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  1956年9月生于北京。现任中国社会科学院副院长、党组成员... 详情>>
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2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会
来源:皮书数据库  作者:江山   发布时间:2018-05-14

    中国社会科学院定于5月14日上午9:30在中冶大厦9层会议室(北京朝阳区曙光西里28号)举行2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会,研讨主题为市场转型与深化住房制度改革。

    以下为发布会文字实录:

 

李春华:

  各位领导、专家学者,和新闻界的朋友们大家上午好。很高兴与各位领导、专家学者以及媒体界的朋友们在中国社科院城市发展与环境研究所主办的2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上见面,让我们大家共同见证第15本《房地产蓝皮书》的最新发布。

  2018-05-14 09:31:26

李春华:

  首先我介绍一下与会的来宾,排名不分先后,我们最后一致鼓掌。

  中国社科院城市与环境发展所原所长、《房地产蓝皮书》顾问牛凤瑞研究员;

  中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生;

  北京大学不动产研究鉴定中心主任、教授冯长春;

  中国人民大学汉青经济与金融高级研究院副院长陶然教授;

  中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞研究员;

  中国社科院城市发展与环境研究所、综合决策实验室主任苏宁昌(音)教授;

  中国社科院城环所城市经济室主任李恩平研究员。

  同样荣幸的是我们请到了著名的学者,社会科学文献出版社的社长谢寿光教授。

  今天在此我代表中国社科院城市发展环境研究所,受《房地产蓝皮书》课题组和全体作者的委托,向参加本次论坛发布会的各位领导、专家、同行以及各位媒体朋友们表示热烈的欢迎和由衷的感谢,感谢大家前来参会,也感谢你们一直以来对《房地产蓝皮书》的关注和支持,中国社科院城市发展与环境研究所自成立以来,坚持科研立所、人才强所、民主办所、规范治所的方针,形成了城市与区域发展、土地经济与房地产经济、房地产经济可持续发展、气候变化等优势学科和重点研究领域。近年来,先后承担了数十项国家社会基金、自然科学基金、国家科技支撑项目以及我院重大重点课题,承担并完成国家部委和地方委托课题100多项,与此同时我们也十分重视并且认真组织重要的科研力量,每年编辑出版中国房地产发展报告、中国城市发展报告和应对气候变化报告三大皮书系列。

  中国房地产发展报告从2003年开始以来,年年都在做。多年以来这个课题组既紧紧跟踪国家宏观经济战略和政策的调整,又密切关注房地产行业的发展动向,本着客观、公正、科学的原则,用现状、事实和数据作支撑,组织专家学者研究政策和行业发展中的问题,有针对性的对历史、现状和未来进行深入的分析,合理预测发展的趋势,同时对一些重要问题提出建议,应该说中国房地产发展报告对我国房地产业的稳定健康发展起到了一定的参考和指导作用,在社会上也取得了良好的反响和一致好评。

  2018-05-14 09:31:40

李春华:

  党的十八大报告明确指出,房子是用来住的,不是用来炒的定位。加快建设多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这段话精明准确的概括了我国住房制度建设的基本定位、重点任务、发展方向和最终目标。2017年各级政府贯彻落实住房不炒的基本理念,对活跃的房地产市场进行了一系列的政策调控,从数据表现来看,2017年房地产市场表现稳中有降,主要指标增速多次低于2016年,市场调控取得了初步的成效。2018年中国《房地产蓝皮书》对2017年房地产产业发展的情况进行了较为客观的深入的分析总结,也提出了存在的一些问题,并给出了相应的建议,同时对2018年的发展趋势进行了预测。

  我们也将今天2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会的研讨主题确定为市场转型与深化住房制度改革。今年是房地产蓝皮书首次发布以来的第15个年头,回顾15年来的工作,有不少的成绩值得欣慰,当然也存在不足和问题,需要进一步的完善,在座的各位都是对房地产有卓越见解的专家、学者和新闻界的朋友,希望在座的各位对相关问题进行深入的讨论,同时对《房地产蓝皮书》的问题和不足提出批评和建设性的意见,使《房地产蓝皮书》越办越好,蓝皮书影响力和作用的不断扩大,与我们新闻界朋友们及时、准确的报道是分不开的,希望各位媒体朋友能够一如既往的对《房地产蓝皮书》进行客观公正的报道,使得房地产蓝皮书的成果可以得到更加广泛的传播。

  再次感谢大家!下面有请我国著名皮书专家社会科学文献出版社社长谢寿光教授致辞,大家欢迎!

  2018-05-14 09:39:04

谢寿光:

  主持人刚才对这本蓝皮书以及中国房地产市场作了一个非常简明扼要而且很全面的报告,我作为皮书的出版者,我不想谈内容,我今天就想发表一个观点。中国从2003年开始发布《房地产蓝皮书》,大家可以观察一下,作为一本年度报告,能坚持15年,就这件事情本身就是一件非常值得总结的事情。刚才春华书记跟我说,社科院出版社皮书系列已经出了420多种,今年接近500种左右,其实在我们那边注册登记已经经过前期论证的已经超过760种,每年都有退出,也有新进入的,但是从整个数据分析来说,能够坚持15年,有15年以上的,大概在整个皮书系列还不超过100种。

  就《房地产蓝皮书》本身这15年的历程,其实是可以写出非常好的学术论文,甚至是博士和硕士论文,因为大家可以去看,如果这15年我们始终有一些专题,把这15年总报告全部放在一起是可以做个大数据分析的,实际上是中国这15年房地产政策、房地产价格、房地产市场、房地产功能发生变化的晴雨表,一个15年的编年史,所以说这个时候大家就可以想到一个问题了,过去我们关注房地产蓝皮书更多的是我今年发布,我要有最新的数据,所以在某些年份炒得非常厉害,媒体也对它进行炒作,但是现在如果把这15年弄在一起看的话,它的学术性就可以充分的呈现出来。

  2018-05-14 09:46:10

谢寿光:

  大学里经济学院、管理学院开房地产这门课的,我觉得老师和研究生可以把这些数据整合起来,其实在我们皮书里都已经有了,在这一点上我向我的合作方中国社科院城市与环境研究所,这15年来我们不忘初心、砥砺前行,一代一代领导人,一代一代主编所作出的努力,和我们密切的合作表示感谢,向长期以来各位专家的付出,发布的这些皮书,可以整合起来,今天我提一个建议,我们共同来做一个事情,对所有15年来这些总报告、各种各样的报告,我们可以用客观数据的下载力度上,每年可以发布这个东西,都有提供支撑和服务的,转引率是多少,在社会媒体的点击率是多少,我可以给你们这些客观数据,做的好的可以发点奖,给点鼓励,让我们下一步怎么进一步把这本房地产蓝皮书做成更大的影响力,成为中国乃至世界了解中国房地产发展情况的依据。因为现在功能也不一样,它不纯粹是一个经济问题,习总书记说房子是用来住的,不是用来炒的,其实背后承担的是社会功能,过去更多的是把房地产当作一种金融功能,所以在这种情况下作为蓝皮书可以发挥更大的作用、更大的价值,所以非常感谢所有的作者、所有的合作方。

  2018-05-14 09:53:56

谢寿光:

  我们现在是一个平台,不只是出一本书的事,今天发布皮书的时候,已经同步上线了,书哪天都可以出版,但是真正在皮书这个平台上来发布这个成果,今天我很有底气的说,所有应用对策成果已经超不过皮书这个平台,原来教育部社科司一直要求各高校作年度性报告,明确提出一年给30万支持,但是不支持皮书,后来我跟社科司的领导说,我说你这个跟行政许可还是有点冲突的,不能这么做。他说我就是冲着你这个皮书来的,但是几年下来,这两年他们鼓励各高校来做皮书,所以也是有今天这么一个局面。我们很希望到20年的时候,还有年轻的人,一代一代,因为这不只是一个单的项目,所以我看到小董这么年轻也在参与这个事,也感觉到我们这个团队人员兴旺。我大体翻了一下这个总报告,写得相当不错,到底将来你们能不能打造自己的指数,发布一些指数出来,真正成为中国房地产市场的最重要的话语工具和平台,我觉得这是有可能达到的。

  再次祝贺这部蓝皮书的发布,希望媒体把很重要的专家研究的成果向社会进行分享,我就说这些,谢谢大家!

  2018-05-14 09:55:50

李春华:

  谢谢谢社长,很精炼、很精彩、很实惠的致词,下面请本书执行主编王业强副研究员作主题报告,中国房地产市场分析与展望,2017年形势与2018年展望。有请。

  2018-05-14 09:57:04

王业强:

  谢谢李书记,首先感谢各位领导、各位嘉宾,还有媒体的朋友长期以来对我们房地产蓝皮书的一贯支持,今天我代表房地产蓝皮书的编写组对我们这本书的情况做一个简要的介绍。

  我想介绍的内容大概有六个部分:一是2017年房地产市场的主要特征。二是一系列房地产市场存在的一些问题,我们归纳的突出的问题。三是2018年中国房地产市场展望。四是2018年重点城市市场与展望。五是市场热点问题的探讨。六是政策建议。

  2018-05-14 10:01:51

王业强:

  首先,2017年房地产市场运行的主要特征。简要归纳为几个方面:(一)房地产投资的增速从数据上来看,与2016年基本上持平。从地区区域来看,中部地区房地产投资增速相对较快。从月度的情况来看,2017年房地产市场在商品的销售面积和金额双双创下历史新高的情况下,房地产开发投资并没有同步的大幅增长,我觉得可能有几个原因,一是由于调控政策的层层升级导致开工意愿不足,另外房地产开发商普遍面对高价拿地,低价卖房的窘境,另外在金融方面,一些限贷的政策导致房地产企业更加注重库存和现有的项目资金的回笼。

  (二)土地购置面积。我们发现2017年土地购置面积有较大的增速,由2016年-3.4%转到2017年15.8%。我们觉得一方面由于政府为了稳定房价,增加了土地供应,另外是大量的租赁住房的用地入市,导致土地购置面积有较快的增速。另一方面,由于2016年房地产市场的热度带动大量城市去库存的效果比较显著,区域化的速度比较快,城市开发商有强烈的补仓意愿,土拍限价也导致房企拿地成本的降低,部分资金充裕的企业有一个拿地的意愿。

