易宪容：2019年中国房地产政策的几大亮点

　　在中央工作会议召开之前，由于前两次中央政治局会议都没有提及房地产市场，由于国内外经济环境改变让经济增长下行压力上升，由于国内一些城市房地产市场销售量下降而出现微调，如山东菏泽，所以市场纷纷议论2019年国内的房地产市场会出现重大调整，甚至于预期2019年各城市房地产市场政策将会出现全面松绑。不过，2018年中央经济工作会议给出的原则及之后政府职能部门给出具体意见，这些都与市场预期有些不同，也展现出政策的新亮点。也就是说，2019年国内的房地产市场政策，基本方向没有改变，但政策上的改进有不少新亮点，所以一些城市的房地产市场政策出现微调可能是常态，但这些微调基本上会围绕政府职能部门的意见转。

　　因为今年的中央经济工作会议表示，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。这基本上确定了2019年国内房地产调控政策的基调。2016年12月，中国领导人主持中央经济工作会议时，就提出了“房子是用来住的，不是用来炒的。”从这时起，就确定了当前及未来国内房地产市场发展的基本原则。之后，2017年把这个房地产市场发展的基本原则写入了十九大报告中。从今年的中央经济工作会议表述来看，2019年的房地产市场调控基本上是沿着十九大确定的房地产发展的基本原则前行，就如我一直强调的，这一原则是中国房地产市场短期及中长期发展的基本原则，未来中国的房地产市场只能在此基础上前行，决不会再回到让房地产炒作投机震天的老路上去。

　　关于2019年中国的房地产政策，中央经济工作会议的思路是，首先，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位。也就是说，就目前中国的房地产市场来说，尽管现实的市场要回到这个房地产市场定位上还有一定的差距（比如房价过高，房地产泡沫巨大，房地产市场仍然是以投资炒作为主导等），国内房地产市场投机炒作仍然很严重，但是让国内的房地产市场由于投资炒作为主导的市场回归到消费为主导市场，让国内的房地产市场价格理性回归这个原则不会改变，只不过目前地方政府在以时间换空间，让这种房地产市场转型的周期性延长。既然房地产市场发展的基本原则没有改变，那么任何地方政府想借助房地产的投机炒作及房价快速上升来推动经济增长，估计这是中央政府不允许的。

　　所以，政府职能部门对这一原则的具体落实是三个方面，即是把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处，2019年明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展；要以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系；2019年要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。对于这三个方面，基本上是围绕着“只住不炒”的原则在政策上具体落实。亮点有几个方面，加大保障性住房了的建设力度；强调租赁市场发展；有针对性如何来解决新流入居民居住问题；对棚户区改造有清楚界定等。不过，提出房地产市场的“三稳”（即稳地价、稳房价、稳预期）可能会与“只住不炒”房地产市场定位原则会南辕北辙，实际的结果如何还得进一步观察。

　　因为2019年房地产市场“三稳”的目标，就确定了当前及明年国内房地产市场的基本性质。这些政策内在认为，国内的房地产市场仍然是一个以投资炒作为主导的市场。因为，如果国内房地产市场要真正回到居民的消费市场，房地产市场的价格不是用宏观政策来稳定，而是根据市场的供求关系来决定。只要政府能够用经济杠杆把房地产赚钱功能去掉，那么各个城市房价的决定因素是居民收入水平，即房价收入比。如果一个城市的房价收入比过高，政府就得让市场自行调整，让它回到理性的价格水平或消费者购买价格上，而不是让房价稳定在投资者出价的水平。如果房地产市场价格稳定在投资者出价的水平上，不仅无法让房地产市场回到“只住不炒”的市场定位上，让房价回归理性，反之投资者会预期政府把房价稳定在现有的价格水平而千方百计地进入房地产市场。在这种条件下，房价肯定是只涨不跌。如果房价只涨不跌，那么住房市场要回到“只住不炒”的市场定位是不可能的。

　　还有，让“稳预期”作为房地产市场的调控目标，也就是政府职能部门明确的肯定当前国内房地产市场的性质仍然是一个以投资主导的市场而不是一个以消费为主导的市场。因为，作为住房商品，只有住房作为投资品时，其价格才是由市场预期来决定，住房是消费品时其价格由住房供求关系来决定。既然政府职能部门明确表态住房是投资品而不是消费品，那自然会给国内房地产市场发出明确的信号，房地产市场的“只住不炒”的市场定难以落实。事实上，西南财经大学最近的调查报告表示，目前国内房地产市场购买住房的真正的自住需求占比只有17％，87％购买住房者是为了投资。“稳预期”必然导致这样的结果。在此，对于房地产市场，政府职能部门的“三稳”目标能否达其效果是相当不确定的。

