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资本红利时代结束,居住服务时代到来
来源:布鲁布客  作者:布鲁布客   发布时间:2021-08-05

  2020年,尽管受到疫情强烈冲击,但中国房地产市场表现出很强的韧性。年末各项指标均恢复到较好水平,部分指标甚至超过疫前水平。投资、资金与开发建设增速前低后高,年末恢复至合理预期水平,市场销售显著超出预期,全国销售均价总体稳定与城市间市场景气度分化并存,土地市场热络但区域分化趋势明显。与此同时,市场分化进一步加强;房贷利率与个人经营贷等商业贷款利率倒挂;住房租金出现1998年来的首次负增长,由此租售价差进一步被拉大。房地产金融监管则不断强化,土地市场“两集中”的供给新规出台,房地产企业经营将面临新挑战。随着相关政策措施接连出台,老旧小区改造与城市更新成为房地产业的热点。在新冠肺炎疫情以及宏观经济环境不确定性加剧的影响下,城市群、都市圈将迎来新发展。

  2021年,全球经济仍将继续处于低利率和流动性相对充裕的环境,短期难以改变。各国经济增速有着明显反弹,全球经济复苏仍不稳定。如何有效应对全球流动性泛滥的溢出效应,是中国面临的主要风险与挑战。但是,房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。房地产金融监管将持续强化,继续坚持“稳”字当头的政策调控基调,调控政策更加精细化、完备化。租赁市场发展受到政策关注程度进一步增强。受全球货币宽松和低利率政策影响,2021年房地产市场将面临较大的上涨压力。市场风险不断加大,分化趋势日益明显,房地产行业面临重新洗牌。政策调控趋紧遏制市场过热冲动,房地产仍是当前市场上最有价值的保值增值工具。

  展望全年,中央经济工作会议中指出“2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性,要保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效”,预计2021年国内货币政策将在经济回升的过程中,逐步回归中性,整体流动性将保持稳定。房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。房企整体融资环境或将持续偏紧,“三道红线”将持续发力,房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。集中供地制度进一步规范土地市场发展,维持土地市场价格稳定。

  总之,全年房地产行业将继续保持平稳运行,商品房销售规模将再创新高,突破18亿平方米;土地购置面积小幅回落,土地成交均价将快速恢复到疫前水平;新开工面积预期创出历史新高,总量达24亿平方米左右,但竣工面积较2020年略有下降;受疫后全球经济快速恢复影响,房地产开发投资将保持快速增长态势,全年预期保持14%左右的高速增长;销售均价全年保持万元以上新高度,全年预期实现7.7%左右的增长水平。一、二线热点城市价格将保持平稳上行,限贷政策仍将持续,不排除进一步加码升级的可能性。购房资金监管继续加强,严查首付款资金来源,严防首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费;三、四线城市面临较大的经济恢复压力,限贷政策或将适度放松,具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地产市场将迎来新的机遇。

  2021年8月3日,中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.18(2021)》。

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全国房地产市场分化进一步加剧

  一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市。在一线和热点二线城市房价相对较快上涨同时,还有一些二三四线城市仍在下跌。纬房城市分级指数显示,2021年3月,二线城市综合房价环比上涨2.5%,涨速比上月增加1.6个百分点;一线城市综合房价环比上涨1.8%,涨速比二线城市略低;三线城市环比上涨0.9%,四线城市环比上涨0.4%,涨速相对较低。

  具体分城市看,根据大数据房价同比监测分析,结合相关统计数据,一线城市中,深圳上涨最快,上海房价上涨较快,广州紧随其后,北京稳中有升。一线城市尚未全面快速上涨。二线城市中部分热点城市涨速有所加快。宁波、东莞、无锡、杭州、南京、厦门、合肥、南通、西安、大连等城市上涨相对较快,天津、福州、济南、青岛、郑州、长沙、哈尔滨等城市相对平稳。三四线城市涨跌互现,以涨为主。盐城、泉州、银川、嘉兴、淮安、马鞍山等城市上涨相对较快,其中不少是长三角非核心城市。廊坊、保定、防城港、肇庆、淄博、北海等城市房价下跌,这些城市大多曾经历过较强的市场炒作,市场需求被透支。

  地域差距显著。南北差距、东西差距均明显存在。房地产市场总体呈现南热北稳、东热西稳的态势。热点城市主要集中在南方和东部,特别是集中于长三角和粤港澳大湾区城市群;北方城市和中西部城市房价总体平稳,热点城市在北方和中西部属个别现象。京津冀城市群各城市到目前为止房价持续平稳。

  热点城市内部分化严重。不仅城市间差异加大,城市内部也同样存在较大差异。即使在热点城市内部,区位及综合配套较好的核心城区上涨相对较快,偏远位置往往上涨相对慢或停滞下跌。热点城市的房价上涨,往往以重点学区的上涨为先导。由于城市内部的房价分化,对城市房价的涨跌比以前更难以判定。以北京为例,2021年3月海淀同比上涨11%,而副中心的通州还同比下跌0.7%,呈现冷热不匀的局面。

2021年房地产市场将呈现四大突出特征

  在“三道红线”政策出台后,房企整体的融资环境收紧;房贷集中度管理制度则限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。同时,各地纷纷加大对信贷违规资金进入楼市的查处力度,2021年房地产市场整体融资环境持续收紧。在行业整体降杠杆的背景下,未来房地产融资调控预估短期内持续从严。但是,房地产行业事关民生消费和投资发展,是中国经济的压舱石和稳定剂。疫后房地产行业韧性十足,商品房销售、房地产开发投资皆快速复苏,助力中国经济迅速走出疫情阴霾。房地产政策层面依然坚持“稳”字当头,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,促进房地产市场健康平稳发展。总体来看,2021年房地产市场将呈现出几个突出特征。