  (三)房屋新开工面积的增速比去年稍微低一点。(图)从图上可以看出,我们觉得房屋新开工面积的不断下滑反映了开发商的开工动力不足,主要原因是由于调控政策的升级。

  (四)房屋竣工面积增速也是由正转负。同时住宅竣工面积累计同比增速是影响竣工面积的主要原因,说明限价的政策对于住宅的影响较大,导致了开发商拉长了施工的周期,延缓项目的竣工。

  (五)房地产销售面积增速大幅减缓。2017年的商品房销售面积是16.9亿平方米,增速7.7%,比2016年减少14.8个百分点。同时2017年商品房待售面积有较大下降,比2016年减少1亿平方米左右,这也是去库存最快的一点。

  (六)商品房销售价格较2016年有明显回落。(图)从图上可以看出增幅比2016年明显减少了4.5个百分点,同时住宅销售价格增幅比2016年减少了5.6个百分点,说明房地产宏观调控政策取得了明显成效。

  (七)房地产开发资金的来源,可以看到到位资金中自筹资金的比例的下降说明居民住房信贷杠杆率有所增加,金融风险加大。

  2018-05-14 10:02:16

王业强:

  二、2017年中国房地产市场存在的一些突出问题。

  (一)房地产市场受到强力的政策调控,长效机制亟待建立。自从2016年中央经济工作会议提出房子是用来住的,不是用来炒的这样一个基本理念之后,全国房地产市场,有100多个城市实行了限制的政策,包括限价、限购等等五限政策,刹车式的短期调控效果虽然比较明显,但是不能够长久为之。同时,2017年十九大、中央经济工作会议都提出了要加快建立主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,也说明房地产调控政策由短期调控政策向建立长效机制转变这样一个大的趋势,房地产长效机制亟待建立。

  (二)去库存的效果明显,人口流出地的房屋空置须警惕。刚才我们提到房地产去库存的效果2017年比2016年降低了1亿个平方米,去库存的效果非常明显,但是同时我们可以看到2017年房地产分城施策的政策影响下,待售面积下降幅度是15.3%,近年来增幅较大。但是从不同的物业类型来看,我们可以看到住宅的待售面积降幅较大,同比降幅达到25.1%,3月营业用房是4.0,办公楼的待售面积基本持平。但同时我们从不同城市规模来看,40个大中城市的商品房销售面积减少了2.0,而其他的一些城市商品房待售面积增加了13.9个亿。同时2017年商品房销售面积7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的销售所贡献的。我们对2017年60个主要城市的新流入人口进行了统计,约占全国总人口的50%,一方面是大中城市销售面积减少,其他的城市是销售面积增加,同时中小城市人口还是向大中城市进行流动,所以这是一个矛盾,同时由于拆迁所带来的补偿性住房需求的集中释放,不同于人口流入所带来的住房需求的增加,部分中小城市新建住房的空置情况值得警惕。

  (三)土地价格的持续大幅上涨,成本推动房价上涨的风险增加。我们可以看到2017年土地购置面积扭转了2014年到2016年三年的负增长,土地成交价款也比2016年上涨了49.4%,同时2017年平均成交价格继续大幅上涨,保持着自2013年以来第五年两位数的增长,同比涨幅29%。商品房销售价格丈夫的大幅回落,但是土地成交价格涨幅不断地扩大,也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68,意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。

  2018-05-14 10:03:07

王业强:

  (四)个人按揭贷款的负增长导致开发商融资成本上涨的压力增大。在资金来源来看,我们可以看到国内贷款和利用外资的增幅较大,自筹资金小幅增加,但是定金和定金预售款以及个人按揭贷款的增速是下降的。个人按揭贷款的增速从2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。对于房地产企业来说,融资成本的上涨加上土地成本的上升,有可能使未来房地产市场出现成本推动型的房价上涨。

  (五)房屋租售价格失衡,住房租赁市场的发展方向需明确。统计了国际上的租金收入比的合理标准是不超过30%,从国际经验来看,房屋租售比合理区间应该是在1:200到1:300之间。2017年住房租赁价格涨幅是2.9%,明显低于住房销售价格的涨幅。房价的比重相对较低,大幅增加租赁市场供给,有可能进一步导致租售价格进一步失衡。

  2018-05-14 10:07:19

王业强:

  三、对2018年租售房地产市场的展望

  从不同的市场来看,2018年地价的变化将以温和上涨为基调,同时房地产市场价格机制加快建立,而一线风险防控任务依然艰巨,三四线城市变化必须加以关注。同时三四线主要是表现为结构性矛盾,应该以稳定为主,同时密切关注市场的动态,严格防控少数城市可能出现的投资需求扰动市场的价格信号。建立与新兴产业、新业态相适应的供给制度和供给方式,有助于工业用地市场的平稳运行,工业用地的市场需求和地价将受到新兴产业发展的影响,多地在积极探索新兴工业用地供给制度和方式,将有助于工业用地市场的平稳运行。

  (二)从个人住房信贷市场来看,预计是2018年房地产市场调控政策将维持平稳,出现过热势头的城市政策将收紧,总体来看房地产市场经过过去几年的大幅上涨,将进入调整期,个人住房贷款业务增长也将随之放缓,同时市场化成本上升的推动下,贷款利率将继续上行。从调控政策来看,应该是维持总体稳定的趋势。从短期来看,为达到稳定市场的预期效果,相关的短期限制的政策不会放松和退出,从长期来看我们需要进一步改进土地供给、租售并举、房地产调控等政策,逐步取代限购限贷等短期的调控政策。从个人贷款的增速来看,增速将继续放缓,由于需求层面销售面积的持续下滑,叠加限贷政策的收紧,个人住房贷款总体需求将有所萎缩,从供给来看,个人住房贷款的增量和结构都将受到统一的监管,法人信贷需求将有一个明显回升的过程,房贷资金供给将进一步受到影响。同时,个人住房信贷利率仍有进一步上调的空间,从国外一些经济体都在收紧拨备政策包括美国的加息和缩表的业务,对我们国家货币政策也有一定的影响,同时企业部门信贷需求将回升,信贷规模紧张的局面将维持,有可能推动了个人住房贷款继续上行。

  2018-05-14 10:08:54

王业强:

  (三)投融资方面主要受的影响,一个是房地产市场的重大变革,比如说土地拍卖引入竞自持、竞配套和摇号拍卖这样的机制。二是房地产市场的限购限贷、限售限价以及限商成为各个大中城市主流的调控方式。三是共有产权和租赁房屋的大量供给。从房地产投资的趋势来看,投资是保持温和下行,投资结构有可能进一步调整,预计2018年房地产投资将进入下行的通道,从温和下滑的态势,未来有可能加速下降,投资结构面临重大调整,在融资业务当中稳中偏紧、风险防范成为首要的任务。

  (四)从住宅市场来看,一个是住宅销售面积进一步减少。由于2018年全国棚户区改造比2017年完成量将减少意味着棚改的安置对住房销售尤其是对三四线城市销售影响非常大,这种正向的拉动作用将逐步减退。二是住房开发投资增速下降,预计2018年开发投资的增速也是将下降。由于考虑近两年新开工面积持续增加和地价较快上涨,预计全年开发投资的增速仍将维持在5%左右。住宅价格是稳中有降,从房地产景气循环周期来看,房地产市场一系列的指标都显示市场进入景气下行的一个阶段,市场有下行调整的一个内在动力,预计2018年住宅市场也将呈现周期性下行调整的特征,住宅价格出现稳中有降的可能性较大。

  (五)总体的判断,我们对2018年中国房地产的总体判断,总体来看2018年将成为本轮房地产市场的低点,房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。在供给侧一线和热点的二线城市,为了缓解库存的危机,土地供应量有望进一步增加,但是限价政策难以放松,热点城市的供应量将持续偏紧,在需求侧房地产调控的政策基地不会发生改变,加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升,因此成交规模也会受到一定的限制,商品房销售面积受到调控政策和货币环境的双重影响将出现回调。销售的萎缩和融资渠道受阻,将给房企造成资金上的压力,并在一定程度上影响了房企的开工意愿,新开工增速仍将持续低位运行。

  2018-05-14 10:15:19

王业强:

  由于2018年楼市调控政策不放松,需求策各个层面不利因素依然存在,加上企业融资受阻,居民去杠杆开发贷款收紧,都会对2018年开发投资增速产生负面影响,预计2018年开发投资额仍会保持低位运行的态势,上半年有可能有一个小幅回升的可能,下半年我们觉得全年应该是继续保正当下跌的趋势,全年难以有强力的表现,受销售回落的影响,预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳的回落。

  2018-05-14 10:18:10

王业强:

  从不同城市来看,由于房地产调控政策不放松,一线热点和二线城市有可能会率先探底。三四线城市调整明显滞后于一线城市,由于目前政策相对宽松,需求的外溢等因素以及棚改政策、货币化政策的支持,三四线城市仍保持一定的热度。随着去库存刺激政策的逐渐退出,变为紧缩的调控,预计2018年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。同时,我们对2018年房地产市场,应该有以下四个方面的趋势,一是2018年供求关系有可能发生根本性逆转,除了住房直接的需求,同时由于房住不炒的中央调控政策,会对市场预期产生较大的影响,同时开发投资的韧性将明显上升,因为房企开工销售就意味着亏本,所以他可能会故意拉长开发的周期。同时资金层面将影响开发商拿地的意愿,住宅价格指数全年维持跌势。

  2018-05-14 10:18:22

王业强:

  四、2018年重点城市市场展望。

  (一)从不同的重点市场情况来看,北京的二套房市场,房子只住不炒的大基调下,北京楼市仍会低迷发展。由于受到“一核两翼北京城市新规划的影响”,环京地区仍有可能有热点区域出现。

  (二)对于广州来看,政策将以分类调控为着力点,重点发展租房租赁市场,信贷层面会将继续收紧,金融去杠杆是一个主要的目标,房地产税制调整或将继续推进,中心城区的需求进一步外溢,外围区域会将蓬勃加速发展,商品住宅市场总体来看保持平稳的运行。

  (三)对深圳来看,一个是住宅价格整体上延续上行的一个走势,区位分化明显加大,商务公寓的延续投资的热度,整售的方式备受青睐。写字楼供需延续“两万”的格局,优质物业相继批量入次,同时棚户区改造政策呼之欲出,公共住房的用地紧张的问题将逐步有所缓解,民生片区由于受到深圳城市外溢需求,受到调控的限制,大湾区将为外溢需求长期良好的条件。同时常州还原的需求量大,企业参与的热情高,特别合作区授予政府的利好,非地效应出现。

