丁祖昱：2019年楼市“四限”放松有希望行业规模或下降10%

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱今日在上海召开丁祖昱评楼市年度发布会，通过大数据，分析2018年房地产市场，穿透房地产周期，诠释未来的我国房地产行业未来发展方向。该年度发布会成功举办了3届，已成为中国房地产行业内一年一度最受瞩目的盛会之一。

　　2018年房地产市场回顾

　　会议一开始，丁祖昱复盘他对2018年房地产市场的十大预测，其中，他关于租赁市场的发展方向预判相当精准，他认为2018年将以存量为主、以个人为主，以市场化的运营为主，完全符合目前的租赁市场的发展。

　　紧接着，丁祖昱对2018年房地产市场总结出了八大困惑，包括土地流拍、地王难产、各色维权、限制降价、产品降级、租赁乱象、去化困难和资金承压等情况。他认为，刚刚过去的2018年房地产行业的资金寒冬，无论是银行还是金融机构都难以为房地产企业提供资金支持。2018年土地市场都靠三四线城市在支撑，三四线城市的土地出让的总面积接近80%。未来一年内将是房企债券到期高峰，国内的信贷环境仍将相对收缩，房企融资成本会继续上升。

　　在一手房销售市场上，一线城市基本持平，二线城市是2018年的中流砥柱，三四线先升后降，目前下降的趋势还在持续。而在二手房销售市场上情况不是特别好，在二季度以价换量稍微有所上升之后，但基本从6月份开始一路下跌，在11、12月份回稳，且二手房成交中大多集中在中小面积上，刚需客户仍然占据了二手房的主导。

　　丁祖昱提到了房地产行业的融资市场，2017年在港新上市内房企仅1家，而2018年在港新上市内房企达到了6家，除了房企之外，物业公司也是2018年上市的主力。2018年有6家物业企业、1家服务企业赴港上市。

　　2019年楼市的三大趋势

　　在谈到2019年的楼市时，丁祖昱认为2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用，政策相对宽松且落“地”；各城市分化加剧；企业从高速增长转为有质量的增长，多元化态度更为谨慎。

　　丁祖昱认为，城市间商业表现差异巨大，其中上海、深圳、西安表现较为出色，而郑州、大连、天津则相对逊色。从三个维度可以发现商业地产在分化。首先是“开和关”，2018年购物中心净开业数384个，而百货的净开业数为-7个；其次是“好和差”；最后是“大和小”，从新开业大型购物中心来看，超半数的新开业购物中心面积为10-15万平方米，占52%，超过25万平方米的新开业购物中心占5%。

　　以2018年第3季度的克而瑞统计的数据为例，全国主要城市办公市场平均租金呈现四级梯队。而“黑马”共享办公已经成了一种潮流的趋势，根据克而瑞数据显示，全国甲级写字楼出租量的8.6%来源于共享办公运营商，二线城市这一比例更高，达到9.8%。

　　丁祖昱表示“高增长模式已不可持续”，市场容量短期高位维持之后，将会面临全方位回落，此外，行业的杠杆率也达到了高位，2015年至2018年上半年的净负债率呈上升趋势。作为地产行业的龙头万科，今年已经提出了“收敛聚焦”的发展策略，其中也包括对非开发业务线的梳理，这些都意味着未来房企在多元化业务探索方面的态度也会更为谨慎。

　　2019年楼市十大预测：

　　丁祖昱通过对新一年的房地产市场走势进行全方位前瞻，对2019年的国内楼市进行预测。

1、 房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂；

2、 货币放水难解楼市之渴；

3、 中央放权到地方，楼市“四限”放松有希望；

4、 房地产行业规模将下降10%；

5、 继续看好海南楼市；

6、 楼市购买力下降，因此，刚需房项目需要提起警惕；

7、 地价还会下降，房企可趁机抄底；

8、 租赁市场的竞争将从群雄并起，过渡到一枝独秀；

9、 看好物业管理行业，不看好养老地产；

10、 看好包括碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉在内的地产股。