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报告精读 | 房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.18(2021)
来源:皮书说  作者:皮书说   发布时间:2021-08-03

  2021年8月3日,中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.18(2021)》。

  《中国房地产发展报告No.18(2021)》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则,追踪中国房地产市场最新动态,深度剖析市场热点,展望2021年发展趋势,积极谋划应对策略。全书分为总报告、分报告、区域篇、热点篇。总报告对当前房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析,其余各篇分别从不同的角度对房地产市场发展和热点问题进行深度分析。

  2020年,尽管受到疫情强烈冲击,但中国房地产市场表现出很强的韧性。年末各项指标均恢复到较好水平,部分指标甚至超过疫前水平。投资、资金与开发建设增速前低后高,年末恢复至合理预期水平,市场销售显著超出预期,全国销售均价总体稳定与城市间市场景气度分化并存,土地市场热络但区域分化趋势明显。与此同时,市场分化进一步加强;房贷利率与个人经营贷等商业贷款利率倒挂;住房租金出现1998年来的首次负增长,由此租售价差进一步被拉大。房地产金融监管则不断强化,土地市场“两集中”的供给新规出台,房地产企业经营将面临新挑战。随着相关政策措施接连出台,老旧小区改造与城市更新成为房地产业的热点。在新冠肺炎疫情以及宏观经济环境不确定性加剧的影响下,城市群、都市圈将迎来新发展。

  2021年,全球经济仍将继续处于低利率和流动性相对充裕的环境,短期难以改变。各国经济增速有着明显反弹,全球经济复苏仍不稳定。如何有效应对全球流动性泛滥的溢出效应,是中国面临的主要风险与挑战。但是,房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。房地产金融监管将持续强化,继续坚持“稳”字当头的政策调控基调,调控政策更加精细化、完备化。租赁市场发展受到政策关注程度进一步增强。受全球货币宽松和低利率政策影响,2021年房地产市场将面临较大的上涨压力。市场风险不断加大,分化趋势日益明显,房地产行业面临重新洗牌。政策调控趋紧遏制市场过热冲动,房地产仍是当前市场上最有价值的保值增值工具。

  展望全年,中央经济工作会议中指出“2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性,要保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效”,预计2021年国内货币政策将在经济回升的过程中,逐步回归中性,整体流动性将保持稳定。房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。房企整体融资环境或将持续偏紧,“三道红线”将持续发力,房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。集中供地制度进一步规范土地市场发展,维持土地市场价格稳定。

  总之,全年房地产行业将继续保持平稳运行,商品房销售规模将再创新高,突破18亿平方米;土地购置面积小幅回落,土地成交均价将快速恢复到疫前水平;新开工面积预期创出历史新高,总量达24亿平方米左右,但竣工面积较2020年略有下降;受疫后全球经济快速恢复影响,房地产开发投资将保持快速增长态势,全年预期保持14%左右的高速增长;销售均价全年保持万元以上新高度,全年预期实现7.7%左右的增长水平。一、二线热点城市价格将保持平稳上行,限贷政策仍将持续,不排除进一步加码升级的可能性。购房资金监管继续加强,严查首付款资金来源,严防首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费;三、四线城市面临较大的经济恢复压力,限贷政策或将适度放松,具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地产市场将迎来新的机遇。

  全国房地产市场分化进一步加剧

  蓝皮书指出,全国房地产市场分化进一步加剧。

  一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市。在一线和热点二线城市房价相对较快上涨同时,还有一些二三四线城市仍在下跌。纬房城市分级指数显示,2021年3月,二线城市综合房价环比上涨2.5%,涨速比上月增加1.6个百分点;一线城市综合房价环比上涨1.8%,涨速比二线城市略低;三线城市环比上涨0.9%,四线城市环比上涨0.4%,涨速相对较低。

  具体分城市看,根据大数据房价同比监测分析,结合相关统计数据,一线城市中,深圳上涨最快,上海房价上涨较快,广州紧随其后,北京稳中有升。一线城市尚未全面快速上涨。二线城市中部分热点城市涨速有所加快。宁波、东莞、无锡、杭州、南京、厦门、合肥、南通、西安、大连等城市上涨相对较快,天津、福州、济南、青岛、郑州、长沙、哈尔滨等城市相对平稳。三四线城市涨跌互现,以涨为主。盐城、泉州、银川、嘉兴、淮安、马鞍山等城市上涨相对较快,其中不少是长三角非核心城市。廊坊、保定、防城港、肇庆、淄博、北海等城市房价下跌,这些城市大多曾经历过较强的市场炒作,市场需求被透支。