  (四)重庆,租赁政策不断利好,开启全新的租赁时代。写字楼供应高峰持续,政策推进商业地产去库存,同时成化的绿化率明显提升,智能产业的蓬勃发展加速。

  (五)南京的土地市场仍将维持2017年的趋势,理性平稳的发展,租赁住房用地的需求显著增加,商办用地市场热度逐步降低,成交地价或将进一步回落,土地出让金或将大幅下滑。

  2018-05-14 10:20:21

王业强:

  五、热点问题的探讨。

  我们今天的报告也请了韩国的学者介绍韩国政府回应空置房的一些政策,我觉得这对我们是非常有借鉴意义,因为2017年文在寅政府上台之后,推出了85万套的租赁住房政策和我们国家租赁住房的发展非常类似,非常有借鉴意义,韩国在回应空置房政策方面,一个是实施了空置房整顿的项目,和社会企业合作社、非营利法人、公益法人都可以作为空置房整顿项目的执行者,同时公共机构作为表率作用,同时城市更新的项目模式主要是在地铁站附近区域整顿、共有产权的互用、核心空间的创造、低层住所的整顿等,项目执行的模式由土地等持有者组建居民协议或者合作社来推动,公共租赁住房的供给扩大方案,主要是在空置房密集区域,主要是从个人为主的空置房整顿思路摆了出来,使空置房与道路基础设施相关联起来,寻求整体面积区块的空置房的整顿。同时在税收政策减免等方面有一系列的资源政策,通过信息系统构建,进一步推进政策。

  (二)我们提出房子是用来住的不是用来炒的,今年蓝皮书作者的一篇文章,对美国的房子发展的情况也作了分析,一方面是美国“晾衣绳禁令”所折射出来的美国房子天生就有用来炒作的金融属性,是同房地产关联的金融工具在运作过程中于美国社会治理的错配。我们提出坚持房子是用来住的,实际上就是坚持以人民为中心,让人民安居乐业,同时坚持房子不是用来炒的定位,主要是强调在住房金融杠杆的可控性,尤其是在住房保障领域,同时通过租购并举来削弱金融杠杆的衍生功能。

  2018-05-14 10:28:36

王业强:

  (三)新时代住房制度面临的多重约束。一个是住房问题进入新时代,强调主要矛盾的变化,住房属性重新定位以及经济发展新常态,全球进入了新时代,中国住房面临的多重属性一个是有限理性的制约,因为我们的改革开放,很多政策都是摸着石头过河,都是逐步探索,包括房产税的问题,我们也没有一个成型的经验,所以我们之前制定的房地产政策受到有限理性制约,再有住房问题本身的复杂性以及利益分化导致难以实现帕累托改进,我们过去强调增量改革,容易使所有人的利益不受到触动,在利益分化的情况下,增量改革越来越难,利益分化导致实现整体的帕累托改进相对比较难,同时住房制度改革是一个系统工程,难以做到单兵突进。我们作者也从住房长效机制和住房制度改革,从针对不同类型人群提供不同的产权类型的住房,将区域分割公积金机构整合成政策性金融机构,还有提出房地产税的新老化段,以及城乡统一,土地和住房市场方面提出一系列的住房制度的建议。税收改革、税制改革,我们这篇文章的作者从房地产税的收入和调节职能等几个方面进行分析,房产税有可能具有成为第三级政府提供充足稳定收入的收入职能,同时税收也具有一定的调控职能,比如中国的房地产税毫无疑问是兼具收入职能和调节职能。

  2018-05-14 10:32:29

王业强:

  在农村土地制度改革方面,也就是“三块地”改革方面,作者也提出几个方面的思考,一个是土地征收制度需要明确界定公益事业的范围,提高土地征收的补偿标准,构建完善的司法救助体系,同时在集体性经营建设用地集体入市方面需要尽快明确各方面入市主体的法律定位,建立公开透明的信息披露机制,妥善处理好各种利益分配的关系,在宅基地改革方面提出妥善处理农村宅基地历史遗留问题,积极推进宅基地有偿使用,创新宅基地退出机制,夯实农村土地管理等方面。

  总报告的最后是提出了四个方面的建议。一是要摸清家底,准确把握调控长效机制的统一与差异,建议在2020年第七次全国人口普查,同时推进全国城乡房屋调查与人房关系作为房地产调控的基准线。同时统一家庭自用住房和非家庭自用住房的标准,建议划分标准,比如说一户家庭在全国城乡范围内的两套以下的属于家庭自有,三套以上的属于非家庭自有,面积以当地的人均建筑面积的两倍作为标准,套数我们同时适用二(套)二(倍)的标准,这是我们提出的一个建议。同时要统一住房租赁的权益保障与住房保障标准,因为我们大力发展住房租赁市场,必须统一住房租赁的权益保障,加快出台住房租赁法,以法律形式保障居民的住房权益,规范住房租赁市场企业行为,发展住房租赁市场的首要问题,我们觉得应该是立法,而不应该是发展新的金融产品,同时要明确在什么情况下可以获得政府的住房保障,稳定社会住房预期,减少心理恐慌,同时以住房保障法等法律形式来明确住房保障的范围标准形成稳定市场预期,有助于市场稳定发展,在具体政策措施上要因城施策,住房租赁市场的发展应该以一线和二线热点城市为重点,同时要因房施策,对商品房、工矿改建住房、小产权房采取不同的政策导向,同时要考虑集体土地出租房屋的税收和监管的问题。

  2018-05-14 10:32:47

王业强:

  二是稳定预期,将部分短期调控措施延伸为长效机制。也就是说将住宅限购等这样一些短期政策延伸为长效机制的一部分,有利于稳定当前房地产市场的预期,将住宅限购政策制度化、从源头上保证房子是用来住的,不是用来炒的定位,在全国范围内,比如规定一户居民家庭职能购买两套,同时放开住房市场的本地户籍的限制,同时将部分短期行之有效的短期调控作为长效调控机制当中的熔断机制达到一定条件,比如说限售、限价等政策。

  三是税收调节方面,我们提议开征“空置税”调节住房持有行为。同时通过空置税体现可持有但不可控制的导向,将税收的对象锁定为非家庭自用住房,提高市场租赁住房的供应。

  四是灵活调控用好土地供给和金融信贷等政策工具的弹性。在土地供给方面,应当以人口规模作为增加居住用地的依据,土地供给的思路从“以地控人”变成“地随人供”的导向,在金融信贷等方面,可以根据宏观经济和房地产市场动态调整,建议多考虑灵活使用,逐步性的金融信贷政策调整工具。

  以上是我们对于今年房地产蓝皮书的主要回顾,谢谢大家。

  2018-05-14 10:37:13

李春华:

  刚才王业强研究员对中国房地产市场蓝皮书的基本情况和核心观点作了简要的介绍,谢谢他。新闻发布会第一阶段的内容就到此结束了,下一阶段是中国房地产高峰论坛。

  这个论坛由皮书的执行主编王业强来主持,谢谢大家。

  2018-05-14 10:37:30

王业强:

  谢谢李书记,谢谢各位嘉宾。下面进入论坛的讨论环节,我们今年论坛设定了一个主题,就是市场转型与深化住房制度改革,市场转型实际上也就是说的是当前房地产市场发展的逻辑发生了变化,首先是房地产市场的定位发生了变化,2016年中央经济工作会议提出了房子是用来住的,不是用来炒的,说明了市场定位已经发生了根本改变。其次房地产调控思路也发生了改变,更加注重风险的防范和长效机制之建立,同时还有房地产市场发展的趋势,我们觉得也是发生了很大的变化,从过去的普涨的情况到现在市场有一个明显的分化,最后是房地产市场调控的目标也发生了变化,更加注重民生保障,强调全体人民的住有所居,一句话总结,就是中国房地产市场真的是变了,既然我们这个房地产市场定位发生变化,就是房子是用来住的,不是用来炒的,我们的住房制度实际上就是房地产市场的游戏规则,应该不同的市场定位明显有不同的市场规则适应,住房制度也应该随之发生变化。我们可以把它称之为深化住房制度改革。

  具体说住房制度改革究竟应该怎么深化,过程当中注意哪些问题。比如立法的问题、土地制度问题、金融制度的问题,还有大家所关注的房地产税的问题,这些都需要一步一步的落实。今天很荣幸邀请到房地产领域几位重量级的专家,下面我们想就这个主题听听专家的意见。由于陶教授中午有个会,先安排陶然教授发言。

  2018-05-14 10:39:26

陶然:

  非常感谢,确实不好意思,今天中午有个会,先讲一下。今天很高兴参加这个会,我刚才也有很大的收获。刚才业强也说过,今天讨论房地产市场制度,我发表一些个人的看法。中央提出来房地产是用来住的,不是用来炒的,是一个非常正确的思路。为什么现在房地产炒了这么多年以及我们如何真正实现房地产用来住的不是用来炒的这样的一个措施,这样一个目标。我觉得现在房地产之所以能够长期持续上涨甚至在中国很多一二线城市出现了比较严重的房地产泡沫,在很多三四线城市也一度出现了很高的库存,本身跟我们国家土地制度和货币政策是有很重要的关系的。政府垄断、商租用地供应,尤其是2009年以后一共三次大规规模进行信贷政策刺激拉动经济增长,大概2009年以后一次,2012年、2013年又一轮,2016年、2017年这一轮是最猛的,而且这一轮更明确,就是要去库存,这样一些土地制度和货币政策必然会导致都去炒房地产这样一个局面。

  现在出现的一个情况是刚才报告里面也讲了,我们现在目前到了一个局面,很多人口流入地城市大规模的采取限购、限贷各种限制性措施,基本上把市场取消掉了。很多人口流出地城市,尤其这一轮,通过棚改的货币化,通过让外来农民工补贴买房,成功实现了当时被套住的地方政府和房地产商稍微降了一点杠杆,把杠杆转移到居民部门身上。尤其一个非常担忧的问题,很多农民工在外面打工,可能存的一些钱在这一轮去库存过程当中,都花到老家县城里面去买房了,我觉得一个是很危险很糟糕的情况,因为他们的子女不可能在这个地方就业,存了一点钱应该在人口流入地城市应该持续去生活,以后哪怕是租房这样一个局面。

  2018-05-14 10:39:47

陶然:

