀“小心思”

　　中房网讯 在因城施策的调控思路下，多个城市试图对楼市政策作出微幅调整。

　　四季度的开局似乎并不平静，仅10月中旬以来，就有南京六合、天津滨海、海南三亚等地以人才落户的名义侧边击破地方楼市“限购”。

　　从上述三地的楼市政策微调情况来看，基本上是遵循了“一城一策”的调控手段。而7月底召开的高层会议重申“房住不炒”定位，首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，也为今后很长一段时间的房地产发展做出了基调性指导。

　　多城政策“松绑”，燕郊再传放开

　　据《中国房地产报》文章，10月18日，河北廊坊三河市传出一份“限购松绑的18号文件”，在这份抬头名为“10月18日参加开发区人力资源局的会议精神”的文件中显示：凡燕郊中省直单位、高校、医院的员工或以燕郊高新区名义引进的企业，在燕郊无住房的可以在燕郊购买一套新建商品住房；迁入北京城市副中心机关事业单位的干部及职工将实施“一定三限”，即严限制特定人员，限购一套住房，限售三年，限定价格。

　　这份文件迅速在市场中流传开来，并被市场理解为这是燕郊在一定层面上松绑楼市。

　　针对上述文件真伪，中国房地产报分别致电三河市住房和城乡建设局、燕郊市高新技术产业开发区管委会求证，两部门均表示不知情，但也并未对文件真伪做出评价。燕郊开发区一位工作人员表示，“我们不太清楚，一天有那么多文件发布，不知道是否发布过这个文件”。与此同时，记者在燕郊开发区、三河市政府等官方网站也未能查到上述文件。

　　“这是燕郊开发区与三河市住建局于近期联合发布的内部文件。”一位接近北三县住建系统的人士向记者透露。

　　业内分析人士认为，燕郊楼市松动是谣言。燕郊近三年都没有新建商品住宅土地出让，这一地区已经成为典型的二手房市场，这样的一则限购松绑令，对市场的作用微乎其微。

　　尽管文件真伪存疑，但随着18号文的传出，原本一片平静的燕郊楼市开始躁动起来。购房者、置业顾问、中介、开发商开始登场，再次踏入到这个曾经喧嚣的市场。

　　事实上，近两年多来，燕郊楼市始终保持低位运行，在此期间，被冰封的燕郊楼市也曾传出松绑消息。每次消息传出，燕郊楼市都会像打上一针兴奋剂，房价短暂出现上浮，但随着谣言被证伪后，再次回落。

　　与燕郊形成对照的是，南京六合、天津滨海等地的楼市政策被证实确实有所松动。

　　10月15日，南京六合放松限购被证实，其具体政策内容为，只要拥有大专及以上学历，且可提供南京市居住证和学历证明，未婚人士提供个人身份证和户口本，已婚人士提供相关婚姻材料，就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。

　　六合虽属南京远郊区，但在上一轮房价上涨中，这些远郊区县仍受到了严格限制。2017年3月，南京市出台的《进一步调整住房限购政策的通知》规定，外地人在六合区、溧水区、高淳区范围内购房时，需要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明、不能补缴才能申请开具购房证明，且只允许新购1套住房。

　　就在六合放松限购被热议的同一天，天津同时出招。10月15日，天津市发改委就《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。其中规定，对承接北京非首都功能疏解的项目，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明。

　　最近，海南省三亚市明确表示放松限购，10月19日，该市《关于进一步完善人才住房政策的通知》显示，三亚将针对部分引进人才放宽购房政策：已引进三亚工作但未落户人才，符合纳税或社保条件的，可以购买1套住房；已引进三亚工作但未落户的急需紧缺人才，且家庭在海南无房的，可以在三亚购1套住房；聘期3年且在海南服务1年以上的，经认定，可享受本地居民同等购房待遇。

