虽然我们所看到的数据很好，但事实上可能没有那么好。我认为未来很有可能会有所回落。例如房地产，一二月份的投资数据高，跟其它的房地产数据相悖离，新房开工的增速下降4.1个百分点，房地产的销售额增速为4.1%，这是三年以来的低点。整体来看，房地产今年最大的危险不是房价上涨，而是政府的政策可能过于严厉，进而导致房地产市场整体温度下降，对整个宏观经济造成不良影响。所以，我们需要更加关注房地产调控的理性问题，房子从炒到住需要时间、需要配套改革，不能一蹴而就。
另外一个问题是“天花板”问题。过去两年经济整体表现不错，但是在“繁华”的背后，我却看到“苍白的现实”——目前很多东西都是在玩概念，如最近炒的很热的区块链，互联网领域最近都在谈新零售等等。经过市场的“爆炒”，很多根本性的问题依然存在。同时，在突破实质性的障碍时，宏观经济走势可能出现下跌情况。当所看到数据非常好的时候，我们不能对整个数据太乐观。在经济向好的时候大家预测未来会更好，经济变差的时候大家预测未来会更差，这是所有人都会犯的问题。但目前通过一些前瞻性的指标把未来看得更清楚，我觉得现在还做不到，类似于气象行业，依旧会预测失误。我感觉今年大家太乐观，尽管有些数据在回升，但依然有些指标明显在下降。
对于改革而言，我认为中国改革最有效的地方应该民间自发的、自下而上的，这是过去40年我国改革成功的一个非常重要的经验。今天我觉得有几个问题可能很重要：
第一个是什么叫改革？我们发现大家都在谈改革，但有些人对改革的定义是完全相反的，有些人谈的改革在观念上可能是反改革的，它的方向背道而驰。所以，我认为对于改革真正含义应该有个共识。
第二个是改革不仅需要顶层设计，更需要具体到每一个改革的细节上。比如房地产，从1998年到今天为止已经20年，在去年的中央经济工作会议上，对房地产最重要的调控就是房地产制度的改革。我们面临着房地产制度的二次改革，到今天为止，这个改革的架构中，无论是长效机制，还是符合中国国情的中国住房制度，都还是比较单薄的，到了具体的层面，也是比较单薄的，包括目前的房地产税问题。
所以，当前形成改革共识很重要，不能背道而驰。改革过程中，顶层设计虽然重要，但更为重要的是真正具体的、重大突破的改革。
（本文系马光远3月17日上午在人大国发院“中国宏观经济月度数据分析会”上的即席讲话，根据录音整理，未经作者审核。)
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