  我有几点想法:一是房子是用来住的不是用来炒的,但是现在的制度和政策恰恰正在做不利于房地产健市场健康发展,有利于地方政府财政利益这么一些工作。二是现在目前采取的一些措施,尤其在人口流入地城市,因为房价太高,大规模进行限购、限贷措施,把房地产市场冻结掉,长期来说是完全不可持续的。现在政府采取了一些所谓的增加租赁市场的供给,包括共有产权这些方法。比如像共有产权的方法,基本上是完全政府来主导的,共有产权做法都是没有解决根本问题,包括以前的限价房都是在胡搞,根本就不是解决这些问题的根本方法。我也希望未来社科院城市所研究这些问题,我们在人口流入地的主要城市怎么样能够真正建立房地产的长效机制,这一点报告未来可以进一步研究,打破地方政府对于商租土地的垄断,如果不打破这个垄断,那么房地产价格非常高的问题是根本解决不了,如果这样情况持续下去,最后肯定是非常危险的。现在的各种做法都是在没有打破垄断,所以房价居高不下,你采取了各种补救性的方法,这些方法解决不了问题。比如说所谓的共有产权,共有产权在国外是有,但是它是土地制度完全不一样的情况下,中国一来就变形了。

  2018-05-14 10:43:42

陶然:

  去年政府提出来可以多建出租房,其实这里面关键措施是集体土地能够进入出租屋市场来盖出租房,结果现在实际中各个地方演化的,地方政府拿自己的国有土地跟开发商合作搞一些出租房。从某种意义上来讲,我们国家现在城市有城市户籍的居民90%的家庭都有了一套合租房,20%以上有两套或两套以上的租房,真正要解决出租居住问题的是两亿的农民工和他们留在农村里面的家庭成员能够在城市里面定居。

  现在这样的房子他们是买不起的,但是现在城市的房地产市场也不可能给他提供足够低价的出租屋市场,这个市场必须要通过集体建设用地来解决。现在很多租赁方式完全不针对这些情况,我认为是非常糟糕的问题。刚才业强提出来,租赁市场的供给如果增加会导致租金下降,你刚刚说租售比失衡,我觉得这个问题需要考虑,我们中国的房地产市场是一个很扭曲的市场,他是一个中高端的商品房,再加上非常低端的城中村出租屋扭曲形的结构,反映了城市里面的收入结构。未来的发展方向应该在集体土地进入城市住宅市场过程中要形成高中低端商品房和出租屋这样一个连续的统计,既有高中低,既有出租屋也有商品房这样的市场,这样的市场场最关键是打破集体建设用地,进入城市房地产市场的限制。

  2018-05-14 10:44:08

陶然:

  但是这里存在一个问题,包括北上广这样的城市,如果2009年推动这个政策,那个时候房价可能三四万,你推动这个可能推动房价降到2万,影响不大。现在这边都七八万、十万块钱,泡沫已经如此之严重,如果直接把集体土地进入城市的住宅用地市场,泡沫马上破掉了,泡沫越大推动改革就越困难。现在唯一能够采取的方法是集体土地进入出租屋市场,但是这里面也有两种情况。比如像在深圳、珠三角的很多地方,它的集体土地早就已经进入了出租屋市场,不过是政府不认可的小产权房。在北京或者是一些北方的城市,包括去年这样的驱赶人口之后都腾出了大片的集体土地,我认为在北京这样的地方其实很好办,只要政府愿意做,就在北京150个城中村包括去年拆迁的一些地方,允许村民和村集体跟一些建筑商来合作去盖集体土地建设出租屋,只要土地不要钱,建设加上大配套、小配套一平米,最多就三四千块钱,按照北京的租金水平,最多7-8年可以收回所有的成本,只要允许这个政策,大家也会有预期,20年以后这个房子可以逐步的进入商品房市场,北京一旦十年、二十年不允许出卖,只能够允许出租,20年以后房子可能会进入市场,我认为马上北京的房价就不用再调控了,因为大家有这个预期之后就不会再炒房了,这是一个渐进式的方案。

  2018-05-14 10:45:47

陶然:

  对于深圳这样的地方,因为我一直在跟踪深圳的城市更新,我认为他们现在的这种更新改造的方案有重大问题,尤其是对于已经高度建设了出租屋的地方,如果要能够推动本地的城中村改造并且形成高中低商品房加出租屋的连续的市场,就应该对于那些出租屋集中的地方给一定的完成改造条件,比如适当的进行道路拓宽基础设施改善,同时给政府补交一部分出让金或者是税费的情况下,给他一个大产权的前景,只要有这么一个政策,会马上动员所有的城中村的村民,因为他看的是大产权跟小产权的差价,马上会动员起他们改造的积极性,会使得深圳大批量产权房逐步经过社区改造之后进入深圳中低端商品房市场,这样深圳也不需要再采取任何的限购限贷措施,对于刚才采取了两种方式,在白纸上画画更简单,对深圳采取一些条件,给他一个从小产权房变成大产权,但给政府缴纳公益适用地,把基础设施改善好,包括缴纳一部分税费的情况下的条件,让这个城市商品房供应通过这样的方式增加,然后取消所有的限购限贷的政策,我认为这是未来房地产是用来做的,不是用来炒的这样一个根本途径。

  2018-05-14 10:48:16

陶然:

  最后我作一点评论,我们现在在不断讲房地产税,我认为这个方向完全是不可执行的,现在我们哪怕是对第二套以上住房如果真正开始征税,就会出现有一部分人要抛售住房的情况,所以这个事情还没有开始做的时候就会直接导致地方政府的土地出让金整个会下来,那边钱该没收到,这边有人开始抛售住房,然后那边的政府土地出让金马上就会下来,这个时候会叫做偷鸡不着蚀把米,我认为推动这样的政策,尤其是对物业税的征收,在所有的西方国家都是非常高度的地方自治,保证他收的税能够用到当地,甚至是学区范围内的教育建设方面,才能够实施,就是能够实施的那些国家也有做的很不好的,要做这个东西要具有非常局域的地方的问责体制作为基础,我认为中国完全不具备这个条件,从地方上来看,如果真要推动这个政策,这边政策出了,那边土地出让金就会下降,我认为不应该鼓吹。尤其地方政府对这一点非常清楚,如果房地产产权是由地方政府自己说了算,我估计不会有任何一个地方政府会推动这样的一个政策。

  我就做这些评论。

  2018-05-14 10:49:35

王业强:

  谢谢陶教授,他提了一个很有意思的问题,房子是用来住的,不是用来炒的,但是为什么房子炒了这么多年,我认为这个问题非常有意思,陶教授从很多方面提出了住房市场应该加强一些根本性问题的研究,比如说政府商住用地垄断的问题,出租市场现行政策扭曲的问题,同时提出了很多建议,比如集体建设用地入市,应该推出高中低市场的问题,我认为这是非常好的建议,最后陶教授提出一个很明确的观点,房地产税是完全不可执行的,这也是值得我们进一步讨论。

  下面有请城环所牛凤瑞先生给我们做一个发言。

  2018-05-14 10:50:44

牛凤瑞:

  中国房地产的争议有十几年了,我一直是这场争论的直接参与者,我自认我自己是房地产的市场派,房地产市场的乐观派,房地产多功能派,还有中国房地产供给派。今天我的发言,是怎么引起的,我在学习十九大报告的时候,突然有一个思维,十几年在争什么呢?公说公有理,婆说婆有理,都认为自己正确,但是什么原因造成的这种局面?学习十九大报告给我一个启发,我们把住房制度和房地产调控混为一谈,这是思想认识上的根源,正好今天业强要讲一个住房制度改革问题,我们先看看房地产调控是产业政策,住房制度是社会政策,两者虽然有联系,而且联系密切,但是它的逻辑起点、基本原则、基本目标以及它的路径是完全不同的,我们现在混为一说,下面我稍微作一些简单的分析。我们先看看住房制度。

  住房制度是社会政策,十九大报告里把它放在加强社会保障体系建设一节中,说明它是一个社会政策,那么它作为一种社会政策,是社会保障体系的组成部分,目的是让全体人民住有所居,其中住房保障又是住房制度的一个关键环节。目的是什么呢?住房保障目的是让贫困的家庭、住不起房的家庭住有所居,这是它的本意,我国住房制度改革起始于上个世纪末,现在将近二十年。在这之前,我们搞的是福利分房,实际上是对所有的城镇居民实行的住房保障,我们改了,改成了市场化。这个改对不对呢?近二十年来,中国居民住房条件大大改善,当然不是全部都有改善,这是不争的事实,说明中国住房制度改革的基本方向正确,现在有人鼓吹要搞第二次房改,错了,也就是说要把我们的住房制度改革改回去,现在的主要表现是什么,泛化住房保障体制,搞了一些不伦不类的东西,或者是宣扬占社会达多数的中低收入家庭实行住房保障,这些都是一种类似而非的,能够吸引人的眼球,但是又不能落实的一些东西。

  2018-05-14 10:59:40

牛凤瑞:

  住房保障的基本特征是政府兜底,基本原则是公平优先,多渠道住房保障既是指我们政策上要多渠道的实现住房保障,也指要充分发挥除政府之外的社会各方面参与住房保障的作用。但是公共财力的支持,始终是我们住房保障的主体地位,住房是耐用消费品,消费弹性大,而住房困难的低收入家庭结构和收入水平时时刻刻都在发生着变化,所以我们的住房保障不应该是对住房产权的保障,住房产权要有一个长期性、稳定性,住房是保障,包含着产权的保障,哪怕是对部分产权的保障也不具有合理性,住房保障是社会保障体系的组成部分,要在公共事业统筹发展中进行统筹兼顾,住房保障的标准和保障的范围要根据经济社会发展的水平和公共财力的支撑能力合理确定。

  2018-05-14 10:59:57

牛凤瑞:

  我再进一步说,把人才房、拆迁安置房、共有产权房纳入住房保障的范畴,当然彰显了政府的政绩,但是这种泛化也造成了思想上的混乱和政策执行上的困难,人才房是为了引进人才这个政策而配套的,有利于创新驱动发展,政府掌握一定数量的公共租赁房以满足特殊人才的住房需求也很有必要,但是我这里要说的是把人才房视同保障房,掩盖了国民收入初次分配上的结构性缺陷,我们现在对所谓的人才,你在国民收入的初次分配上政策不落实,这种缺陷也难以平衡你引进的人才和现存人才存量之间的结构性矛盾。所以,解决人才住房的根本出路还要在于深化国民收入的初次分配,要在公信制度的深化改革上去做文章,去下功夫,你才有根本出路。

  2018-05-14 11:01:43

牛凤瑞:

