专家解读

政治局会议再次强调稳定、未提及房地产,政策环境或有改善

来源:华创证券作者:发布时间:2018-11-02

  10月31日,中央政治局会议指出:“当前经济运行稳中有变,经济下行压力有所加大,部分企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露。对此要高度重视,增强预见性,及时采取对策。”“要切实办好自己的事情,坚定不移推动高质量发展,实施好积极的财政政策和稳健的货币政策,做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作,有效应对外部经济环境变化,确保经济平稳运行。要坚持“两个毫不动摇”,促进多种所有制经济共同发展,研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。围绕资本市场改革,加强制度建设,激发市场活力,促进资本市场长期健康发展。继续积极有效利用外资,维护在华外资企业合法权益。”全文未提及房地产以及去杠杆。

  点评:

  1、 会议再次强调经济稳中有变、并要求确保六个稳定,稳经济诉求也隐含房地产行业稳定

  本次会议指出,“当前经济运行稳中有变,经济下行压力有所加大,部分企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露。对此要高度重视,增强预见性,及时采取对策。”“实施好积极的财政政策和稳健的货币政策,做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作,有效应对外部经济环境变化,确保经济平稳运行。”这次即今年7月31日中央政治局会议之后再一次强调当前经济运行稳中有变、并要求对风险高度重视并及时采取对策,同时再一次强调实施积极的财政政策和稳健的货币政策,另外也再一次强调六个稳定、确保经济平稳运行,而我国房地产产业链(房地产行业+上下游+带动消费(如购车、购买家电等))贡献GDP占比约30-40%,因而稳经济诉求之下也隐含着房地产行业的稳定。

  2、 会议未提及去杠杆和房地产,房地产调控见成效、政策无再从紧必要,稳定或更为关键

  7月31日会议中对去杠杆表态“坚定做好去杠杆工作”,而10月31日会议中未提及去杠杆。7月31日会议中对房地产行业表态“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,而10月31日会议中未提及房地产。通过近期的行业数据以及草根调研,我们可以清楚发现目前房地产市场中住宅成交和土地成交均有所走弱,房价也已经出现小幅下降,投资虽然还处于高位但下行趋势已经较为明确,我们认为目前调控政策已见成效,政策无从紧必要,同时经济也遭遇下行压力、目前形势下稳定或更为关键,预计后续房地产市场政策环境有所改善。

  3、 投资建议:再次强调稳定、未提及房地产,政策环境或有改善,维持推荐、继续看多龙头

  近期房地产行业的住宅量价和投资增速均呈现下行趋势,我们认为目前调控政策已见成效,政策无从紧必要,同时经济也遭遇下行压力、目前形势下稳定或更为关键,预计后续房地产市场政策环境有所改善。中期来看,我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度->拿地集中度->销售集中度,有望推动头部房企销售大增;短期来看,近期住宅和土地成交市场有所走弱,政策更严已无必要,稳市场或更为关键,比如近期的降准以及个税减税政策等,同时土地市场正在加速降温,流拍率和溢价率或将进一步恶化,预计地方政府的财政压力将大幅加剧,紧随其后投资也将逐步开始走弱,目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值,并维持板块“推荐”评级,维持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

  4、 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