陈淑云：楼盘越来越高但社区是冰冷的，三四线城市需要大量有温度项目落地

　　一场突发的重大疫情让老人与儿童的生活状态再次凸显。

　　疫情重灾区武汉在封城的一个多月里，往返于城市与乡村之间务工的人们，始终处于恐慌和焦虑之中，有的人被封在城内，与远在乡村的家人不能团聚，有的人回到家里，因是感染患者而被隔离和治疗，随着复工复产的到来，未被病毒侵袭的幸运者又将面对与父母与孩子的别离。这一切，都让留守家乡的老人与儿童的生活现状令人堪忧。

　　老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼。在我国众多的三四线城市，如何根据城镇发展的规律与特征，以人为本的做好产品与服务，关爱好老人与儿童，仍然是摆在行业面前的课题。

　　为此，中国房地产报记者专门采访了正在承担2019年教育部重大攻关课题《建立健全住房基础性制度与房地产市场平稳健康发展长效机制研究》首席专家华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云教授。

　　半迁徙化的城镇化特征

　　中国房地产报：现在城乡间存在一种现象：年轻人在外打工，把老人和孩子留在老家，以后发展好了再进城共同生活。您说过，我国很多城乡基本都面临着这样的现状，这种人口流动的半迁徙化特征是我国城镇化过程中独特的现象。能具体分析一下这种半迁徙化的特征与现象形成的原因吗？

　　陈淑云：我国改革开放已有40年进程，城镇化初期是静态社会现状，即人户合一。现在，则是一个流动社会，城乡之间劳动者完全的流动了起来，出现人户分离，有很多进城务工者脱离了农村，由此产生了留守老人与儿童的问题，实际上这是一个很大的社会问题，这是我国城镇化进程的第一个背景。

　　第二个背景是，自1998年房改以后，房地产市场进入到了一个快速发展阶段，经过20多年发展，整个行业的市场集中越来越高，头部企业的市场占有率也日益提高。但目前参与四线城市或县级城市市场开发的头部企业还不多，我国有2000多个县级城市，在如此巨大的市场中目前房地产开发整体水平还有待提升。

　　中国房地产报：您认为在三四线城市中，地产行业发展有哪些不足？

　　陈淑云：很多三四线城市特别是县城还是注重以单纯的住房数量和空间打造为主。但近几年来，人们对生活条件的改善不只局限于空间环境，也开始提升到了精神和心理层面。从房地产开发来说，过去是单纯追求面积与空间扩大，目前则以人本化为宗旨，追求居住环境、内在品质、物业服务等诸多方面的全面提升。对于三四线城市或县级城市，由于很多家庭的青壮年劳动力（包括妇女）几乎都到一二线城市打工，留守老人与儿童很多，怎么样做好关爱与服务？这就对目前四线城市和县级城市开发与服务提出了一个更高的要求。

　　遗憾的是，目前很多县城项目仍然停留在老式的理念与套路上，楼盘越盖越多，空间越来越大，社区服务却跟不上需求，楼盘越来越高了，而社区的温度是冰冷的，所以需要大量符合四线城市市场需求的项目落地。

　　关爱“老与小”是人本化服务的主要内核

　　中国房地地产报：您认为四线城市开发服务的方向是什么？

　　陈淑云：我认为，好的产品既需要有好的环境空间，又需要很好的服务内核，这两方面都不可或缺。在2020年全国住建系统工作会议中指出，地产开发应该是美好环境和幸福生活的缔造者，并提出完整社区的概念，我的理解是，以前是大尺度的空间打造、低参与度的、低互动式的，我们现在需要提升与丰富内涵，在项目开发与社区创建方面，要通过共建、共治、共享、共管等诸多方式，提供既有好的环境品质，也有好的邻里共享与交流场所，从单纯的环境空间打造转化过度到以人为中心的、精神家园的回归。

　　中国房地产报：在这个过程中还有哪些新的观察？

　　陈淑云：本次疫情暴发大家都会深刻反思，在产品与服务体系的创建方面如何更人本化的营造多层次的服务。有些企业开始意识到了这个问题，并开始着手创建符合市场需求的服务与产品，我们看到浙江大学房地产研究中心与御江置业在启动打造的防疫健康小区，其目的是让业主有更好的健康保障，对老人与儿童也给予了特别关爱。万科前几年就提出了下午三点半学校，孩子的学校下午三点半就放学了，这个时候，孩子的父母都在上班，孩子回到社区后怎么陪伴？社区提供了继续娱乐、学习的场所。也就是说，我们现在要从关注空间、房子转化到关注人与生活，而十九大、十九届四中全会的精神也为这种理念的变化提供了更深刻的背景，不管是从新房市场还是存量市场的盘活，这都将是今后发展理念转变的方向。实际上，老人孩子在社区里被照料好了，在外工作的中年人或年轻人也就放心了，全家就幸福了。

　　中国房地产报：对于三四线城市房地产市场的发展您还有哪些建议？

　　陈淑云：这两年我也参与了一些地方脱贫攻坚的系统调研，真的是感触很深。目前，我们正处于城镇化发展中期，四线城市或县级城市仍是人口最大的聚集空间，因为很多人不可能全都在经济发达的一二线城市买房。个人认为，我国城镇化核心还是三四线城市和县级城市，这里有着巨大的人口存量，三四线城市空间打造和管理最重要的还在于提升服务理念与运维水平，不仅要开发空间还要有更人本化的服务内容。我们要充分调动政府、企业和社会组织等多方面作用，真正把城市开发运营得更加完善，特别是要照顾服务好留守的老人与孩子。

　　可喜的是，在本次疫情的防控中，基层社区物业发挥了重要的作用，通过物业企业、社区下沉干部，小区业主委员会以及党员、志愿者共同筑起了“最后一公里”严密防疫阵线，形成了具有中国特色的基层社会治理模式。我希望有眼光的企业抓住我国城镇化的规律与市场空白点，创新开发新样板。特别希望，社会各界能够给予空巢、独居老人更多的关爱，共同守卫家园。