  地域差距显著。南北差距、东西差距均明显存在。房地产市场总体呈现南热北稳、东热西稳的态势。热点城市主要集中在南方和东部,特别是集中于长三角和粤港澳大湾区城市群;北方城市和中西部城市房价总体平稳,热点城市在北方和中西部属个别现象。京津冀城市群各城市到目前为止房价持续平稳。

  热点城市内部分化严重。不仅城市间差异加大,城市内部也同样存在较大差异。即使在热点城市内部,区位及综合配套较好的核心城区上涨相对较快,偏远位置往往上涨相对慢或停滞下跌。热点城市的房价上涨,往往以重点学区的上涨为先导。由于城市内部的房价分化,对城市房价的涨跌比以前更难以判定。以北京为例,2021年3月海淀同比上涨11%,而副中心的通州还同比下跌0.7%,呈现冷热不匀的局面。

  2021年房地产市场将呈现四大突出特征

  蓝皮书指出,在“三道红线”政策出台后,房企整体的融资环境收紧;房贷集中度管理制度则限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。同时,各地纷纷加大对信贷违规资金进入楼市的查处力度,2021年房地产市场整体融资环境持续收紧。在行业整体降杠杆的背景下,未来房地产融资调控预估短期内持续从严。但是,房地产行业事关民生消费和投资发展,是中国经济的压舱石和稳定剂。疫后房地产行业韧性十足,商品房销售、房地产开发投资皆快速复苏,助力中国经济迅速走出疫情阴霾。房地产政策层面依然坚持“稳”字当头,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,促进房地产市场健康平稳发展。总体来看,2021年房地产市场将呈现出几个突出特征。

  第一,市场风险不断加大,分化趋势明显,房地产开发市场面临重新洗牌。2021年以来,全球经济逐渐恢复,在流动性宽松的环境下,部分新兴市场率先出现了不同程度的通胀压力,货币贬值压力不断加大。3月17日、18日、19日,巴西、土耳其、俄罗斯央行纷纷宣布加息。而美元加息预期和全球通货膨胀必然会进一步加剧国内房地产市场价格波动风险。自2020年下半年,房地产金融政策持续收紧,多部委密集发声,直指房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。突出表现在:一方面是个人住房贷款余额快速增长,尤其是经营贷入市,导致居民杠杆率持续攀升,居民债务风险不断加码;另一方面,房企持续高杠杆、高负债、高周转运营,房企债务风险日渐高企。因此,“十四五”房地产行业将会转向全面去杠杆时期,并逐步形成长效机制。在“两集中”新政落地后,一二线城市和三四线城市土地市场将逐渐分化,企业在不同类型城市的投资策略、投资方式都将重新调整。随着监管收紧,房企获得资金难度加大,房企整体投资将更加谨慎,房企投资将明显集中。尤其是22城双集中供地政策落地之前,热点城市优质地块热度高居不下,投资主要集中高能级城市。土地供给侧的变革也将导致行业新一轮的洗牌,龙头房企优势将进一步放大,在旧改、收并购、合作拿地等方面有所布局的企业将会迎来新的机遇。

  第二,受全球货币宽松和低利率政策影响,2021年房地产市场将面临较大的上涨压力。过去一年,全球大放水,带来的是全球资产价格的膨胀,一些国家股价、房价涨幅双双创出新高。土耳其、俄罗斯房价涨幅均超20%;美国、英国、加拿大、韩国等国家的房价整体涨幅也超过中国,资产泡沫全面膨胀。2020年,土耳其房价涨幅超过20%,位居全球第一,最大城市伊斯坦布尔房价涨幅超过30%,在全球主要城市里位居前列。根据凯斯恩席勒指数,2020年12月,美国20大城市房价同比上涨10.1%,创下2014年以来的最大升幅。美国房价已经超过2007年次贷危机之前的水平,相比2009年的低谷,接近翻倍。2020年,韩国首尔的房价首次超过每平方米1200万韩元(约合人民币7万元),韩国过去一年间的房价上涨20%,自2017年以来上涨74%。从2020年6月开始,人民币保持持续的单边升值趋势。2021年,中国经济增长预期较好,因此人民币汇率大概率会呈现升值趋势。10年期国债利率先于美国十年期国债收益率上涨,中美利差的扩大,必然导致资金持续不断地流入我们国债市场,必将会对房地产市场造成价格上涨的巨大压力。

