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皮书观点

摆脱土地财政不会一蹴而就
——《投资蓝皮书:中国投资发展报告(2022)》指出
来源:投资蓝皮书  作者:胡楠   发布时间:2022-04-14

  2022年4月12日,中国建银投资有限责任公司和社会科学文献出版社在北京共同举办“《中国投资发展报告(2022)》发布会暨“双碳”目标下的金融与投资研讨会”。这是中国建投研究院连续第11年发布《中国投资发展报告》。

  《中国投资发展报告(2022)》是“投资蓝皮书”系列年度报告之一,也是中国建投投资研究院向社会推出的“中国建投研究丛书·报告系列”年度研究成果。报告旨在对上年度中国投资行业与市场进行盘点和回顾,对本年度中国投资发展进行预测和展望。

  蓝皮书指出,尽管房地产市场的全面触顶已经为时不远,但这并不意味着当前中国经济发展不再需要房地产,甚至不意味着对房地产的依赖度快速下降。在过去十几年中,随着房地产市场的火爆,卖地收入已经成为大多数城市最主要的财政收入来源,甚至比税收占的比重还高。替代土地财政的,只有房地产税一种可能。在欧美等国,房地产税是最重要的地方财政收入来源。但这个替代的过程,将会非常缓慢,不会一蹴而就。

  中央已经开始引导土地财政的根本性改革,但需要相当长的一段时间,目前仅能做到抑制地方过度投资的冲动,但斩断地方财政对于土地的依赖还为时尚早。在现阶段,这一市场不可能就此被根本性动摇。

  《报告》研究认为,今年中国的房地产市场将呈现以下几个特征:

  一是政策维持现状,局部放松可期。基本可以认为2021年底已见所谓“L形政策底”,即不再继续加码,但也很难出现全国层面针对房地产的政策扶持,诸如资金面、限购限贷等放松,政策和结果都和以往根本不同。对于一些楼市基本面已经逆转、人口净流出持续多年的地区,地方政府的局部救市政策很可能得到中央政府层面的默许,此为“因城施策,分类指导”。

  二是土地市场波动率变小。经历了2021年的首次集中出让大热以及第二次速冻式遇冷,第三次集中土拍已经渐趋理性,政策和市场之间逐渐形成了新的博弈平衡。全新的平衡改变了开发商的预期,热点城市很难再出现单价或总价“地王”,政策能够第一时间直达土地出让一线,而其他非集中出让的城市也很难再出现土地市场过热的局面。

  三是鉴于政策的长效机制和刺激克制,房地产市场惯性下行预计将持续到2022年第三季度。成交量方面,预测2022年基本与2021年持平,略低于2021年;成交均价方面,预测全国商品房均价环比正增长很可能要到2022年第三至第四季度才会出现。

  四是预计房地产企业的违约还会持续。从央行、银保监会的联合发文“鼓励并购出险房企优质项目”的表态来看,救助房企并不是一个首选项,甚至避免金融机构出现更多坏账也不是搞优先级选项。从恒大、华夏幸福等大型房企爆雷后的债务重整或政府表态来看,最优先的是保交楼,维护社会稳定,通过鼓励国有机构并购出险项目(而非出险企业)推动危机化解和行业整合。

  (参见《投资蓝皮书:中国投资发展报告(2022)》p120-136,社会科学文献出版社2022年3月)

 

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