  下面我简单的讲一讲所谓的房地产调控问题,对于房地产调控,它是一个产业政策,是要解决房地产内外部的重大关系和重大比例问题,它跟住房制度本来就不是一回事,我们首先对房地产形势要有一个判断问题,有人说中国现在房子够了,这才是没有根据的胡说,什么叫够了?平房、危旧房都算在存量房里面,那叫够了吗?那不叫够了。如果中国住房够了,还叫社会主义初级阶段吗?所以这个总体形势的判断决定了我们宏观调控的基本方向,拐点来了,喊了十几年了,来了吗?还在继续,所以中国的房地产我刚才讲我是乐观派,我们是几十年的黄金期,而不是一两个十年的黄金期,这是一个基本判断。如果中国住房总体上过剩了,已经不能解释现在很多地方存在的“月光盘”的排队,大批量的期房,什么叫期房?现在没房子,过几年才给你,这是供给不足,所以我一直是供给派。

  2018-05-14 11:04:50

牛凤瑞:

  第二,我们的调控应该划清行政调控与市场调节的边界,我们现在把它混为一谈,老想替市场去解决问题,所以你费了十几年功夫,老是达不到预期的目的,所以我说房价越调控越涨,就是这个原因,不该你管的你下功夫去管,也没人去来评估我们的宏观调控支付了多少成本,而取得了多少成效?大家都喊好、对、执行,内心怎么想的只有他自己知道。

  第三,我们的房地产调控要与市场规律相吻合。主席一直讲我们要尊重市场规律、尊重经济规律,房地产调控跟市场规律对着干,能够取得相应的效果吗,或者你取得的所谓的效果跟你支付的成本相匹配吗?我一直认为我们的调控方向错了,错在哪?你把调控的主要目标放在所谓的房价过快上涨的防控上,同时,你又严格的限制房地产的有效供给,政策还没出北京,效力已经内部抵消了,能有预期的效果吗?

  2018-05-14 11:08:52

牛凤瑞:

  最后我再说一句,宏观调控政策要增加稳定性,因为房地产开发属于固定资产建设,3-5年的周期,所以到企业微观环节上,要落实相应的调控政策,有一个滞后期,我们现在不是,我们现在的政策是立即出台,所谓的政策立即出台就是自己缺乏对宏观调控的把控,心中无数,决心大,还有更严厉的政策出台是意味着什么,缺乏定力,心里还是无数,如果一项政策这么频繁密集的出台,给我们的供求两方提供的信息是什么?不确定。这就是我们现在所谓的宏观调控和面临的实际问题。每年咱们发布会都要讲,今年房市怎么样,刚才业强用了一个叫“第一位”,我不赞成这个提法,我认为叫高位,所谓高位,就是过去上的很快,仅仅有一个高位的盘子。也就是说大跌不可能,大涨也乏力,所以中国房地产无大事,国人大可不必杞人忧天,自庸自扰,市场的力量永远是不可抗拒的,政府的调控,尊重市场规律,我们的调控才有效率,我们的调控才能达到预期的目的。

  我的发言到此为止,谢谢。

  2018-05-14 11:10:45

王业强:

  谢谢牛老师,提出了一些很有意思的观点,比如说对住房制度,住房制度是一个社会政策,房地产是一个产业政策,把社会政策和产业政策混为一谈是现行房地产调控一个很大的问题,同时他认为中国住房制度改革基本方向是正确的,是对房地产市场这么多年改革的肯定。同时牛老师有一个很明确的判断,要划清行政调控与市场调控的边界,对目前的调控政策所能达到的效果有所质疑,同时牛老师还强调了一个很重要的问题,要充分发挥社会各界参与住房保障的问题,我觉得这些观点都非常新颖,住房保障不应该是产权的保障,把人才房视为保障房,是混淆和掩盖了国民收入初次分配存在的问题,这些问题虽然和房地产皮书不一定非常吻合,但我觉得是非常有意思的,值得我们进一步探讨。谢谢牛老师,接下来请北京大学不动产经济中心冯长春教授发言。

  2018-05-14 11:10:56

冯长春:

  谢谢业强主任,很高兴参加2018中国房地产蓝皮书的发布会,最开始的时候社长也讲了,我们的蓝皮书坚持发布了15年,我觉得这已经是对房地产市场或者对房地产政策分析的一种品牌了,做的也非常好,根据对市场的分析,我也没有很好的准备,我谈一点关于房地产市场的发展,我们也是经历了从改革开放到现在,也是波动的发展,所以实际上是周期波动,我们前些年也一直在研究。周期波动最主要的一个原因还是政策,房地产调控的政策引起的,根据刚才的分析,我们现在进入了调整期,低波段的发展,这可能和政策这一轮的严格调控分不开。

  当然房地产可能还受到其他政策的影响,比如说最近有些城市出了一些人才引进的政策,引起房价的波动,房价又上涨,我前两天到西安,西安最近引进人才,落户的政策很大,对房地产的预期很多房子开始涨,政府就开始进行调控,有一些限制,这些对房地产市场的影响就很大,所以这么多年政策的调控对房地产的影响也很大。过去我们的调控是一刀切,全国一下出了国八条、国六条,整个全国就限制死了,整个房地产市场都不景气了,一方是以后全国又起来了,所以一直在这样波动。中国这么大,差异也比较大,不能一刀切,后来实行了差别化的调控,因城施策,我觉得这些政策改革的变化还是顺着这个方向,中国确实地域差异太大,不能一刀切。现在我们又提出来房子是用来住的不是用来炒的,针对这个又出台住房的一些政策。

  2018-05-14 11:15:05

冯长春:

  从目前来看,我们要建立住房的长效机制,这些政策刚才业强主任也谈到了都是短期的一些行为,实际上我们过去说的还是头痛医头、脚痛医脚,长效机制没有完全的建立起来,具体的比如说限购、限贷、限价这些方面,但是从短期内房价上涨的比较快,尤其是存在很大泡沫的时候,可能会起到一定的作用,因为中国的房地产市场很复杂,比如我们放开限价这一类的政策,中间土地供应,我经常会问,能不能把房价降下来,也是个问题,可能这是一厢情愿的,把土地多增加一点,房价就下来了,因为地价便宜了,但地价能不能便宜,有竞争的。有一些企业老说政府把土地价格抬的很高,所以房价降不下来。

  有一次我记得在北京开会,定价高了可能也是企业竞价竞起来的,你都不举牌,让他流拍几次,土地慢慢降下来,这个比较复杂,可能限制在某个方面以后,那它是不是就能够发展的比较好。要建立长效机制,刚才牛老师也谈到,怎么样从供给侧和需求也方面去考虑。应该从供给则深化改革建立长效的机制,供给侧改革原来是理论或者是经济学来讲是供求决定市场,实际上我们现在是没有按照供求规律去做,制定的政策都是需要拉动经济了就放开,看见房价高了就限它一下,这都是短期的。

  2018-05-14 11:15:32

冯长春:

  最近也有人说,比方说最近我们和美国的贸易问题,一限制,贸易的问题会不会对经济产生影响。原来我们说三驾马车拉动经济增长,对外的贸易可能也是很重要的,对房地产是不是有利好,如果影响了经济,房地产是不是就会放一放,这些我觉得都有可能,目前的政策就有这些问题的存在。我想从供给侧改革的角度来谈长效机制,就是没有有效的供给,这可能是和我们对需求的分析不够,比方说租售并举了,以租赁市场为主解决中低收入的住房问题,但是到底你要建多少租赁住房,提供给市场每年的有效供给有多少,心中无数,多少盲目的在做,今年开工多少万套,开工了以后多长时间竣工提供市场有效供给,完成任务了,只要今年一开工就完成供给任务了,实际上没有达到有效的供给方式。实际上就是我们现在对需求不清楚,对不同收入阶层、不同人群的需求不清楚,但是这些人群需求清楚制定的供给的一些政策也是盲目的,也是不清楚。

  2018-05-14 11:15:54

冯长春:

  我刚才提出来要摸清家底,前几年也是一直在提这个事,前年我们和倪教授承办了一个城市50人论坛,我的文章里提出住房问题的研究,我当时提要出来要摸清家底,但是现在看来摸清家底也比较容易,实行不动产登记估计基本清楚,但是这些信息都没有向外披露,我们要拿到这个数据也是保密的,有很多是敏感的,所以要根据需求制定供给政策,包括应该保障多少,市场的作用,市场应该解决哪些问题,这些都不清楚,政府的职责和市场的作用也不清楚,我们说政府应该主要用于保障方面,现在政府把全部的市场都管了,这样的话市场的发展肯定就会出现问题,所以要从供给侧改革来摸清需求,实际上房地产的需求引资的需求,是经济发展和城市发展产生的,到底房地产和经济发展的关系是什么。一会儿说房地产是拉动经济增长的产物,一会儿又说它不是,所以我们不靠房地产来推动经济的发展。

  其实我们也不可否认,房地产在经济发展当中,和经济的发展有相辅相成的关系,它也起到了很多的贡献和拉动作用,有人说美国次贷危机以后,房地产恢复了以后,对他经济的贡献也是很大的,包括它的存量和租赁市场,所以我们必须从经济发展和房地产的关系,从城市发展和房地产的关系来入手,来建立供给的政策。比如说我们现在说大城市一线、二线、三线城市,老限制,其实你限制不住人,可能户口没放开,但是他的人大量流入,你在供给侧不解决,宁愿控制不了房价,房价长期的还是要往上走,你怎么样平抑房价,满足这些人的需求,又要解决土地的问题,有效住房的供给政策问。这些都不清楚,没有能够建立起畅销的机制,所以必须要按照城市发展的规律,应该有一些规律,世界上都是共性的,都是一样的。

  2018-05-14 11:16:05

冯长春:

  比如现在年轻人都愿意往大城市去,包括美国的年轻人、日本的年轻人都愿意往大城市流,中国也一样,有的人也提出来我们现在进入了逆城市化的阶段,我觉得这个早一点,如果进入逆城市化,我们都是政策强制性的或者被动性的,没有主动性的退出,现在包括一些城市像北京发展出现郊区化了,那都是被动式的,靠拆迁把这些人赶到边远区域,出现郊区化了,不是主动的。另外,包括刚才说的征地拆迁,征收费用越来越高,他们就往外迁获得收益,这些都不是按照规律去做的,我觉得我们应该按照规律,我们的长效机制和政策就可以出来。像北上广肯定还要继续发展,你老限制它增长,也不符合城市发展的规律。要建立长效机制应该从这些方面入手考虑,划清政府和市场的职责,这样我们才能有目的、有效的去保障、解决需求,提升住房的质量和功能以及置换的需要。

