张波：2020年以稳为主 房企销售规模增速或趋缓

　　2019年12月31日，58同城、安居客发布的最新监测数据显示，12月全国重点监测的67个城市新房均价16578元/平方米，环比下跌0.13%；二手房挂牌均价15394元/平方米，环比下跌0.10%。不过值得关注的是，2019年12月以来，三四线城市找房热度持续上升，一线城市二手房热门板块“恒热”，36.2%的购房者和35.4%的经纪人认为2020年房地产走势趋于稳定。

　　在安居客房产研究院分院院长张波看来，从2019年底的中央经济会议和全国住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，2020年房地产重点依然体现在落实房住不炒，保持楼市稳定，发展租赁体系等几个方面。2020年楼市的健康平稳发展，安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行的态势。预计房地产调控总体保持从严，因城施策的方式会多样化，房地产金融侧收紧将常态化。

　　房价将成为调控松紧的“刻度尺”

　　中国房地产报：预计2020年房地产调控政策整体趋势如何？

　　张波：从2020年的趋势来看，由于调控政策并不会采取“一刀切”手段，因城施策依然是调控政策的前置性条件。总体来看，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，“小阳春”依然有望出现在各类城市。一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存大。

　　中国房地产报：2020年延续因城施策的调控基调，将会给不同城市的房地产带来哪些变化？

　　张波：城市一二手房成交量变化并非当前调控的主要“标尺”，房价才是判断调控未来松紧度的“刻度尺”。换言之，判断一个城市可否放松的标准是房价下行压力。因此，一线城市和热点二线城市的政策放松难度普遍较大，但更多三四线城市将由前期的房价上涨向下行压力增大转化。另外，三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线城市，在供应量持续但需求不断减少的背景下，三四线及以下城市放松的概率会有所提升。值得关注的是，三四线城市调控放松的节奏会较为平缓，更多放松或在二季度以后逐步在市场体现出来。

　　金融政策难言宽松

　　中国房地产报：2020年房地产金融政策是否会有所变化？

　　张波：无论是从年中中央政治局会议要求来看，还是年底中央经济工作会议的指示来看，坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确，2020年不会放松对房企融资的定向严监管，房地产融资的宽松化很难实现，房企融资难预计依然会保持延续。值得关注的是，2020年房企“借新还旧”的现象的确普遍存在，一方面是由于2020年房企整体短期偿债将依然保持高压，导致房企不得不通过“借新”的方式来缓解压力。另一方面由于融资难度增大，2020年融资成本的高企亦将持续。

　　由于部分房企追求前期过度追求规模化，导致前期负债水平过高，在融资从严的大背景下，这类企业的风险度也在不断提升。2020年降低负债水平，降低财务风险显得较为重要，通过项目转让，项目合作的方式来减轻负债或成为市场常态。

　　房企间竞争不再只围绕规模本身

　　中国房地产报：如果2020年政策面以稳为主、金融端继续趋严，房企的城市布局战略是否会有所转变？

　　张波：2019年房企拿地总面积下跌预示着2020年土地市场也难言乐观。同时棚改在2019年提前完成直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑，同步拉动此类城市的土地降温不断呈现。

　　房企回归一二线城市的重要原因在于需求侧出现的变化，一方面是棚改结束，三四线以及下城市未来购房需求总量会出现较为明显的下降，过于激进的在三四线城市拿地，会导致未来的风险不断提增加；另一方面，从目前二线城市的抢人政策来看，对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会显明弱于二线城市，同步导致房企逐步退出三四线城市。

　　中国房地产报：2020年，不同销售规模的房企会有哪些不同的发展趋势，房企间的竞争格局会有哪些新的变化？

　　张波：2020年商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，预计2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓。而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，淘汰率将不断提升。

　　从全国住房和城乡建设工作会议确定的2020年重点目标来看，着力提升城市品质和人居环境质量是重要一项，这也预示着对房企开发品质的监控力度会同步加大。在2019年不同城市的新建住宅质量问题不断引起广泛关注的情况下，2020年房企之间的竞争不会只围绕于规模本身，房地产后调控时代精准把脉购房者的需求，才是重中之重，产品力将成为房企间竞争的关键砝码。