2021年10月21日，中国社科院经济研究所、中国社科院上市公司研究中心与社会科学文献出版社共同发布了《中国上市公司蓝皮书：中国上市公司发展报告（2021）》。

　　蓝皮书分别从偿债能力、运营效率、融资能力、成长潜力和规模因素等维度对上市房地产企业进行评分，然后综合地产企业上述指标得分对地产上市公司的综合实力进行了评分，结果显示135家地产上市公司综合实力评分的均值为3.84分，中位数也为3.84分。

　　近年来，地产行业整体的销售增速减缓，周转率减慢，利润率呈下降趋势，投资回报率与债务融资成本之间的利差空间缩小；而随着地产行业融资政策日趋严格，地产企业的财务风险终于开始暴露，近七成企业踩线，超三成企业突破两道以上的红线，一些企业甚至出现了债务违约，那些已经习惯用高负债来支撑高速扩张、用九个锅盖来盖十口锅的企业，在大潮退去之后终于开始“裸泳”了。2020年全体地产上市公司偿债能力评分的中位数为3.09分，而销售总额大于百亿元的地产上市公司，偿债能力评分的中位数更低，只有2.66分，有39%的企业偿债能力评分不到2分，更有19.5%的企业偿债能力评分还不到1分，上述企业如果再没有融资能力上的优势以弥补偿债能力的短板，将面临严峻的财务压力。

　　根据蓝皮书的测算，在主要地产上市公司中，2020年偿债能力评分低于2分且不具备融资能力优势的企业［偿债能力评分在1～2分且融资能力评分低于行业中位数（5.0分）的企业，或偿债能力评分小于1分且融资能力评分低于8分的企业］共有28家，占主要地产上市公司总数的32%，这些企业都面临较大的财务压力，其中，有12家公司当前的效率水平或成长潜力仍优于行业平均水平，尚有转型减债以自救的空间；其余16家公司不仅财务压力大，而且当前的效率水平和成长空间均逊于行业平均水平，从而面临较大的生存压力，这部分企业占到主要地产上市公司总数的18.4%。

　　与之相对，2020年，有13家公司的偿债能力和融资能力评分均在5分以上，且效率水平或成长潜力优于行业平均水平，占主要地产上市公司总数的15%，这部分企业当前的财务安全性好，也具有一定的效率或回报率优势，具有整合潜力。

　　余下的企业分为两类，一类是财务状况尚可（偿债能力评分在2分以上，或虽然偿债能力评分较低，但融资能力上的优势明显，能够弥补偿债能力短板）但效率水平和成长潜力均低于行业平均水平的企业，在集中供地模式下，这类企业的发展空间越来越小，只能通过合作开发来拓展生存空间。在主要地产上市公司中，这类企业约占23%。

　　另一类则是财务状况尚可，效率水平或成长潜力优于行业平均水平的企业，这类企业暂时没有生存危机，具有一定的发展空间，但其金融资源尚不足以支持大规模的行业整合。截至2020年底，这类企业占到主要地产上市公司总数的30%。

　　综上，截至2020年底，地产行业的生存结构进一步演化，以偿债能力和融资能力为横轴，以运营效率和成长潜力为纵轴，则在主要地产上市公司的生存矩阵中，有18%的企业当前就面临生存压力；有14%的企业虽然财务压力较大但尚有转型以自救的空间；有23%的企业虽然短期的财务压力不大，但受到效率水平和成长空间的限制，只能通过合作开发来拓展生存空间；余下的、具有真正可持续发展潜力的企业仅占45%，其中有15%的企业具有整合潜力。

　　（参见《中国上市公司蓝皮书：中国上市公司发展报告（2021）》p263-265，社会科学文献出版社2021年9月）