  2018-05-14 11:18:28

冯长春:

  另外要建立长效机制,还要统一市场,过去都是统一土地的市场,因为盖房子不可能空中楼阁,必须与土地在一起,这是我们空间的载体,过去我们是提建立城乡统一的建设用地市场,国家应该建立城乡统一的土地市场,建立统一的土地市场,我们就可以打破土地二元制度来供给土地,满足城市的需要,也满足农村耕地保护、占补平衡的需要,也可以满足城市人口向农村流动,农村人口进入城市这样一个城市化和乡村振兴的大的战略需求。建立统一的土地市场,也要有约束,我想空间的一些规划在约束条件下来建立土地市场的流动,土地资源的流动和优化配置,当然这个时间关系不能细说,就像我过去最早提出来利用集体土地建设公共房,2010年我就提出,当时在住房建设部开会,住建部的领导挺感兴趣,最早也有主力,从北京开始,后来上海,从去年开始变化全国实行的,也有过程,但是建立一个统一的土地市场,这样可以实现供给侧的问题。

  2018-05-14 11:18:46

冯长春:

  从北京开始,后来是上海,从去年开始在全国开始试行,要建立一个统一的土地市场,就可以实现供给侧的供应。当然还有涉及到长效机制、金融这些机制,现在利率提高,不光是对开发,对消费者来讲,对居民来讲需求也是受到影响,大家可能推出来一些金融产品的创新,包括我们提出来建立住宅银行来支持,最近一段时间炒的比较热,这里面肯定也有风险,同时也有好的产品,也要保证投资人,保证这些股权人的利益,租赁住房的资金又这么低,回报率又这么低,会存在风险,我觉得要稳妥的推进金融创新,必须健全法规制度,保证各种主体的利益和投资人的利益,这样才能够进一步的推动。当然,要推动长效机制可能房地产的投资资金的来源是一个重要的渠道,否则一个是土地,一个是资金,对于开发商,对于消费者都是很重要的,所以过去我们老提根据不同人群的收入水平应该有不同的保障政策,不能用保障房建了共有产权房或者租赁房提供物的东西,给他房,还有其他的,包括金融上、资金上、税收上的优惠,这些才能够促进他来消费,这样你才能够解决一些人的保障,他没有资格住租赁房,但他可以去市场买房,房价高的时候靠他的收入水平不可能,那就靠一些金融的政策,能够支持他,去实现他的住房,这些可能是最关键的。

  时间关系,我就谈这些。谢谢。

  2018-05-14 11:20:27

王业强:

  谢谢冯老师,冯老师提了几观点,一个是目前房地产市场波动主要是由于政策的调控所引起的,冯老师给出的建议是房地产政策调控不能够一刀切,要精准化,就必须要我们搞清楚市场需求,包括摸清家底,搞清楚市场的需求,这才是政策调控的基础,同时要划清政府的职责包括长效机制的建立,必须建立一个统一的市场,我觉得这些建议都是非常好的,对于住房制度进一步深化改革非常有借鉴意义。

  接下来请房地产经纪人学会副会柴强秘书长发言。

  2018-05-14 11:29:24

柴强:

  大家好,感谢邀请,非常高兴来参加房地产高峰论坛。房地产的问题非常多,与大家的利益关系很大,也很密切。刚才牛所长说的,要是争论的话,短时间都争论不清楚,刚才几位专家,冯教授、牛所长、陶教授都谈了很好的意见,特别是围绕今天的主题,市场转型与深化住房制度改革,简单谈一下个人的观点。

  房地产的问题虽然很多,但我感觉到最主要的是发展阶段的问题,中国改革开放,经济也搞的比较成功,所以带来了房地产的问题都是阶段上的,可能我们年纪大一点,当年记得冬储的大白菜,那也是惊天动地,跟现在房地产问题一样,但是你过了现在的时间来看,“大白菜问题”根本不是问题了。为什么说中国目前包括过去房价问题也很突出,第一个是严重短缺,原来人均居住面积只有3.6平方米,后来到建筑面积6.7平方米,现在已经是35或者36、40,当然最终是45还是50平米,到了一个点,不好下结论,但总的来讲短缺问题基本已经解决了。

  第二个大的增长就是高速的城镇化带来了大量的城市的住房需求,实际上我们现在的房地产问题就是城市的房地产,农村房地产问题还没谈,城镇化现在虽然大家说还是在快速的时间,实际上我们看来是大大的减慢了,现在为什么大家在抢所谓的人才,实际上不是人才,是人口。

  第三是住房的寿命过去比较短,大拆大建,三大房地产动力都不足,所以确确实实到了房地产转型升级的阶段,转型升级阶段从国外来看有三个大的阶段,第一个阶段是以开发为主的阶段,我们现在基本上已经是尾声了。第二个阶段是房地产投资的阶段,讲到这个地方,我们经常把投资和投机混为一谈,把投资视同为投机,适当合理的投资应该是允许的,特别是现在发展住房租赁市场,没有投资怎么会有住房租赁市场呢,当然频繁的炒作肯定是需要严格限制的。第三个阶段是证券化的阶段,我们国家证监会住建部前段时间发住房租赁资产证券化,实际也是一个开始。

  2018-05-14 11:33:04

柴强:

  当然现在还是在住房租赁兼培育住房租赁,将来其他房地产非居住的也都是证券化,当然中国这个阶段投资和证券化阶段是同步来的,所以我们现在正处在转型的过渡期,可能还看不清楚,但是再过一段时间可能就清楚了。实际上转型过来以后,其他的问题都已经不是问题,当然也有一些短期里的问题确实比较突出,讲到这个地方,我们的房价高确确实实是一个风险,这一点我感觉是风险,以前我们的房价高是相对水平高,我觉得相对水平高不用担心,问题不大,所以相对水平高就是房价收入比、租售比或者是租金回报率,因为你的发展没有到那个阶段,越是穷的阶段可能房价收入比越高,就像我们越穷的时候买车必然买不起,汽车相对于收入来讲也贵得不得了,像发达国家汽车便宜的不得了,但你的初期阶段房价也高得不得了,但是这些问题都不大,但是这些问题风险在哪里,就是房价的绝对水平已经非常高了,也就有问题了。现在北京、上海的绝对水平可能仅次于香港,在世界上可能就排在比东京、纽约不低,比东京明显偏高,当然日本也有泡沫破灭的问题,但这是一个潜在的问题,隐藏着房价高还是汇率有问题,还是人民币泡沫,还是其他的东西,确确实实短期了调控也是不得以的硬措施,特别是牛所长包括陶教授所讲的,这些都是非常规的措施,甚至是冻结市场。当然这些东西都是过程中的。在转型期最大的问题,刚才说发展阶段的变化还有我们没有认识到的,房价必然要从单边上涨,转向上下波动的时间,我们也做好了准备,甚至比较大的往下走的阶段也必然会不可避免,除非你冻结市场,不冻结市场这个方向走个三十年甚至五十年也是常见的事情,不能为了不让他波动搞成冻结市场,这些问题哪种好,我想不清楚。从单边一直快速上涨,到了双边的波动甚至比较大的幅度波动也是常态,是必然的。

  2018-05-14 11:33:37

柴强:

  再有从卖方市场转向买方市场的变化也是必然的一个转型,我们都是卖方,现在因为现价比周边二手房的价格还便宜,所以就出现了一抢而空,买到最少是几十万甚至是好几十万到手了。确确实实过去货币供给太大,老百姓担心贬值,所以房子变成了一个硬通货,像黄金一样储存在那个地方,刚才社科院蓝皮书里面还提到空置税,空置税一出台会怎么样,但是空置税很早研究过,有利有弊,怎么去实施是一个问题。

  如果真正出台空置税,什么叫做空置啊?是没有用水电就是空置或者是什么的话,大家一个月去开一次水龙头、开几次灯,会不会造成社会资源的大浪费,这些都是系统讨论的一些问题,当然这也是不得已的,这是卖方市场和买方市场的大的变化。最本质的是从面积的追求、面积的增长到追求居住宜居环境的,实际上就是中央现在提出来高收入增长到高质量发展,住房或者是房地产的问题也有这样一个事情,当然最突出的还是从增量市场到存量市场的变化,房地产市场的转型就在这几年看看能不能完成,完成了之后过去的这些问题是不是自然就迎刃而解了。但是深层次的问题还有不少,我是比较赞同冯教授还有前面几位教授的,我们国家比较特殊的是土地的独家的垄断的供应问题也是根子上的问题,这个根子问题不解决也可能扰乱正常的房地产市场的转型发展,这个事实上是一个最大的问题,以前房地产市场都是比较稳定的,就是搞了一个龙头供水这些独家垄断之后,当然这个大规律也改变不了,但是也加剧了这些问题的突出,所以迟早土地一级市场的政府独家垄断要破除,城乡土地统一市场包括冯教授刚才讲的要实现,这也是必然的,否则的话就是违背规律,甚至禁止城市的人去农村,但是你再过十几年,这跟过去人口计划生育是一样的。用途管制该作为农业用途就作为农业用途,城市里面到农村里面买一块地也可以去种地当农民,所以将来真正城乡统一化了,如果用土管制完了之后,土地自然流动,无论是城里面的人到农村去还是农村人到城里面来,这样中国才真正实现了这些问题。所以我简单谈一下转型的问题。

  2018-05-14 11:36:42

柴强:

  接下来简单谈一下深化住房制度改革。对于住房制度改革怎么来理解,这一轮最突出的就提出来了租购并举的住房制度,要建立住房制度,而且把它作为住房制度重要的内容。我的理解,如果放在一个相对的大历史来看,就比较清楚了。过去住房制度都是租房住,但那个时候是公家或者是单位国家建房,租给你,是福利制,低租金租,后来走了商品化、市场化的道路,大家都去买,以买为主。以前是购租并举,现在是租购并举,提倡既可以买,也可以租,这样回归到中间的一个状态,不是从租到卖,走两个极端,现在是租购并举,特别在大城市这么一个租赁市场,特别是北大的冯教授提出来,在西方年轻人都是向大城市集中,前几年我去法国,小城镇也是衰败的,都往大城市去,中国恐怕也不可避免,所以完成了城镇化之后,农村到城市之后,城市之间的流动将来占主要地位,而且客观规律是从中小城市流向少数的明星城市,中国十三亿人口,地大,不像西方国家也就一两个大城市,也可能有五个大城市,大家都奔着去,再多了有没有可能性,这是如果按照客观规律来看,所以发展租赁市场,特别是在大城市、特大城市,这是一个必然的规律,我们也不可阻挡。

