近日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.20（2023）》。

　　所谓房地产“新发展模式”，是在“房住不炒”的前提下，有侧重地推动市场供给侧改革，引导房企更好地响应、契合、服务、满足居民的住房需求，逐渐建立一个可持续发展的经营模式，实现房地产行业良性循环和健康发展。对应传统的发展模式，房地产新发展模式主要包含以下几个方面。

　　（一）租购并举，住房供给模式转型

　　我国房地产市场目前主要是住房市场。在新的发展阶段，住房市场的主要矛盾和需求结构都在发生变化。传统模式下，商品房市场成为满足城市居民日益增长的住房需求的主要渠道。但随着房价的提高，越来越多的居民尤其低收入群体难以承受高昂的购房成本，其住房需求更多依赖于保障房和租赁房市场的发展。满足居民住房需求，租房和购房都不可或缺。参考国外发展较为成熟的房地产市场，在住房供给体系中，美国、英国、日本等都重视住房租赁市场的发展，全部家庭中有40%左右选择租赁住房。目前，国内商品房市场发展较为成熟，但住房租赁市场发展滞后，随着我国房地产行业步入新的发展阶段，居民通过租赁住房满足住房需求的比例势必逐渐提高，住房供给模式须由过去的以“购”为主转向“租购并举”的新模式。

　　从市场角度看，“租”同时涉及供应和需求两端。供应端需要做到“有房可租”，市场上要提供不同类型的租赁住房供居民选择。以日本为例，日本建立了包括政府提供的公营住房、都市再生机构提供的UR住房、企业为员工提供的给予住房、市场化的民营住房在内的多主体供应住房租赁市场。国内在租赁住房多元化供应方面动作也在逐步加快，政策层面大力建设保障性租赁住房：2021年7月，国务院发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。其中，公租房主要满足中低收入住房困难家庭等群体的居住需求；保障性租赁住房以人口净流入城市为重点，着力做好新市民和青年人的住房保障；共有产权住房则由城市政府因地制宜，主要帮助有一定经济实力、买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。以深圳为例，《深圳市住房发展“十四五”规划》中提到，深圳“十四五”期间（2021～2025年）预计新增各类住房65万套（间），其中商品住房31万套，公共住房34万套，公共住房加快建设供应，比例提高至52%。公共住房中，新增供应公共租赁住房（即公租房）6万套（间），保障性租赁住房20万套（间），共有产权住房8万套，以切实满足不同住房需求的居民，形成低收入群体住有所居，新市民、新青年可先租后买，买不起商品房可购买共有产权房的多种住房供应模式。

　　市场层面鼓励企业加快发展长租房市场。专业化住房租赁企业通过对长租房的统一运营管理，在盘活现有存量住房，提供高品质单间合租房、整租房，解决居民住房需求方面发挥着重要作用。在美国的租赁住房供给体系中，约有30%的租赁住房由专业机构提供，以机构为主体的长租房持有者通过直接在租赁市场与传统的个体出租人、住房租赁中介展开竞争，从而提高住房租赁市场的竞争水平，最终有利于广大的承租群体。然而，目前国内的住房租赁市场缺乏足够数量的机构出租人参与，存在租金收益率低、缺乏融资渠道、土地供应机制适配度不高等多方面问题，需要政府和企业共同努力，一步步探索解决。解决这些问题的过程，便是房地产行业向新发展模式转型的过程。

　　“租”的需求端则需要居民无论是从生活便利、安全稳定、财务考量，还是从社会观念、社会接受程度和心理等角度，认可“长期租房”是解决居住需求的一种能接受方式。中国人崇尚置业，向往拥有自己的住房，因此需求端需要与供给端长期互动下发生作用，在市场上经营良好、质量有保证、类型多样、能够满足不同家庭需求的租赁住房逐渐增多的情况下，因房价高企、买不起房的年轻人逐步接受推后购房年纪，逐渐接受长期租房（租房结婚和租房生育），甚至将终身租房作为解决居住的方式之一，从而从需求端促进住房租赁市场发展。

　　（二）房地产企业经营模式转型

　　房地产企业是房地产行业向新发展模式转型过程中的重要参与主体。在向新发展模式转型过程中，房地产开发企业需要从旧有的以单一住宅开发销售为核心的业务模式逐渐转向立足存量市场，依托各类型房地产业态，围绕“不动产”开展各类资产管理、运营及服务类业务，逐步由重资产模式转向以多种形式开发及持有、轻资产与重资产结合的均衡模式。

　　1. 由增量开发向存量运营转型

　　过去20年，随着中国城镇化率的快速提高，中国在短短20年便完成了发达国家100年甚至更长时间的城市建设。伴随大规模建设的完成，“新发展模式”一定是围绕“存量资产”进行的。在这个过程中，包括住宅、商业、办公在内的各类业态的增量市场会逐渐萎缩，行业内的各类要素向存量市场转移并集中，通过对存量资产的运营，满足人们新的需求，为城市带来新的活力和发展动力。

