12月1日凌晨1点55分，西安市住建局在官网公布了“关于进一步加强房地产市场调控的通知”。

　　通知看似很简单，只提高了2套房的首付比例。但其实背后隐藏着全新的调控思路，这就是：你目前拥有的住房面积，将决定你第二套房的首付比例。

　　西安的“新规则”是：

1. 在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40％；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50％。

2. 在我市已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50％；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60％。

3. 在我市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60％；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70％。

　　也就是说，不仅你即将购买的第二套房面积的大小，会影响你的首付比例，你已经拥有的第一套房的面积，也将影响你的首付比例。（见下图）

　　这在全国，还是第一次。

　　而且西安还规定，如果首套房贷款没有结清，那么二套房首付比例不能低于60％。这等于又给房贷划出了一条比较高的“下限”。

　　另外一个大招是：提高了商品房预售的门槛。

　　新规定是：全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

　　今年疫情之后，各地一度全面放宽了预售条件，很多楼盘挖个坑就可以预售，门槛堪称“史上最低”。

　　现在，随着楼市走稳、经济回暖，降低的预售门槛又逐步回升了。

　　西安差异化房贷的玩法，可谓进入了“化境”，估计未来会有更多的城市参照执行。

　　还记得我之前的一个预测吗？那就是：从2020年开始，国家对房企、房地产市场的监管模式，日益“准金融化”。

　　银行是怎么被监管的？不仅仅是存款准备金、资本充足率等几个指标大而化之，而是有非常细致的条条框框。

　　比如MPA（宏观审慎评估体系）就包含7方面至少15个指标，比如：资本充足率、杠杆率、广义信贷、委托信贷、同业负债、流动性覆盖率、净稳定资产比例、利率定价、不良贷款率、拨备覆盖率、跨境融资风险加权资产余额等等。

　　未来针对房地产的监管，也不仅仅是“三道红线”这么简单。估计也会出台一个指标体系，比如有针对房企的（三道红线），有针对购房者的（比如西安这次出台的新政），还会有针对地区、城市的（一个城市居民杠杆率、房地产依赖度等）。

　　所以，未来央行、银保监会在监管房地产这个“灰犀牛”的时候，手段会有很多。到那时，每个城市、每一类购房者、每个房企，都会被区别对待。房地产将完全被装入笼子，成为笼中鸟。

　　你现有的房子面积，决定你下一套房子的首付比例，只是调控的第一步。

　　你现有的房子面积，可能还会决定你第二套房子的“打新”机会。

　　你拥有房子的面积、套数，还会决定你的房地产税率。

　　房地产调控已经不是“因城施策”了，而是进入了“因人施策”的时代。

　　最后说一下西安。

　　西安和郑州，一直被我认为是强二线城市的“守门人”。换句话说，中国强二线城市只有杭州、成都、重庆、南京、苏州、天津、武汉、郑州和西安一共9个。

　　如果一个城市想成为强二线，首先要超过西安或者郑州中的一个才行。而关键指标不是有“水萝卜”之称的GDP，而是资金总量（金融机构本外币存款余额）。

　　目前，强二线城市的资金总量门槛已经是2.5万亿以上了。最接近这个门槛的城市是宁波和长沙，但仅仅达到这个门槛还不够，因为钱越来越多，还需要超过郑州或者西安当中的一个才行。

　　根据国家统计局公布的数据，今年10月西安新建商品房同比上涨了7.6％，甚至超过了深圳、杭州、合肥的涨幅。

　　民间第三方机构的二手房涨幅环比排名，西安则杀入了前5名。说明近期楼市的确比较火。

　　近年来西安是二线城市里“抢人口”力度最大的城市，西安不仅仅善待劳动力人口、青壮年，还善待他们的孩子们。

　　“21世纪教育研究院”发布的《流动儿童蓝皮书：中国流动儿童教育发展报告（2019~2020）》显示，在中国16个主要城市的“流动儿童上学门槛”中，杭州、西安、深圳、兰州是最低的。

　　当前我国城市的流动儿童入学政策以“积分入学制”和“材料准入制”两大类为主。研究显示，积分入学制城市（地区）入学政策友好度排名由高到低依次为杭州、深圳（南山区、坪山区）、中山、广州、东莞、济南（天桥区）、苏州、成都、厦门、上海。材料准入制城市入学政策友好度排名由高到低依次为西安、兰州、武汉、南京、天津和北京。

　　也就是说：外地孩子在北京、上海上学是最困难的。而在杭州、西安、深圳、兰州是最容易的。

　　流动儿童入学相对容易，会提高流动人口买房、安家的意愿。再加上西安房价相对便宜，所以楼市活跃、房价上涨就可以理解了。

　　从中长期看，西安是一个值得投资的城市。它的优势主要体现在：城市级别高，是副省级城市、省会城市、国家中心城市，还是中国全面复兴的象征，在一带一路战略中也占有重要地位。

　　此外，西安科技实力比较强，在这方面超过郑州。西安聚财能力也比较强，GDP含金量比较高（仅次于北上深杭宁）。

　　至于投资的重点片区，可以考虑高新区、沣东新城、曲江等。总之，西面和南面好于北面和东面。