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报告精读 | 陕西房地产蓝皮书:陕西房地产业发展报告(2019)
来源:皮书说  作者:皮书说   发布时间:2019-10-08

  近日,长安大学、陕西省房地产研究会及社会科学文献出版社共同发布了《陕西房地产蓝皮书:陕西房地产业发展报告(2019)》。

  蓝皮书反映了2014~2018年五年来陕西房地产业发展的基本情况。从2014年到2018年的五年,陕西的房地产业大致可分为两个阶段:2014~2016年市场低迷,处于去库存阶段;2017~2018年这两年处于复苏、快速发展阶段。

  稳预期是陕西房地产市场平稳健康发展的关键

  2018年7月31日中央政治局会议提出“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。12月,住建部年度工作会议又提出“稳地价、稳房价、稳预期”。“稳预期”成为房地产市场平稳健康发展的关键词。

  从陕西情况看,稳预期的任务仍然艰巨。西安等城市放开户籍政策引进人才将是一项长期举措,中心城市的城市价值不断提升,住房成本随新技术、新工艺和全装修标准的运用继续上升,热点城市和非限购区域购地热情不降反升,关中平原城市群建设加速推进,加之陕西商品房均价普遍低于周边省市,目前各市场主体普遍存在房价还会上涨的预期。中央“分类指导”的新政策对陕西各级政府“稳预期”的能力也是一个考验。

  从以往地价上涨较快的实际看,陕西稳预期首先要“稳地价”,要创新土地供应模式,发挥土地出让的导向作用,改变“价高者得”的出让方式,推行“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”的土地出让方式,也可通过“限地价、竞配建”增加租赁房面积,稳定房价。西安市在住房、土地供给侧结构性改革方面的经验做法可作为借鉴。其次要“稳房价”,稳房价的关键是分流需求,特别是人口流入量大的热点城市和房价上涨压力较大的城市,要通过公租房和共有产权房满足“新市民”的住房需求;要坚持新建商品住宅价格报备制度和预售许可证审批制度,坚决打击投机型购房行为。西安市2019年实行“全装修新政”以后,要实行严格价格监管,防止出现借机涨价乱象。再次要坚持“因城施策”、“一城一策”和分类指导,强化各级政府、相关部门的主体责任,着眼长效机制,防止“松绑”后房价出现爆发式上涨。最后要加强全省房地产市场动态监测监管,力争把动态统计和监测监管从房屋销售环节向土地供应环节前移;加强统计、监测的系统性、完整性和实用性;加强对市场调研分析成果的管理和运用;重视发挥房地产研究机构专家队伍的作用,增强预测预判的前瞻性、针对性。

  陕西热点地区土地和商品房需求仍将呈上升趋势,租赁市场需求亦将有所增加

  蓝皮书指出,2019年陕西正处在“追赶超越”的关键时期,经济上将会继续加大投资稳增长的力度,加快高技术和战略性新兴产业发展步伐,保持出口高速增长势头,不断提升消费短板,充分发挥西安中心城市的辐射引领作用。省委、省政府落实“追赶超越”的决心和信心将进一步增强,2019年陕西经济增速仍将保持在8%左右。房地产调控方面,虽然2019年陕西部分热点城市仍存在房价上涨预期,但全省将继续果断落实中央一系列调控政策措施,坚决遏制房价过快上涨,继续整顿房地产市场秩序。尤其对西安市的限购、限贷、限价、限售措施短期不会放松。将持续推进房地产供给侧结构性改革,加快住房体制改革和加速租赁市场发展。

  从市场供给层面看,将坚持多主体供应,多渠道保障。保障房用地将应保尽保,商品房用地将适度供应。房价上涨压力大的城市会增加土地出让面积,但仍会配建公共服务项目,共有产权房用地将有所增加。房地产开发投资仍将保持10%以上增幅,土地购置面积减少,商品房施工面积持续增长,新开工面积略有下降,竣工面积和待售面积增加。

  从市场需求层面看,人口净流入的城市,开发商对土地的需求将有所增加或与上年持平。刚性商品住房需求和改善型需求将推动房价略有上涨。人口净流出或增长不明显的城市开发商拿地比较谨慎,购房需求将下降。非限购的热点地区土地和商品住房需求仍将呈上升趋势。租赁市场需求将有所增加。

  价格层面,受需求增加和成本上升影响,商品房均价总体呈稳中有升态势。

  从企业层面看,政府遏制房价上涨和融资难将使房企降低投资冲动。一是国家明确支持房企改变经营模式——从单一的开发销售向租购并举模式转变,支持房企兼并重组,提高集中度,房企将提前或扩大向租赁市场和域外行业布局。二是房价上涨压力较大的城市仍将有房企沿用规模化、高周转模式。三是随着品质住房时代到来以及新房的高端化和郊区化,房企对优质地块和重点项目的竞争将加剧,绿色建筑和精装修品质房占比趋高。