  2018-05-14 11:40:42

柴强:

  像日本,东京承载了日本的多少人口,韩国的首尔承载了韩国的多少人口,再有是伦敦、巴黎,美国人口相对多,土地相对大的,也聚集在纽约或者是西边的洛杉矶,包括东部最早的起源地都相对衰落了,像哈佛、波士顿那些地方都相对衰落,这是一个大趋势,但现在公共服务均等化,把人口倒着吸引去,这个问题要怎么研究,住房租赁市场确确实实是解决这个问题的好办法,所以国家未来几年还是要大力培育和发展住房租赁市场,包括住房租赁的条例,可能也快要出来,等等这些东西。关于房地产的一些问题,我们来深入研讨,非常好,当然有些问题也非常的敏感,也不是一两下能说得清楚,恐怕谁也说服不了谁,我只是谈一下我的看法。

  谢谢大家。

  2018-05-14 11:40:55

王业强:

  谢谢柴老师,柴老师刚才有一个判断,就是目前中国的房地产市场处于过渡的转型时期,柴老师一个主要的观点就是目前房地产市场有许多问题,比如价格相对高的问题,很多方面的问题,实际上就是一个发展阶段上的问题,柴老师有一个很形象的比喻,就是大白菜过去是很短缺的,我觉得这个比喻非常形象。另外是柴老师认为目前的房地产市场的发展是必然经过几个阶段,一个是开发到投资,再到证券化的阶段,我们国家房地产市场有几方面,包括城镇化的减速,抢人口的问题,还有住房质量和寿命的问题等等,卖方市场向买方市场转变,增量发展与存量的利用方面,价格单边上涨到上下波动,这从历史视角来看都是正常的现象,另外是租赁市场是未来发展的必然趋势,我觉得这些对我们今天的讨论非常有借鉴意义。接下来请中国社会科学院城市竞争力研究中心倪鹏飞主任发言。

  2018-05-14 11:41:35

倪鹏飞:

  刚才大家都作了非常好的关于主题的一些发言和演讲,实际上现在住房制度改革和转型在学术界应该已经形成共识,在政策制度和制定方面,中央和有关部门也在积极的推进,在这里我就不想再多说了。

  我最近特别关注2018年房地产市场的形势,所以我想把我的关于2018年房地产市场的形势判断和分析给大家做一个简单介绍,以及对策建议向大家作个报告。

  2018-05-14 11:41:55

倪鹏飞:

  2018年总体的房地产市场的形势我认为用一句话可以概括,就是平稳之中隐藏风险,隐藏很大的风险,具体来说分几点,一是供需的增幅是稳中有降,一季度的数据大家都看到了,首先从供给来看,可能它的增长会明显放缓,原因有三点。前期供给较多,需要消化,大家可以看到我们的施工面积处在负增长的状态,土地购置面积也是在下降,投资、投机已经受到了约束,特别重要的是金融政策这一次从紧,应该是硬从紧或者说是真的从紧。需求也是明显的持续的在放缓,需求的放缓最主要的原因就是投资和投机得到了抑制。还有就是金融从紧,是从供给和需求两个角度来发力。整个2018年的趋势,我相信不会有明显的改变,这是从供需来看。价格,是大家特别关注的一个问题,2018年房地产市场的价格如果没有意外的话,它应该还是稳中有升的,但是它的增幅是在下降的。

  2018-05-14 11:45:12

倪鹏飞:

  有这么几个理由,一是预期不是盲目乐观,现在是谨慎乐观,无论是从央行关于对未来房地产市场的调查数据看,还是从媒体的反映,各方面的观察,目前房地产市场的预期是谨慎乐观。二是地价上涨过快,直到现在地价上涨还是很快。因为地价上涨支撑国家上涨或者是因为倒逼下不来的一个很重要的原因,我刚才是减了一下,用土地的销售面积和销售额的增幅一算,一季度增幅是19,当然这是一个大致的算法,说明地价上来了。三是开发商垄断电价,这些大家都清楚,虽然目前限购城市有所下降,但是是限制他向下降,必须那个价格才能卖,不然就不卖,这不是他真正的意愿。还有一个大家都比较期望的,就是金融从紧以后,企业就撑不住了,是不是会降价,这是过去我们的期待,也是过去政策操作的前几轮的重要办法,现在出现了一个新的变化,就是不降价但是重组,中小企业不行了以后就卖给大企业,兼并重组,这个现象特别普遍。所以这几点我觉得价格变化应该是我刚才的判断。另外是房地产市场的结构将会出现明显变化,因为空间结构是此起彼伏的替代关系,比较明显,直到今年一季度三四线的一些都开始涨起来了,当然一线城市价格上涨的势头得到了非常有效的控制,但是此起彼伏的状态相信还会有一些新的变化,在二季度和之后。

  2018-05-14 11:45:35

倪鹏飞:

  市场结构发生了重大变化,我看到一个材料,有50个企业的销售占全国全部总数的占有率已经接近50%,并且这个速度最近两年是按照每年10%的速度向上增加,也就是说今年会超过50%,明年会超过60%,后年就有可能超过70%,就是市场集中度大幅度的提升。还有市场体系发生了变化,这是租赁市场的比例在迅速的提升,我相信会有很大的变化。过去我们还觉得这个挺难搞的,从目前各地采取了措施,特别是金融参与到这个领域以后,各大银行与地方政府签订大幅度的协议,因为资金的支持,租赁市场可能会有一个很好的发展。从需求结构来看,也是消费在增加,投资和投机得到了有效的控制。

  对经济增长的贡献,我们认为今年可能还是挺好的,首先一季度2月份和3月份,甚至是4月份房地产投资是出乎意料的好,1-2月份一季度是9点几,1-3月份一季度投资增长了10点几,按照这两年的规律会稍有下降,但也会在5%以上的比率,至少不会成为经济增长向下负面的压力。这是目前房地产市场存在的问题,  要进行高度的重视,总体上我们看目前是平稳的,但是我们是什么样的平稳呢?是房地产市场泡沫较高,房价收入较高,家庭贷款比较高的,也就是杠杆较高情况下的问题,是政府采取有效措施的情况下的一个问题,我把它形成为在“刀尖”上的短期平衡,在这个时候市场的预期特别的敏感,稍有风吹草动都会有很大的变化。所以目前房地产我们总体是这样的判断,但是它的不确定性一个是也有再暴涨的不确定性,也有大幅下降的不确定性,但是总体我认为上涨的压力还是占主导。另外还有一个风险,虽然去库存的形势不错,但是新的库存会不会又在形成。

  2018-05-14 11:45:51

倪鹏飞:

  这些风险主要是三个方面导致,这也为我们下面提建议作了一个梳理。一是外部事件的冲击对房地产市场的涨和跌是一个重要的原因。二是政策的变动会引发市场风险,究竟是从紧还是遇到一些情况以后受不了又稍微有所变动,都有可能引发市场预期的变化,因为预期特别敏感。三是制度改革已经在进行了,并且有些制度的效应还是比较大的,如果是推出的话会是什么样,不推出的话是什么样,总体来说这些都对市场、对预期会产生重要的影响,预期发生重要的变化,对价格上涨还是下降,对销售、对库存都会产生非常重要的影响。

  政策建议。对于以上情况我们应该采取什么措施。总体来看,应该是政策和制度两个同时推进:

  一是要妥善管理脆弱的预期,预期非常脆弱,针对它易变、脆弱,往往还会过度反应,所以我们要高度重视这些预期,所以对一些重要的事件、针对可预见的事件应该采取若干具体的应对措施,包括我们要推出一些重大的政策或者是重大的制度,都要市场提前消化,使不确定的预期变得适应起来。

  二是要持续保持调控政策的人性和机制化,过去我们讲弹性不行,调控弹性变成没有调控了,那调控刚性也不行,刚性下去就没有一点市场的应对,也是问题。所以我们提出了韧性,既要坚持,又还是要有一点微调、协调的可能性,坚持韧性。这里我提出了一个是坚持持续性、坚持机制化,尤其是机制化,前期住建部部门连同各部委,这两年推出了机制化调控,非常有效,就是根据各个市场的情况,一旦达到预警,就通知你必须采取新的措施,这实际上就是一个调控机制化的反应,根据指标、根据观察、根据价格的变化等等。现在希望建议再完善、更加灵活,更加敏感,为什么我们去年出现了调控一线跑二线,调控二线跑三线,这个是与前面原因有关,也与我们敏感度不够有关。如果我们更敏感一些,反应的时间更快一些,那么问题就可以得到很好的解决。所以机制化要更敏感的机制建立,要把握调控的平衡性,也不是一点不变,市场发生了变化,预期发生了变化,政策的那种坚持不一定是很适合的。

  2018-05-14 11:48:16

倪鹏飞:

  三是要稳、准、狠、快的推进住房制度改革,刚才大家讲了很多各个方面的建议,其实我们已经形成了这样的共识,怎么改,在哪个地方改,其实都有共识了。现在有这么几点:第一是科学设计,这个设计要科学独立涉密的设计。过去关于改革特别是市场主体参与的改革,他在改的过程当中、在参与的过程当中把自己的意图也放进来了,所以改的就把目标改偏了。我们在这一次设计应该要超脱,要坚持科学独立,同时要考虑涉密,也不能摸着石头过河,再试试,我们没时间再反复的试了,所以也要有顶层设计。第二是大胆建立,坚决破除,主要是土地和金融税收这几个关键的方面。第三个是稳中求进,系统配套,目前我们提出来租售并举,其实我认为租赁就目前整个房地产发展形势下,租是一个重点,但不是问题最终的目标,但是我们可以利用这一个东西来实现明修栈道、暗度陈仓的改革,明着是说建立租售制度,实际上是为了建立租售制度在土地、在金融、在税收方面都做了一些调整,同时他们之间要有一些配套,最后也还是要边改边试一下,加快推进。

  四是要把预期的管理、政策的调控和制度的改革这三个统一起来,他们有统一性,也有矛盾,在处理的过程中应该使三者相互统一,用预期管理来减少政策调控,支持制度改革。所以在这个时候,预期的管理更加重要,我们要推进改革,要保持调控。其次要用韧性的调控来支持预期管理和制度改革,就是在调控方面。最后一点是用重要制度的改革来支撑预期管理和政策调控。总体上就是要在调控方面坚持韧性,持续下去,要在改革方面加快速度,稳、准、狠、快的速度来推进,同时管理好预期,根据预期的变化采取相应的措施。