  第三,政策调控趋紧遏制市场过热,房地产仍是当前市场上最有价值的保值工具。自2020年下半年开始,伴随着市场过热,国内的房地产调控政策开始收紧。7月24日,住建部召开房地产工作座谈会,直指市场过热问题。8月20日,住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议形成了重点房企资金监测和融资管理的三档规则,即“三道红线”。“三道红线”主要约束房企行为,推动房地产行业降杠杆、控负债。房企“三条红线”的出台,意味着房地产企业凭借高杠杆进行快速扩张的时代正在走向终结。2021年2月18日,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”。“两集中”出让新政全面考验房企综合实力,促进房企形成势力分布新格局,头部房企聚焦热门城市,中小房企向三四线城市转移。3月26日银保监会、住房和城乡建设部、人民银行三部门联合发文严查经营贷违规入市。地方调控政策主要涉及升级限购、限贷、限价、限售政策,以及增加房地产交易税费等相关内容。面对不确定性的市场环境,尤其是在全球流动性泛滥,通胀预期加持的情况下,中央坚守不发生系统性金融风险的底线,不断强化房地产市场监管,有序引导企业、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内。在全球经济不断恢复的情况下,房地产市场依旧稳健,或将再次成为资产的“避风港”。

  第四,总体判断:2021年全年房地产市场将保持平稳发展态势。展望全年,“十四五”规划强调:房地产事关民生消费和投资发展,可以助力经济内循环。因此,政策基本面依然“稳”字当头,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。中央经济工作会议中指出,2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性,要保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效。预计2021年国内货币政策将在经济回升的过程中,逐步回归中性,整体流动性将保持稳定。房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。房企整体融资环境或将持续偏紧,“三道红线”将持续发力,房企去杠杆、降负债已是大势所趋。仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。集中供地制度进一步规范土地市场发展,维持土地市场价格稳定。总之,全年房地产行业将继续保持平稳运行,商品房销售规模将再创新高,突破18亿平方米;土地购置面积小幅回落,土地成交均价将快速恢复到疫前水平;新开工面积预计创出历史新高,总量达24亿平方米,但竣工面积较2020年略有下降;受疫后全球经济快速恢复影响,房地产开发投资将保持快速增长态势,全年预计保持14%左右的高速增长;销售均价全年保持万元以上新高度,全年预期实现7.7%的增长水平。一二线热点城市住房价格将保持平稳上行,限贷政策仍将持续,不排除进一步加码升级的可能性。购房资金监管继续加强,严查首付款资金来源,严防首付贷、消费贷、经营贷等用于购房消费;三四线城市面临较大的经济恢复压力,限贷政策或将适度放松,具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地产市场将迎来新的机遇。

  住房租赁市场发展亟待破解三大深层次问题

  当前,我国城市特别是大城市的住房问题日益突出,高房价成为阻碍新市民真正市民化、青年人才安心乐业创业的最大障碍之一。未来我国要深入推进以人为核心的新型城镇化,就要让新市民真正市民化,让买不起住房的青年人看得到未来、实现安居乐业。在当前房价高企又不可大降的背景下,客观地讲,新市民、青年人的住房问题应主要通过租房来解决。但长期以来我国租房和购房发展不均衡,导致目前住房租赁市场成为短板,租赁住房品质不高、有效供给不足、租赁关系不稳定、租房居住痛点多,住房租赁市场亟须规范发展。可以说,住房租赁市场规范发展关乎新型城镇化进程,关乎新市民和青年人的幸福感、获得感,关乎城市竞争力,加快发展与加强规范势在必行。发展机构化、专业化住房租赁特别是自持型重资产住房租赁,需要解决当前住房租赁市场存在的住房租赁收益率过低、低成本长期资金缺乏、人们长期租住意愿不高等深层次问题。

  1. 住房租赁收益率过低

  目前,发展住房租赁市场面临的最底层的基础性问题,就是住房租赁收益率过低,即租金回报率或租售比(年房租/房价)严重低于正常的投资收益率水平(一般需要5%左右),不到2%。据wind数据库,一线城市租售比呈下降趋势,2021年4月,北京、天津、上海、重庆、广州、深圳的租售比分别为1.62%、1.48%、1.48%、2.37%、1.48%、1.79%,相当于在这些城市出租住房需要42~68年才能收回购房成本,而合理的年限通常为15年左右。住房租赁收益率过低导致无论是通过新建还是改建、收购的方式经营租赁住房,都难以实现长期可持续的投资回报,以租金收益进行相关权益性融资也很困难,这从根本上制约了新增租赁住房供给。解决这个问题理论上有两条路径,一是提高租金或增加其他租赁收益,二是降低住房建设或购买成本(即房价)。实际上,提高租金或降低房价目前都难以做到。这是因为:一方面,目前承租人普遍感受租金与收入相比已很高,提高租金还可能抑制租赁需求。据易居研究院测算,2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高,其中北京、深圳、三亚、上海4个城市房租收入比高于45%。据国家统计局数据,2015年全国外出农民工月均居住支出占生活消费支出的46.9%,提高租金会加重承租人的负担,或将部分租赁需求者挤出区域市场。另一方面,房价难以下降,如果强行降低房价有可能带来系统性风险。