　　从限购5年到逐步放宽，三亚在限购松绑的路上步子越走越大。

　　实际上，今年以来越来越多的城市正在寻求调整的合适时机。据《时代周报》不完全梳理，年内已有青岛滨海新区、杭州、珠海、上海临港、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整，已经现出端倪的包括衡阳、广州、佛山等地，北京和阜阳等地则在土地出让端取消限价。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，目前无论有多少城市加入政策微调的队伍，楼市调控的主基调不会改变，国家维护房地产市场平稳发展的决心没有改变，“虽然有越来越多的城市加入到松绑行列中，但整体来看限购不可能完全取消，这是从上到下的决心。在整体环境下，允许各地针对不同情况作出适当调整，‘一城一策’仍是主流调控手段。”

　　“受经济下行、财政收支压力，以及房地产市场下行等因素影响，各地选择了以打‘擦边球’的方式松动调控。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，“地方政府对下行的预判更为敏感和准确。”

　　在中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强看来，当前房地产政策主基调依然是维护市场稳定，政策的松动有可能推动房地产市场的转暖，但如果市场出现过热，甚至是局部市场过热都会引起调控政策的加码。”

　　试探市场底线

　　越来越多的城市加入到限购松绑的名单的背后，是房价和成交量的连续下跌。

　　10月21日，国家统计局发布数据显示，9月份70大中城市新房价格上涨城市数量为53个，比8月减少2个，上涨城市数量已连续4个月减少；二手房价上涨城市数量为40个，比8月减少3个。更要值得警惕的是，9月新房价格环比仅增长0.53%，是今年2月以来增速最低的一个月。

　　然而在大环境背后，各地放松限购却有不同的“小心思”。克而瑞研究中心分析表示，天津落户门槛降低及放宽限购条件，是针对一定群体采取的定向放宽，其核心目的主要是为了吸引人才发展，使得天津更有竞争力以及更好承接北京非首都功能疏解项目，服务于人才居住需求。当然随着相关群体的购房需求被激活，对促进区域成交也大有裨益。

　　而诸如南京六合、海南三亚等大部分二三线城市推行零门槛落户或是放宽限购条件背后，房地产市场的现实压力非常明显，其信号意义明显大于实际意义。

　　以六合为例，易居研究院数据显示，自2017年南京宣布限购政策后，六合新建商品住宅成交面积进入下滑通道，2018年全年，六合新建商品住宅成交面积较销售火热的2016年下降了60%，一直到2019年，数据仍在深度下探。与此同时，诸葛找房数据也显示，截至9月，六合区新建商品住宅可售套数为5299套，相较于去年同期的3061套相比，增幅达到73%，库存压力显著上升。

　　三亚所面临的情况比六合更为严峻。根据三亚市统计局的数据，1-8月，全市固定资产投资同比下降33.0%。其中,房地产开发投资同比下降46.7%；非房地产投资同比下降14.9%。全市累计房屋销售面积91.41万平方米，同比下降48.3%。其中，商品房销售面积83.37万平米，同比下降50%。

　　以外来购买力为主的三亚不得不根据“一城一策”的方向放松限购。分析认为，三亚等城市房地产市场明显退烧，人才购房政策的放松对于三亚来讲，其实际意义要比其他城市更为明显。

　　然而在“小心思”背后，仍有一只大手紧控市场节奏。“不以房地产作为短期刺激经济的手段”仍然是目前全国最主流的调控论调。郭毅对《第一财经》表示，“目前‘一城一策’的出现，源于部分三四线城市出现楼市去化困难、库存高企、土地流拍等现象，这些现象倒逼政策在细节上做出调整。”

　　郭毅认为，这些调整都是基于地方经济发展需要做出的局部调整，并不是试探政策底线，而是在试探市场的反应，“如果市场出现强烈的反弹，那么极有可能这些政策会被立即叫停；而如果市场并没有如预期般出现上扬，那么这种放松还可能会继续扩大。”

　　贝壳研究院分析师许小乐也表示，适当调整政策，是“一城一策”方针的落实。可预见的是，整体政策将依旧保持稳定，在此情况下，四季度市场低温仍将继续。