　　2. 不动产业态多元化

　　存量运营时代，企业所涉及的不动产业态将更加多元化，围绕住宅、商场、写字楼、公寓、产业园、旅游、仓储物流、物业管理、租赁住房等每一条不动产赛道都有可能成为新发展模式下房企新的增长点。新发展模式下，房企不再局限于仅将商场、酒店、写字楼、产业园等作为拿住宅用地的手段，而是作为长期持有的、可赢利的运营载体。虽然不同的开发商不可能覆盖所有业态，但可以结合自身的资源禀赋和历史条件，探索出属于自己的模式，从中将涌现出区域乃至全国级的品牌运营商。

　　3. 业务模式由单一迈向多元

　　在存量运营时代，企业的经营模式可以逐渐从单一的出售资产向持有资产并运营转变，企业的运营能力、专业性和品牌逐渐向存量不动产业务集中，扩展出对商户的租金及增值服务，对住户提供维修、家装和家政等服务，为写字楼使用者提供办公解决方案，为仓储物流用户提供库内运营服务等。同时，房企可以结合不同不动产业态的特征，以合资或者基金化的形式，引入金融类的权益投资人，减少自身资金的投入，逐渐从传统高负债、重资产的模式转向轻资产、重运营的新经营模式。在此基础上，随着企业运营和管理能力的不断提高，可以完全依托自身品牌和成熟的运营管理能力，为第三方资产所有者提供服务。

　　4. 企业收入来源可持续化

　　随着房地产企业经营范围和业务模式的不断拓展，企业对住宅销售回款收入的依赖度将越来越低，依托多种业态和多种业务模式，通过对长期持有资产和第三方资产的良好运营而带来的持续稳定收入将成为房企收入中越来越重要的组成部分，甚至逐渐超越并取代住宅开发销售带来的收入，从而优化企业的财务结构，增强企业抗风险能力，同时使得企业有充足的资金开辟新赛道，抢占并确立在新业务、新业态和新领域的市场地位。

　　5. 产品多元化、精细化

　　传统发展模式中，房地产企业的核心能力在于供应商的资源整合和流程管理，在产品研发和后续服务上差异较小，企业中虽然也有重视产品力的建筑师、工程师和专业人员，但为了追求规模、速度和效益，企业往往放弃对产品力的追求，造成了过去行业内产品单一、同质化严重的问题。新发展模式下，购房需求下降，房企不再唯规模论，需要更专注产品层面的研发，注重产品差异化，开发面向不同购房群体的产品。同时，注重产品的迭代，借助作为运营方直接面向用户终端的便利，以用户需求为核心，以提升住户或用户体验为目的，对产品持续优化，完善产品设计和建造。

　　（三）政府自上而下的参与和引导

　　房地产业体量大、链条长、牵涉面广、复杂度高，对国民经济和金融系统稳定都具有重要的系统性影响。房地产行业当前面临的问题众多，有短期的，也有长期的，各种问题背后有着复杂的历史经纬，涉及大量的行业内外经营主体和相关方。在行业向新发展模式转型过程中，仅靠自下而上的、纯粹市场化的力量难以摆脱当下的困境，完成向新发展模式的转型。新发展模式下，需要中央更深入地了解和把握行业形势，自上而下地牵头各部委及地方政府统筹协调，与企业共同完成供给侧改革。一方面，不断完善与房地产行业相关的法律法规，在住房开发销售、住房租赁、企业融资、不动产资产证券化等各个领域逐渐细化相关制度办法，如现售制的试点推出、住房租赁业务的政策及信贷支持、传统地产开发模式的去金融化、不动产运营业务的融资支持、优质不动产资产证券化的规范化发展等，为行业向新发展模式转型提供有效而完善的制度保障；另一方面，通过出台与住房租赁相关激励政策，引导和鼓励传统房地产企业、机构、平台积极参与住房租赁市场建设，以住房租赁市场为抓手，在完善住房租赁市场化服务的同时，促进传统房地产企业在租赁市场新赛道上的转型发展。

　　房地产行业当前问题多、争议大、影响广，形势复杂严峻，转型之路道阻且长，新发展模式势必无法一蹴而就，需要政府、企业、市场等共同“摸着石头过河”，不断尝试和探索。目前来看，“传统的发展模式”依然是基础，须在转型发展中扮演支持角色。在坚持“房住不炒”的大前提下，政府仍有必要持续做好行业维稳工作，优先保交楼、保民生、保稳定，同时给予有流动性危机的企业一定的政策支持，缓解其流动性困境，保市场主体。但政策支持力度须谨慎适度，不能因为防范风险而放松政策调控，引发新一轮的房价上涨，导致房地产与金融进一步绑定，加深金融系统性风险。在政策的不断平衡下，逐渐恢复购房市场信心，使得传统的发展模式依旧能维持运转，助力行业顺利过渡至新发展模式。

　　（参见《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.20（2023）》p278-287，社会科学文献出版社2023年7月）