  2. 低成本长期资金缺乏

  新建或改建租赁住房需要一次性投入大量资金,并主要通过未来的租金收入逐步回收,投资回收期很长。据住房租赁企业测算,新建租赁住房的投资回收期一般在25年以上,改建租赁住房的投资回收期一般在5~8年,且发展初期3~5年内难以盈利,需要长期、低成本、大量的资金支持。但目前缺乏符合住房租赁经营特点的长期融资渠道,现有的融资方式主要有三类:一是来自风险资本和私募资金等的股权融资,这种融资方式易产生投资方干扰企业经营的问题;二是银行贷款、专项债券等债权融资,其缺点是对住房租赁企业资产和信用有较高要求,且资金使用期短、融资成本高;三是租金分期(租金贷)、应收租金保理和资产证券化(ABS、类REITs)等以租客信用或租金收益为基础的现金流融资,过去租金贷出现许多问题,而资产证券化目前还无法实现公募。发展住房租赁市场亟须拓宽住房租赁企业融资渠道,吸引社会资本进入住房租赁市场,让住房租赁投资建设资金可合理退出,并扩大再生产,建设新的租赁住房。从国际经验看,住房租赁企业所需资金的核心是要长期、低成本,从根本上解决这一问题必须发展住房租赁公募REITs。但我国当前发展住房租赁领域REITs还存在一些法律和税收方面的障碍。

  3. 人们长期租住意愿不高

  发展住房租赁市场需要培养长期稳定的住房租赁需求,不断提高住房租赁消费能力。但我国长期以来,人们更多将租房作为不得已的阶段性、过渡性需求,愿意长期通过租赁解决居住问题的人不多,普遍希望买房住。这就使得住房租赁需求与供给相比更为不稳定,承租人不愿意签订长期租赁合同,也不愿意在租房上投入太多,凑合着住,不利于租赁住房品质的提升。据中房学2015年对16个城市抽样调查,超过80%的住房租赁合同期限在1年及以下。据安居客发布的《2020中国住房租赁市场总结》,有75.7%的租房人群近五年内有购房计划,另有8.4%的人群已在2020年内购房。

  人们长期租住意愿过低的原因主要有三个:一是公共服务资源不足以支撑租购住房在享受公共服务上具有同等权利。由于公共服务资源总体供给不足,且发展不均衡,租房家庭在子女上学等公共服务方面不能与购房家庭享受同等权利,承租人在落户方面也存在障碍。二是租赁关系不稳定。目前出租住房主要来源于个人房东,租赁双方对未来租金涨落难以预期,都不愿签订长期租赁合同,承租人对租赁关系没有稳定预期,缺乏安全感。三是租房住不能获得房价上涨带来的财富效应。随着房价不断上涨,购房人拥有的财富越来越多,而承租人不但无法获得资产增值,反而付出的租金成本越来越高。想要改变人们的住房消费观念,让更多的人愿意租房住,需要在公共服务、租赁住房供给主体、稳房价和稳租金等方面下功夫。

  精彩目录

  Ⅰ总报告

  1. 2020年中国房地产市场回顾及未来展望

  一、 2020年房地产市场总体运行特征

  二、 房地产市场的热点问题分析

  三、 2021年房地产市场展望

  2. 2021年中国房地产市场主要指标预测

  一、 2020年中国房地产主要指标预测偏离度分析

  二、 预期2021年宏观经济运行谨慎乐观

  三、 2021年中国房地产市场主要指标预测结果

  Ⅱ分报告

  3. 2020年全国城市地价动态监测分析报告

  4. 2020年全国房地产投融资分析与2021年展望

  5. 2020年全国房地产开发运营报告

  6. 2020年全国商业地产市场分析及2021年市场预测

  7. 2020年全国存量房市场分析及2021年展望

  8. 2020年全国个人住房信贷市场分析及2021年展望

  9. 2020年全国房地产经纪行业发展现状及2021年展望

  10. 2020年全国物业管理行业发展报告

  11. 2020年房地产估价行业发展现状及2021年展望

  Ⅲ区域篇

  12. 2020年粤港澳大湾区(粤境)房地产市场分析与2021年展望

  13. 2020年长三角城市群房地产市场总结及2021年展望

  14. 2020年成渝城市群房地产市场分析及2021年展望

  15. 2020年京津冀城市群房地产市场状况及2021年展望

  16. 2020年城市房价涨跌幅及趋势分析

  Ⅳ热点篇

  17. 住房租赁市场发展亟待破解的深层次问题

  18. 房地产营销线上化发展现状及未来趋势

  19. 长租公寓“爆雷”的原因与对策建议

  20. 住房公积金流动性风险现状、成因与管控路径

  21. 中国房地产发展20年回顾与前景展望

 

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