  陕西省住房政策应向低收入家庭、年轻人倾斜

  2018年10月,蓝皮书课题组对年满18周岁的陕西省城镇居民住房满意度进行问卷调查,获得1863份有效调查问卷。调查结果显示,陕西省城镇居民对其住房基本满意,住房满意度平均值为3.35。

  陕西省城镇居民住房满意度存在区域性差异。商洛市城镇居民住房满意度高于其他城市,为3.45,随后是安康市(3.43)。榆林市和咸阳市城镇居民住房满意度最低,分别为3.14和3.23。西安市城镇居民住房满意度为3.31,在陕西省排名第六。

  (一)住房满意度的收入水平差异

  收入水平高的城镇居民住房满意度高于收入水平较低的居民。家庭税后年收入26万元以上的居民的住房满意度最高,为4.08,比年收入21万~25万元的居民高出0.30,比年收入16万~20万元的居民高出0.56。年收入10万元以下的居民住房满意度最低,为2.92。年收入26万元以上的居民的住房满意度显著的高于年收入10万元以下的居民,高出1.06,约40%。

  (二)住房满意度的年龄差异

  随着年龄的增长,城镇居民住房满意度逐渐增高。18~30周岁的城镇居民平均住房满意度最低,为3.03。31~40周岁与41~50周岁居民住房满意度较为接近,分别为3.35与3.49。51~60周岁居民显著高于51周岁以下居民的住房满意度,为4.45。61岁及以上居民的住房满意度最高,为4.50。

  (三)住房满意度的性别差异

  不同性别的城镇居民住房满意度存在差异,但是差异并不显著。男性居民住房满意度为3.32,比女性居民住房满意度高0.07。

  (四)住房所有权与住房满意度

  调查数据显示拥有住房的城镇居民住房满意度平均值为3.53,比租赁住房的居民住房满意度显著地高0.47。拥有多套住房的居民住房满意度为4.52,显著高于只有一套住房的居民。

  (五)对住房价格的满意程度

  大多数城镇居民认为住房价格偏离了经济基础,在一定程度上存在泡沫,对住房价格的满意度较低,住房价格的平均满意度为2.02。认为住房价格非常高和较高的、对当前住房价格不满意人数分别为573人和792人,占所参与调查人数的比例为30.76%和42.51%。21.74%的居民对住房价格的满意度一般,只有4.99%的居民较满意和满意当前的住房价格。

  陕西省城镇居民住房满意度在区域、收入水平、年龄、性别、住房权属等五个层面存在差异。在住房市场化改革之后,陕西省城镇居民住房条件得到了显著的改善。人均住房建筑面积逐年增长,住房自有率不断增高,户型不断优化,住房设施日趋完善,套均居住人口逐渐下降。城镇居民对住房比较满意,但区域间、不同收入水平间、不同年龄段间、不同性别间差异明显。住房政策应向提高低收入家庭住房满意度、年轻人住房满意度倾斜。

陕西房地产

 

  精彩目录

  Ⅰ 总报告

  1 2017~2018年陕西房地产业发展报告

  Ⅱ 专题篇

  2 2017~2018年国家土地政策对陕西房地产业的影响

  3 2017~2018年国家金融调控政策对陕西房地产业的影响

  4 2017~2018年国家财税政策对陕西房地产业的影响

  5 2017~2018年陕西省保障性住房建设状况及发展对策

  6 2017~2018年陕西省住房租赁市场分析

  7 2017~2018年陕西省房价研究

  8 2017~2018年陕西物业管理发展现状、存在问题及对策

  9 2017~2018年陕西房地产企业发展现状及趋势研究

  10 陕西绿色建筑及其评价与标识的发展

  11 大西安楼宇经济发展研究

  12 陕西省城镇居民住房条件及住房满意度分析

  Ⅲ 区域篇

  13 2017~2018年西安市房地产业发展报告

  14 2017~2018年咸阳市房地产业发展报告

  15 2017~2018年渭南市房地产业发展报告

  16 2017~2018年铜川市房地产业发展报告

  17 2017~2018年宝鸡市房地产业发展报告

  18 2017~2018年杨凌示范区房地产业发展报告

  19 2017~2018年汉中市房地产业发展报告

  20 2017~2018年安康市房地产业发展报告

  21 2017~2018年商洛市房地产业发展报告

  22 2017~2018年延安市房地产业发展报告

  23 2017~2018年榆林市房地产业发展报告

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