  2018-05-14 11:54:55

王业强:

  谢谢倪老师,倪老师作了一个非常系统的分析和判断,我觉得非常好。我们从中听到几个非常关键的词,一个是平稳而有风险,对2018年市场的判断,特别是强调风险,和中央目前关于三大攻坚任务,第一个就是防风险,我觉得是非常一致的。另外倪鹏飞老师用很多的篇幅强调市场的预期,这个也就说明目前房地产市场存在着很大的不确定性,预期的脆弱性有可能房地产市场价格等很多方面发生变化,这也和前面几位老师的判断,目前市场处于较大调整的时期是相吻合的。接下来有请中国社科院城环所城市经济研究室主任李恩平研究员发言。

  2018-05-14 11:57:23

李恩平:

  房地产领域这几年的发展,到现在已经是第15套了,今天到这里来开会非常高兴,看到这本书做的比当初更加精细、更具特色,确实是很不容易,很不错。今天皮书主体聚焦房地产调控问题,我今天也想就房地产政策调控的一些取向讲几个方面。首先我们知道房地产市场是一个特殊市场,和其他商品市场有一些不同的特性,首先是更具虚拟性的市场,其次是更具有波动性和周期性的市场,再有房地产市场更是高度差异性的市场,可以讲任何一套房产都不可能具有完全一样的特征,所以是非常具有差异性的市场,同时我们国家和其他的经济体相比较,和其他的国家相比较,我们国家的房地产市场特殊性、差异性可能更加明显,为什么这么说?

  2018-05-14 12:05:04

李恩平:

  我们讲三个方面:一是中国的房地产市场经历了一个经济制度巨大转变的这么一个市场。我们国家曾经经历了长时期的计划经济体制,1970年末的改革开放才掀起了今天改革市场经济的序幕。至于住房的市场,真正的全方位的分配制度改革,在1998年才真正全面拉开。直到今天,我们不少的部门、不少领域里面仍然在实施着我们在40年前的一系列的经济制度,包括住房分配机制、公共系统有不少的住房分配,20年前机制是存在的。这样一个经济制度、经济体制的剧烈变革,必然导致房地产市场的规则相对于稳定经济来说,我们更加模糊性,更加多变性,也就必然导致了我们这个市场比其他的市场要更剧烈、更频繁的波动,这是值得注意的事情。我们国家的经济体制剧烈的变革对房地产市场的影响。

  2018-05-14 12:05:22

李恩平:

  二是我们国家房地产市场也经历了我们国家经济社会发展这么快速的转型,随着快速的经济等于,我们经历40年的经济增长以后,我们的居民收入,经济结构都出现了和我们前40年、前20年一个天翻地覆的变化。从40年以前,我们温饱解决不了,我们今天消费结构已经发生了剧烈的变化。这么一个家庭消费结构的变化,我们的居住消费无论是从数量或是从品质,都和40年前、20年前、10年前都是完全不一样的,因为我们增长太快了,我们收入变化太快了。今天消费结构的变化,同时我们看到另外一个经济社会发展的变化,长期以来最活跃的变化就是城镇化的转型,城镇化形成一个什么样的转型呢?就是今天的城镇化和40年前和20年前的城镇化是不一样的,40年前、20年前的城镇化是收入导向、就业导向,农民到城里面就是围绕增长收入,就是围绕就业,但是今天不一样,由于今天的农民留在城市,农民工除了收入之外,同时也希望能够分享城镇的相对于农村更多样化的消费和更加低成本、低价格的消费服务。这样一个城镇化供给的转变也导致了城镇化模式发生了重大的转型,我们早期的城镇化是单纯的农民工就业的城镇化模式,到今天我们更多的农民工要考虑的问题是,要不要把老婆孩子和父母接到城里来,这么一个举家迁移的居住生活城镇化,这样一个城镇化也就导致了我们今天的城镇化目的选择和几十年以前的城镇化目的地选择不一样,几十年以前的城镇化目的地选择也就是哪个地方给我提供工资我就往哪个地方去,今天更多我要选择哪个地方除了就业收入之外,还有一系列的教学、医疗等一系列的公共服务以及各种各样的多样化消费服务,这个时候城镇化的主导方向就出现了转变,以前一些沿海地区中小城镇能快速发展,但是现在大都市化倾向已经越来越明显了。

  2018-05-14 12:08:27

李恩平:

  三是这样一个城镇化的差异,使得房地产市场的投机性价格空间相对于其他市场更具有多边性、多重性。我国是一个发展中的大国,我们强调大国,我们是世界人口最大的国家,也是辖区面积第三大国家,这样一个国家与东南沿海,要增加沿海内陆的关系,还有东南、西北干旱,这个区位和生存条件存在剧烈的差异,这么一个区位差异,还有我们国家在改革开放以后先后推行了一系列不同的区域发展政策,由早期的沿海推进到本世纪的西部大开发,振兴东北,这样一系列的差异性的区域倾斜政策堵死了我们国家的区域发展的不平衡,有的沿海发达城市已经迈入了发达国家的行列,但更多的中西部地区可能还处于早期低收入发展阶段,这样一个发展不平衡,也就决定了房地产市场差异性更加突出。由于我们国家这样一个具有中国特色的房地产市场更加突出的虚拟性、波动性、差异性,这就必然要求房地产的调控应该具有更强的适应性。

  2018-05-14 12:08:38

李恩平:

  我讲三个方面的适应性:

  一是调控目标应该具有多重性和复杂性,房地产市场从来不是单一的市场,我们的房地产市场既与宏观经济关联,也与市场经济关联,同时更有城镇化的发展方向关联,可持续城镇化既要顾及宏观经济,也要顾及地方财政目标,还要估计城镇化、城镇和区域空间格局的优化,政策目标应该是多重的,我们现有的调控政策太注重房地产本身和短期宏观经济稳定性,对于具有更深远意义的可持续城镇化目标是相对合适了,形成了现有的向中老年人口倾斜,像既有城镇人口倾斜的房地产市场剧烈的财富再分配机制,导致今年城镇迁移人口和青年人口成为房地产严重宰割的对象,青年人口在这个市场上更多的是无助,不少的城市就是再高的工资水平100年也完不成一套住房的积累,这样一个不利于青年、不利于流动人口的社会,我觉得是没有希望的社会。

  二是调控政策在这么一个市场条件下应该更多的讲究灵活性和机变性,而不应该过多追求长效性和稳定性,经济体制转型决定了波动性,政策在不同的发展阶段居民结构和城镇化模式不同,就决定了城镇化房产需求结构和需求模式都是不一样的,所以调控政策我是不大认同现在的这样一个提法,要建立房地产市场的长效机制这么一个提法,在我们这么一个市场上,很难存在真正的长效机制和稳定的政策工具。

  三是我们的调控应该更讲究差异性,区域的差异性和市场的差异性,我们在这么一个快速的城镇化时期,根据世界城镇化的规律必然会出现沿海化和大都市化的格局,这个格局过程当中首先是乡村,然后是农村腹地的中小城镇,甚至没有区位优势和资源枯竭的大型城市都可能出现房产过剩,严重的人口衰退。这些城镇政策的取向对于既有存量的优化,对于一些人口迁出城市我们应该采取另外一个方向。

  2018-05-14 12:10:19

李恩平:

  下面谈一下具体政策:一是租赁市场支持和共有产权支持这个地方,中央提出主要的政策措施,增加新建住房和共有住房的供给,共有产权和租赁政策确实是不少国家曾经实施的调控措施。但是我们要看到这个政策的实施是经济起飞时期,是在快速城镇化的前期阶段实施的,而且是在住房市场严重供不应求的市场环境中实施的,这个供不应求的根源是在于西方国家是土地市场私有的,所以才需要公共部门的介入,更有利谈判条件,这样一个条件下实施的。但是今年在我国当前的房地产市场,我觉得这样一个租赁支持和共有产权支持这样一个措施,应该说不是很合适的,在我们国家土地是国有的,我们的土地不是私有的,哪个城镇的住房不够是可以增加供给的。

  2018-05-14 12:16:50

李恩平:

  二是我们国家到今天已经进入了房地产市场的中后期发展阶段,已经完成了由严重供不应求到高比例的限制和空置的市场转换,在这样一个高比例的闲置和空置投机性持有,占很高比例的市场当中,这么一个经济起飞时期才应该有的措施在现在是不合适的。在这样一个条件下,如果推行这个政策可能会导致三个方面经济的低效率,一个是公共部门的过多介入,在住房、户型、面积等方面必然会造成微观低效率。第二是在一些经济发展慢的城市和区域,新一轮的新增的租赁性共有产权的供给,很有可能会加剧这些地区严重恶化的市场过剩。第三个更为严重的是这个政策可能会导致城镇化格局的严重扭曲,使得我们国家不小心就掉入了中等收入陷阱,特别是在超大城市,租赁房共有产权往往是以收入作为识别标志,给予了一个收入的限制,这样一个政策目标的瞄准,结果就是把那些低端人口,本来是不需要的低端人口,中年、老年人口在这个城市有限的空间,非常昂贵的空间里,让他们在这个地方不提供高质量的服务,让低端人口在这里滞留,让老年人口在这里滞留,就造成了高端人口和青年人口的挤出,这个政策和大都市的城市化是相悖的。另外一个方面,我要讲的是这样一个机制很有可能造成一个更为严重的现象,就是对于农民工家庭,共有产权租赁房在不少的内陆的城市,在全国政策的统一号召之下推行之后,变相的成为一个对于我周边农村人口的购房的激励机制,又导致我们本来想在就业迁出沿海城镇买房的,现在把有限的储蓄资源放在这些中西部根本就没有就业机会提供的城市购房,结果造成中国城镇化进程当中出现三元机制,三地分居的模式,一个是农村原有的住房,还有就业所在地没有住房,还有在家乡买的房子空置的,这样一个三地分局的形式,耗尽了农民工家里边有限可怜的储蓄资源,后果是非常严重的,扭曲居住城镇化的进程。

  我就说这些。

  2018-05-14 12:17:18

王业强:

  谢谢李恩平研究员,他从很多方面强调了中国市场的变动和波动的成因,实际上也就是前面柴博士讲的发展阶段的问题。上午发布会到此结束。

  2018-05-14 12:19:09

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