简可：境外投资监管已经改变房地产投资市场

　　由于境外投资监管从严，2017年上半年，中国境外投资额仅为人民币752.5亿元，只占去年全年交易额的36%。与对外投资监管从严、非理性投资降温形成鲜明对比的是，境内房地产投资额创下历史纪录。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部发布的报告显示，今年上半年中国境内房地产投资额达1060亿元，显示出中国境内房地产投资市场非常活跃。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可在接受中房智库专访时表示，过去一年来国内开发商在境外市场的积极性的减退也对国内房地产投资产生了一定影响，以上海为首的一线城市城市仍是投资交易的重点，在物业类型上写字楼物业和存量改造项目正在迎来更多机遇。

　　中房智库：应该如何评价今年上半年境外投资额的同比下降？目前房地产领域的投资是否还是海外投资的重点？

　　简可：中国境外投资在过去一年中面临着重重阻力，包括货币疲软、外汇储备减少等压力，政府进一步收紧资本管制。与此同时，此前一些非理性的境外投资也引发了业界的担忧——无论就交易量、成交价、购置资产类型还是海外扩张速度而言，这些投资者的举动都过于强势、激进，甚至并没有在当地市场上的经验积累或业务记录，更不必说部分投资背后的杠杆之高，以及可能带来的不确定性风险。

　　目前来看，单一项目层面的房地产投资已经不是近期境外投资的交易重点。在已宣布交易中亦有一些资产包交易，多为物流资产包、平台交易或酒店和医疗保健资产交易。中投公司作为最活跃的投资者之一，近期完成了数笔巨额成交，海航、安邦和中国人寿也有较大动作。

　　中房智库：有一些观点认为境外投资监管从严的趋势在今年下半年会继续加剧，这种观点是否会影响今年整体投资市场？

　　简可：近期有观点认为境内资本可能会停止外流，但这种观点显然站不住脚。另一种声音认为，政府并不反对海外投资，而是对其进行监管，因此投资交易将可继续进行，但速度有所放缓。

　　就目前形势而言，后一种观点似乎更符合实际情况。然而近期场内不确定气氛笼罩，加之资本管制收紧，中国投资者的境外投资恐将面临更多困难。除却监管加码的影响，境外卖家也可能会更加质疑中国买家最终完成交易的能力。虽然境外投资或以更加温和的节奏继续进行，但净流出额可能会随着境外资产的出售而大幅减少。

　　中房智库：过去几年，中国企业尤其是部分房企的海外投资进程较为激进，而监管政策的风向转变是否会影响到境内房地产投资市场？

　　简可：过去一年来国内开发商在境外市场的积极性的减退也对国内市场投资产生了一定影响，同一时期国内市场投资气氛蔚为活跃，加上政府近期控制债券发行、要求银行彻底审查贷款操作等，导致开发商贷款难度增加，因此投资重点回归国内市场。

　　今年上半年中国境内房地产投资额达1060亿元，创历史纪录。具体到投资重点区域而言，包括北京、上海在内的一线城市仍是投资重心，其中上海仍是国内房地产投资交易最活跃的市场，截至2017年6月末的12个月内上海一地就有160宗物业成交。

　　中房智库：第一太平戴维斯中国市场研究部发布的相关数据显示，今年上半年的境内房地产投资中写字楼是交易量占到半数之多。为什么会出现这种情况，写字楼交易在今年还有哪些新变化？

　　简可：按物业类型统计，上半年境内房地产投资中写字楼以半数的投资交易量排到第一，零售物业占交易量四分之一排到第二，其余部分的投资包括工业物业、酒店、住宅公寓等。尽管近期部分一些城市由于供应增加出现了租金回落的现象，但写字楼的资产保值增值情况在所有房地产物业类型中仍是的表现最好的，市场成熟度也更高。

　　我们注意到在北京、上海等新增供应日益稀缺的一线城市，存量项目交易改造的情况愈发普遍。从交易成本来看，可能在某地购入一个存量写字楼项目的成本是每平方米六万元，但购买一处土地和或新项目可能需要每平方米八九万元，且新建项目周期更长也会增加更多的资金成本和管理成本。当然，存量项目改造在运营管理上难度更大，也要求投资商、运营管理方有更高的专业运作能力。