激活楼市购买力 唐山再出新政策

　　2023年12月21日晚，唐山市印发《关于进一步支持居民刚性和改善性住房需求的实施意见》，从全方位保障多层次住房需求、调整优化房地产支持政策、探索房地产高质量发展模式等方面明确14条措施。其中提出，取消房地产限购限售政策，推行平价商品住房，鼓励现房销售。

　　唐山房产经纪人李想透露，自2022年5月之后，唐山事实上就已取消限购限售，此次是政府正式发文确认。在该措施涉及房地产部分，除上述有助于购房者买房内容外，还有降低房地产企业拿地成本的相关政策。

　　唐山世联行的数据显示，2023年11月，唐山市主城区商品住宅供应面积10.55万平方米，环比上涨4%；成交面积3.29万平方米，环比下降33%；成交均价14313元/平方米，环比下降8%。

　　唐山市住建局主要负责人解读表示，《实施意见》内容共分三部分：一是全方位保障多层次住房需求。积极推动国企低价收购平价出售、规划建设平价商品住房、鼓励开发企业组织团购等方式，加大120平方米以下低价位商品住房供应力度；鼓励房地产开发企业以市场需求为导向，通过提升设计水平，提高住房品质，满足144平方米以上的高品质住房需求。二是调整优化房地产调控政策。取消限购限售政策，调整优化住房信贷政策，降低存量首套住房贷款利率，调整个人住房商业贷款套数认定标准，优化公积金贷款政策，实施住房交易税费优惠政策。三是探索房地产高质量发展模式。推行平价商品住房，允许房地产企业调整建设工程设计方案，推行二手房“带押过户”服务，推行“交房即交证”，鼓励“现房销售”。 

　　机构市场研究总监陈文静认为，整体来看2023年唐山市场受阻明显，成交规模呈现持续波动下降趋势。此次唐山出台的需求端政策基本均已执行，政策空间相对有限，供给端提出的多项政策效果累计叠加，有利于释放更多购房需求，进一步修复当地市场预期，巩固当前市场修复态势，但整体效果或有限。

　　新政频出，房价仍跌

　　“几乎没有购房人因为当天的新政策来咨询市场和看房，和北京不一样，唐山不是一个政策强驱动的市场。”李想在唐山头部房产经纪平台工作8年，提及政策发布原因，他表示“唐山这次发出的多数政策在去年或今年早些时候就已经落地了，不知道为什么突然又发出政策，可能是为了刺激市场购房需求。”

　　公开资料显示，2022年5月，唐山取消路南区、路北区、高新区范围内限购限售政策，降低首付比例至首套20%、二套30%，提高公积金贷款额度；2023年1月，唐山调整首套房贷款利率下限调整为LPR-50BP；2023年11月，唐山二孩、三孩家庭公积金最高贷款额度由原来的上浮10万元、20万元提高至上浮20万元、30万元。

　　利好政策接连而至，给唐山楼市带来的影响却相对有限。

　　从市场表现来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，唐山新建住宅价格整体波动性下降，2023年1~11月累计下降0.3%，二手住宅价格累计下跌4.1%，环比已连续20个月下跌。

　　根据中指数据监测，1~11月，唐山新建商品住宅累计成交222.6万平方米，同比下降21.1%。11月，市场运行延续低迷态势，购房者的置业情绪继续下滑。

　　不过，多位唐山当地房地产从业人士表示，2023年12月房地产市场成交有所回升，主要是年末开发商回款压力大，特价房让利优惠加码，刺激部分购房者成交。

　　李想表示，路北区缸窑路的一个准现房项目，有“5万元起”的低首付优惠，剩余资金由开发商以垫资方式借给购房者，一年内还清免息。同时赠送价值10万元车位，若不要车位，可以折送到购房款内。

　　高新区头部房企在售项目，销售均价10000元/平方米，特价房每平方米优惠1100元，115平方米三居两卫户型，一口价总价106万元，同时赠送精装和车位。该房企路南区在售项目，有特价房源最高直降52万元，降幅近20%。

　　另一位房产经纪人坦言，现在多数在售新房有优惠，底价之下还有较大谈价空间。

　　平价商品房效果待观察

　　值得注意的是，在取消限购、降低利率、推进现房销售等政策之外，唐山针对现行市场情况，推出部分创新性举措。

　　比如，唐山明确刚性住房面积标准为120平方米以下，改善性住房面积标准为144平方米以下，鼓励开发企业组织团购等方式，加大120平方米以下低价位商品住房供应力度。

　　“这一点是比较有突破性的。”易居研究院研究总监严跃进表示，刚需盘的标准从过去传统理解的90平方米调整到了120平方米，这一上调说明唐山结合居住需求的变化，给出了非常系统的标准调整，吻合了市场需求的变动情况。

　　平价商品房也是此次唐山新政的重点之一。

　　根据政策要求，平价商品房须限定销售价格和套型面积，参照同地段、同品质普通商品住房价格下浮20%，住房套型建筑面积原则上不超过90平方米。该类住房的建设用地优先落实，并以平均销售价格反推确定土地价格。

　　“这可以认为是保障房建设中的一种地方创新产品。”严跃进分析，平价商品房的概念主要涉及两个维度，价格和建筑面积。供地也提及了“反推”的概念，先确定价格然后确定地价，这样就使得此类产品能够扎扎实实推进下去。

　　“此次政策进一步说明，三四线城市当前对于购房方面的提振政策依然较多，且在此过程中也逐渐探索了新发展模式。”严跃进进一步补充道。

　　对于平价商品房的推出，李想表示，若该模式长期有效推进，或可在一定程度上降低区域房价水平。不过，主城区可供应地块有限，且价值相对稀缺，因此该模式或将在位置相对偏僻的区域推进，在满足刚性住房需求的同时，促进偏远地区楼市去化。“按此推测来看，那该模式对主城区房价影响或将有限。”