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《陕西房地产蓝皮书:陕西房地产业发展报告(2019)》发布
来源:陕西房地产蓝皮书  作者:张雯鑫   发布时间:2019-09-23

  2019年9月21日,长安大学、陕西省房地产研究会及社会科学文献出版社共同发布了《陕西房地产蓝皮书:陕西房地产业发展报告(2019)》。

  《陕西房地产业发展报告(2019)》反映的是2014~2018年五年来陕西房地产业发展的基本情况。

  从2014年到2018年的五年,陕西的房地产业大致可分为两个阶段:2014~2016年市场低迷,处于去库存阶段;2017~2018年这两年处于复苏、快速发展阶段。

  据统计,2014年到2016年,陕西房地产商品房住宅年均投资不到2000亿元,平均增长速度不到7%,年均商品房销售面积不足3000万平方米,平均增长速度不到5%;商品房平均价格只有每平方米5000多元,平均增长速度不到3%。

  分析其原因,这三年陕西房地产市场低迷,除了受我国宏观经济下行压力较大,房地产市场整体投资下降、销售下降,市场信心不足等因素的影响外,也和陕西前些年经济社会发展和人口增长缓慢有关。我们曾在2016年夏秋之际做过一次较为深入的调研。通过调研,蓝皮书总结出了当时西安房地产市场投资、需求、销售和房价长期超稳定的六大原因:一是多头供地、竞相压价,压低了土地价格;二是保障房规模较大;三是单位集资建房规模较大;四是城中村改造规模大,小产权房数量多;五是人口增长缓慢;六是经济增长缓慢,居民收入低,人们普遍对西安未来的发展、就业、收入不看好,对楼市的信心不足。

  2017年以来的这两年,除了中央政府对楼市采取了“去库存”和“一城一策”的调控政策以外,陕西省新一届省委、省政府调整了有关方面的政策,特别是调整了影响陕西全局的西安进城户籍政策和把由省直管的国家级新区西咸新区交给西安市代管,从而使西安和陕西的房地产业在2017~2018年这两年进入了迅速发展的快车道。

  特别是占全省房地产份额70%以上的西安市,在新一届市委、市政府的领导下,全面调整了过去十多年来影响西安市房地产和经济社会发展的诸多政策,比如多头供地政策、单位集资建房政策、城中村改造政策以及严厉的进城户籍政策等,使西安的经济社会发展和房地产业发展迅速,不但GDP每年增加1000亿元以上,城市人口两年里增加了105万人,而且城市建设日新月异。加上获批国家中心城市和国家“一带一路”倡议等诸多利好政策的支持,西安迅速成为“网红”城市,人们对西安的未来发展前景预期大增。同时,房地产的发展也改变了前些年市场不温不火,房价超稳定的局面。据统计,西安市房地产开发企业完成投资由2017年的2333.34亿元增加到2018年的2518.01亿元,同比增长7.9%;房屋施工面积由2017年的15843.92万平方米增加到2018年的16044.57万平方米,同比增长1.3%;商品房销售面积由2017年的2509.78万平方米增加到2018年的2713.46万平方米,同比增长8.1%;商品房销售额由2017年的2123.34亿元增加到2018年的2753.13亿元,同比增长29.7%;全市(含郊县)平均房价由每平方米8000元左右上涨到10000元左右,增速一度为全国大城市第一。为此,西安市在最近两年出台的房地产调控政策也是全国最为频繁、最为严厉的,即使西安的房价在全国大城市中还是比较低的。

  展望未来,伴随着经济稳步增长和新型城镇化的推进,房地产业仍然有较大的发展空间。因为土地价格、原材料价格、劳动力成本都在上涨,加之像西安这样的大城市,由于就业、收入预期较高,又放开了进城户籍政策,人口大量流入是不可避免的,住房需求旺盛的势头,今后还会持续较长一段时间,房价仍然会是上涨趋势。因此,稳地价、稳房价、稳预期就成为各级政府对2019年和未来房地产市场的一个基本要求。

  对此,按照习近平总书记提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”指导思想,建立房地产市场长效调控机制,促进房地产健康发展,就成为包括陕西省、西安市在内的各级政府应当高度关注的大问题。那么,如何建立房地产市场长效调控机制呢?从这些年政府的调控经验教训来看,在加强宏观调控的同时,还要按照市场经济的游戏规则,多用经济杠杆,少用行政手段。用行政手段调控楼市,在房价上涨过快、市场难以控制的非常时期短暂操作是可以的,但长期这么做是不符合市场经济规律的。

 

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