　　其次，国内的房地产调控与去年不同的由“因城施策、差别化宏观调控”转变为“因城施策、分类指导”的方式。这种转变的核心是，在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的市场定位”的基础上，出台房地产调控政策的权力由以往中央政府掌握的完全下放到地方政府的手上。地方政府可以根据本地的实际情况出台不同的房地产市场调控政策，房地产市场调控政策不采取“一刀切”的方式。这不仅能够调动地方政府的房地产调控的积极性，可以让地方政府根据本地情况采取不同的政策。但这次文件也十分强调权力与义务对等性，即地方政府要真正地对房地产市场调控负起责任来，要承担房地产市场调控的主体性责任。

　　这种特别强调地方城市政府房地产宏观调控政策的主体性，强调地方政府的责任，就要求地方政府对当地房地产市场发展把握好，既要让当地的房地产市场得以健康发展，也不可能让所掌管的房地产市场发展脱离“房子是用来住的、不是用来炒”的市场定位轨道，严格遏制房地产投机炒作。如果说，有地方政府想通过炒作房地产，让当地的房地产市场脱离只住不炒的定位轨道，再让房地产市场的价格疯狂上涨，那么中央政府就有可能对地方政府官员问责。所以，在“因城施策、分类指导”的方式下，房地产市场的调控权力是下放到了地方政府手上，地方政府权力大了，但这种权力是要保证当地房地产市场健康发展而不是吹大房地产市场泡沫。如果一些城市的地方政府脱离了基本轨道而对房地产调控政策全面松绑，那么地方政府官员的乌纱帽就得当心了。

　　不过，2019年国内一些三四线城市面临这样的风险也是非常高的。因为，这两三年，国内一些城市的地方政府尝到极力推高当地房价打造当地经济虚假繁荣的甜头之后，强大土地财政激励，各个城市的地方政府有强烈的动机来推高本地的房地产市场价格，吹大当地房地产市场泡沫。至于吹大的房地产泡沫破灭之后，当地经济洪水滔天这早就不是他们关注的问题了。让地方政府承担房地产调控的主体性责任同样存在较大的风险。

　　最后，这次中央经济工作会议强调2019年房地产市场发展的两大体系并举，即完善住房市场体系和住房保障体系。这与去年所强调的租售并举的房地产市场发展体系有很大不同。这种不同最为核心的问题，就对2019年国内房地产市场来说，政府更加强调住房保障体系的建设。特别是对于一线城市，及二线城市来说更是如此。因为，在这些城市，要让这些城市的房地产市场价格以市场的方式在短期内快速调整，回归理性并非是容易的事情。如果这些城市的房价不调整、不回归理性（目前北京、上海、深圳、厦门四个城市的房价收入比分别高到了46、44、48、53），居民的基本居住问题要解决是不可能的。所以加大力度发展住房保障体系是化解这些城市居民住房困难可能是最为合适的方式。2018年深圳市政府就此已经规划未来房地产市场采取4-4-2制度方式（即40％为市场商品房，40％为政府公租屋，20％为保障性住房），估计这种房地产动作模式很快会在国内一些城市推广。所以，2019年政府职能部门在这些方面已经有了新措施。所以，2019年发展住房保障体系会成为国内房地产市场较为重要的一块。对于国内租赁市场的发展，不会如2018年那样大力提倡，而是让市场来发展。总之，2019年国内房地产政策基本上会沿着十九大的原则上前行，基本原则和房地产市场发展方向不会有多大调整，房地产市场调控政策也不会全面松绑，各城市房地产政策微调是常态，市场对此根本不用大惊小怪。

　　可以说，这次中央经济工作会议能2019年的经济政策基本定调，其包括的内容非常丰富，但核心就是如何保证2019年中国经济的稳定增长。其开出的政策菜单主要是财政政策、货币政策及房地产政策，同时有几个重大问题如何处理，将会困扰2019年的中国的经济政策。如市场及政府、金融与实体其边界在哪？谁来界定？国有及民营孰重孰轻如何确立？谁来把握？等等，这些问题将严重困扰2019年的经济政策。