最严限购令将满3年 北京通州新房市场渐升温

　　自2015年8月北京通州区执行外地户籍购房需缴满3年区内社保政策以来，通州楼市迅速降温，成为全市成交量最低的区域之一。但《中国经营报》记者近日走访发现，随着限购令将满3年，符合资质购房者增多，通州新房市场逐渐热起来。

　　走访中，通州区多位意向购房者告诉记者，自己先前已经在市内其他区域缴纳2年以上社保，还有几个月即将符合通州3年社保条件，如今开始提前看房。

　　通州区多个新盘项目置业顾问则表示，对于这些即将符合条件的意向购房者，现在可以先交部分定金预定房源，等条件达成后再走程序。不过，与新房市场的热闹相比，二手房市场相对平静。

　　新房到访量攀升

　　近日，记者以购房者身份来到位于通州窑管路附近的首开香溪郡项目售楼处，对于在通州缴纳社保即将满3年的这部分客户，销售人员告诉记者，可以先看房，看上了先交10万元的定金，也就相当于正常认购，在审核资格的过程中，尽量拖延时间。如果中间有什么问题，可以包退，定金全额退还。

　　台湖银河湾项目的销售人员也表示，可以先交20万元定金锁定房号，然后陆续交首付款，如果能够一次性付清首付款更好，这样等购房资质的这个时间可以申请得长一点。

　　记者走访了解到，限购政策出台后在通州缴纳社保，到今年10月份满3年的算是比较早的一批，目前就订房意味着最短的至少要拖两个月才能进行资格审核，甚至更久。

　　K2十里春风项目的销售人员告诉记者，这段时间有挺多过来看房的客户，一般都是在其他区域缴纳了2年社保，在通州马上就缴纳满3年。现在来看房的，算是缴纳社保满3年最早的一批，而且就在记者采访的前一天刚从她手里成交了一个这样的客户。但该销售人员表示，目前没有专门对这部分客户进行的蓄客计划。

　　首开香溪郡项目的销售人员也表示，这段时间还有几个月满3年资格的客户不少，光他自己就接待了两个，其他的销售人员也接待了挺多。并表示，开盘前期他们大量向各种平台投放广告来推广项目。

　　但他也表示，这波客户社保期满都要接近年底了，下半年销售任务重，也没有针对社保期将满的这批客户进行专门的计划。

　　京贸国际公馆项目的工作人员则告诉记者，目前没有购房资格不接受定金，可以先看房，等有购房资格了才接受定金。

　　通州区住建委市场科工作人员告诉记者，只要开发商具备销售资格，是可以向客户收取意向金或者定金的，双方要签订认购协议书，约定一个日期来交首付款，写清楚为什么做这个约定，同时认定好相关责任。该工作人员还表示，但这个钱交了之后，要是想退回，通常来说比较费劲。

　　首开香溪郡项目开发企业北京首都开发股份有限公司相关人员表示，这是销售人员对客户的一个通融，如果等到符合资格了再买，就不会是现在这个价格了。售楼处只要能承诺，就应该不会有风险。如果涉及到退款的话，退款时间可能会长一点，一两个月左右。

　　根据易居研究院智库中心提供的数据显示，2018年1月～4月，通州新建商品房（普通住宅、酒店式公寓、别墅）平均每月成交套数在60套左右，进入5月份，成交套数开始出现大幅上涨，5月份成交412套，尽管6月份有所下滑，但依然成交245套，7月份成交453套。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一般来说，5、6月份是冲刺业绩的时候，这个时候交易相对会上升。另外很重要的一点是，部分过去交易的房产或没有网签，而到了现在这个点，价格管控也少了一点。对于通州社保来说，3年的社保缴纳多少会影响市场交易，所以快满3年的时候，往往会出现一些新情况，类似购房询价和交易的现象会增多，或者说部分交易会突然网签，市场交易容易上升，这个时候要防范价格上涨或炒作。

　　严跃进还认为，从这波购房需求来看，或以通州等地工作的群体为主，另外也有可能是部分在燕郊购房了，但在通州也开始有购房资格的群体会入市。

　　记者从通州区社保局了解到，2015年7月，通州区城镇五险参保人员为470863人，到今年7月，通州区城镇五险参保人员为551374人，增加了80511人。但通州区社保局相关工作人员表示，增加的这部分参保人员有很多种可能，只能说明增加的这80511人中可能会有为了购房资格而缴纳社保的人。

　　2015年8月14日，北京市住建委、通州区联合发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。在北京市限购政策的基础上，通州区又出台其区域限购政策，必须同时满足近3年在通州连续缴纳社保或个税的条件，才能在通州购买商品住房，并限购一套。

　　二手房市场平静

　　此外，记者也相继走访了通州地铁沿线的土桥、梨园、果园、通州北苑等地的多家二手房中介门店。

　　记者8月初在链家土桥某门店采访当天，在与工作人员沟通的时间内，并没有前来咨询的看房者。门店的一位工作人员告诉记者，目前的咨询量、销售量都是比较正常的，二手房还是比较平静的状态。

　　他表示，限购令出台将满3年，更多的人有了通州的购房资格，但这种客户量的释放会是缓慢的，成交量并不会突然爆发。“而且这部分客户可能也需要一个反应期，不会说今天限购政策出台了，马上就反应过来，就开始在通州缴纳社保，需要反应的时间，所以预计也不会有一个集中的释放。”

　　果园的一位中介人员告诉记者，3年限购期限将满足的人增多，这部分客户会增加需求，需求量不减，房价就不会往下降。

　　记者走访了解到，限购令出台后在通州缴纳社保即将满3年的这部分购房者对于二手房市场并没有太大的影响。不过，北苑某中介门店的一位工作人员告诉记者，接下来这类型客户增多会不会对二手房市场有较大影响，还需要看后续市场的情况。

　　根据贝壳研究院的数据显示，从二手房市场新增客源数据来看，6、7月份通州区新增客源量环比降幅分别为15%和10.6%，且7月绝对水平甚至不及2017年12月份。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐在接受记者采访时表示，通州限购令将满3年对通州区二手房市场的影响并不明显。近两个月需求端增长乏力，未明显出现“新资格”客源。这种情况可能主要是由于满足资质要求并且具有购买力的需求有限。

　　在房价方面，贝壳研究院数据显示，2018年上半年通州区二手房均价止跌并温和上涨，6月均价涨幅收窄，环比基本持平。在去年“317”政策等一系列调控作用下，到2017年末通州区二手房均价累计跌幅约20%。

　　许小乐认为，去年的跌幅降低部分购房者入市门槛，再叠加年初银行流动性相对宽松，需求开始逐渐返场，均价止跌上扬。随着需求在3到5月间集中释放以及房地产信贷环境进一步收紧，后期需求乏力，均价缺乏继续上涨动力。

　　许小乐补充称，预计3年社保期满对通州区房地产市场影响有限。根据通州区限购要求，能在通州区缴满3年社保的绝大多数是在通州工作的人群，这将是一种正常居住需求的缓慢逐步释放，不是投资需求的集中入市，不会引起市场明显波动。

　　《中国经营报》记者了解到，今年7月，北京市委召开相关会议，强调要严控土地、房价，避免出现圈地炒房、物价异常上涨等现象。