2013年5月10日，由同济大学德国研究中心和社科文献出版社共同举办的2013年《德国蓝皮书》发布会暨“德国大选与中德关系”研讨会在同济大学举行。中国前驻德国大使梅兆荣、中国欧洲学会德国研究分会会长顾俊礼教授、同济大学副校长董琦教授以及来自全国各地的40多位德国与欧洲研究学者出席了此次发布会。

       首先，2011年，德国政府批准的建筑申请增长了22%，而且，新建成的住房比前一年增长了15%。这些都会缓冲现在住房供应紧张的局势。

       自欧债危机以来，由于对通货膨胀和欧元区解体的担心，私人投资者将资金投入到黄金、房地产等实物资产中去。这其中对房地产市场的过度投资导致了住房市场的泡沫，但是过不了多久，投资者就会清醒过来，这是上涨趋势放缓的第二个原因。虽然在过去几年中，各国中央银行不断对资本市场进行干预，但是物价上涨的幅度，实际上并未高出危机爆发前的时期。德国统计部门公布的数据显示，2012年10月的德国通胀率为2%，这个水平明显低于马克时期：在1970~1982年，德国的年平均物价上涨水平为5%；在90年代初的时候，物价上涨水平也为3.7%~5.1%。科隆经济研究所的调查显示，从长期观察来看，在通胀时期，通胀首先导致原材料与食品价格的上升，而房地产价格的上升幅度仅为物价上涨水平的1/5。究其原因很简单，在通胀时期，中央银行会提高利率，从而提高购房借贷成本，继而导致对房地产的需求下降，从而使其价格下降。从这个角度说，以目前德国较低的通胀率水平来看，未来房地产价格的上升，不会持续太久，价格会逐渐有所回落。

       再次，2012年10月底欧洲中央银行关于大规模购买危机国家国债的计划，也影响着房地产投资者，因为他们将面临着贷款利率上升的可能性。如果这个计划真正成为现实，那么暂时的、历史性的低房贷成本将会成为过去。

       此外，未来面临的多种金融风险，也将会减少住房市场的需求。据一项调查显示，17%被问询的银行，已经收紧了对建筑行业贷款的发放。在很多城市，房价的上升速度，是租金价格上升速度的几倍。此外，即便是房价不会发生急速大幅下降，其金融风险也会很高。因为一幢房屋的价格是否最终会全部被支付，还取决于许多无法估计的其他成本。无论是从未来有可能上升的贷款成本角度，还是从由于未来金融风险的不确定性而导致的住房需求下降来说，德国房价继续大幅上升、房地产泡沫继续扩大的可能性是不大的。

       如上所述，德国的住房投资，还面临着一系列的成本，这些成本主要有以下几个方面。

       第一，高昂的购房价格：成功的投资直接依赖于购买价格与其今后的发展。在德国一些偏远地区，尤其是农村，房价并没有上升。而在过去的四年中，70%的房屋交易发生在德国的几个重要大城市，而这些城市的房价已经很高。房屋已经不值得出租。租金收益，即房屋购买价格与年租房收益的比率，在很多城市，已经开始下降。甚至在汉堡、慕尼黑，已经达到了一个转折点。剔除通货膨胀部分，投资房产的收益几乎所剩无几。

       第二，未来利率上升的预期：低融资成本时期可能很快就会过去。当前的房贷利率是由政治决定的。当欧洲中央银行宣布购买危机国家国债的计划，以减轻这些国家的负债之后，人们预期德国国债收益率也会上升，从而导致大型银行的融资成本上升。而最终这些银行会将这些成本转移给那些向银行借贷的人。

       第三，税负的上升：不断上升的房价会引起政府的注意，政府会通过提高税负，来弥补国家财政的缺口。很多国际机构都提出，德国征收的房地产税水平太低。因此，在德国，国家通过不同的税收方式，如土地税、财产税等来增加税收的可能性不断提高。虽然很多投资者出于对未来通货膨胀的担心，将资金投入黄金和房地产行业。但是纵观历史，无论是投资黄金，还是投资房地产，最终当国家资金遇到困难的时候，总是又向这些人“伸手”。

       第四，不断上升的住房维修成本：在2012年9月底，德国政府最终达成一致，强化关于能源节约的规章制度，明确要求在建筑新房屋的时候要使建成的房屋采用节能的设施。据此，房屋建筑的相应成本也将会提升。

       第五，在德国，15%的购房者为社会救济金的申请人，他们实际上是无支付能力的。据一项调查显示，德国购房自有资本的比率仅为13%。这不由得让人们想起美国次贷危机产生的根本原因。

       （参见《德国蓝皮书：德国发展报告（2013）》p122-124, 社会科学文献出版社2013年5月出版）