  第一,市场风险不断加大,分化趋势明显,房地产开发市场面临重新洗牌。

  2021年以来,全球经济逐渐恢复,在流动性宽松的环境下,部分新兴市场率先出现了不同程度的通胀压力,货币贬值压力不断加大。3月17日、18日、19日,巴西、土耳其、俄罗斯央行纷纷宣布加息。而美元加息预期和全球通货膨胀必然会进一步加剧国内房地产市场价格波动风险。自2020年下半年,房地产金融政策持续收紧,多部委密集发声,直指房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。突出表现在:一方面是个人住房贷款余额快速增长,尤其是经营贷入市,导致居民杠杆率持续攀升,居民债务风险不断加码;另一方面,房企持续高杠杆、高负债、高周转运营,房企债务风险日渐高企。因此,“十四五”房地产行业将会转向全面去杠杆时期,并逐步形成长效机制。在“两集中”新政落地后,一二线城市和三四线城市土地市场将逐渐分化,企业在不同类型城市的投资策略、投资方式都将重新调整。随着监管收紧,房企获得资金难度加大,房企整体投资将更加谨慎,房企投资将明显集中。尤其是22城双集中供地政策落地之前,热点城市优质地块热度高居不下,投资主要集中高能级城市。土地供给侧的变革也将导致行业新一轮的洗牌,龙头房企优势将进一步放大,在旧改、收并购、合作拿地等方面有所布局的企业将会迎来新的机遇。

  第二,受全球货币宽松和低利率政策影响,2021年房地产市场将面临较大的上涨压力。

  过去一年,全球大放水,带来的是全球资产价格的膨胀,一些国家股价、房价涨幅双双创出新高。土耳其、俄罗斯房价涨幅均超20%;美国、英国、加拿大、韩国等国家的房价整体涨幅也超过中国,资产泡沫全面膨胀。2020年,土耳其房价涨幅超过20%,位居全球第一,最大城市伊斯坦布尔房价涨幅超过30%,在全球主要城市里位居前列。根据凯斯恩席勒指数,2020年12月,美国20大城市房价同比上涨10.1%,创下2014年以来的最大升幅。美国房价已经超过2007年次贷危机之前的水平,相比2009年的低谷,接近翻倍。2020年,韩国首尔的房价首次超过每平方米1200万韩元(约合人民币7万元),韩国过去一年间的房价上涨20%,自2017年以来上涨74%。从2020年6月开始,人民币保持持续的单边升值趋势。2021年,中国经济增长预期较好,因此人民币汇率大概率会呈现升值趋势。10年期国债利率先于美国十年期国债收益率上涨,中美利差的扩大,必然导致资金持续不断地流入我们国债市场,必将会对房地产市场造成价格上涨的巨大压力。

  第三,政策调控趋紧遏制市场过热,房地产仍是当前市场上最有价值的保值工具。

  自2020年下半年开始,伴随着市场过热,国内的房地产调控政策开始收紧。7月24日,住建部召开房地产工作座谈会,直指市场过热问题。8月20日,住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议形成了重点房企资金监测和融资管理的三档规则,即“三道红线”。“三道红线”主要约束房企行为,推动房地产行业降杠杆、控负债。房企“三条红线”的出台,意味着房地产企业凭借高杠杆进行快速扩张的时代正在走向终结。2021年2月18日,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”。“两集中”出让新政全面考验房企综合实力,促进房企形成势力分布新格局,头部房企聚焦热门城市,中小房企向三四线城市转移。3月26日银保监会、住房和城乡建设部、人民银行三部门联合发文严查经营贷违规入市。地方调控政策主要涉及升级限购、限贷、限价、限售政策,以及增加房地产交易税费等相关内容。面对不确定性的市场环境,尤其是在全球流动性泛滥,通胀预期加持的情况下,中央坚守不发生系统性金融风险的底线,不断强化房地产市场监管,有序引导企业、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内。在全球经济不断恢复的情况下,房地产市场依旧稳健,或将再次成为资产的“避风港”。

  第四,总体判断。

  2021年全年房地产市场将保持平稳发展态势。展望全年,“十四五”规划强调:房地产事关民生消费和投资发展,可以助力经济内循环。因此,政策基本面依然“稳”字当头,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。中央经济工作会议中指出,2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性,要保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效。预计2021年国内货币政策将在经济回升的过程中,逐步回归中性,整体流动性将保持稳定。房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。房企整体融资环境或将持续偏紧,“三道红线”将持续发力,房企去杠杆、降负债已是大势所趋。仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。集中供地制度进一步规范土地市场发展,维持土地市场价格稳定。总之,全年房地产行业将继续保持平稳运行,商品房销售规模将再创新高,突破18亿平方米;土地购置面积小幅回落,土地成交均价将快速恢复到疫前水平;新开工面积预计创出历史新高,总量达24亿平方米,但竣工面积较2020年略有下降;受疫后全球经济快速恢复影响,房地产开发投资将保持快速增长态势,全年预计保持14%左右的高速增长;销售均价全年保持万元以上新高度,全年预期实现7.7%的增长水平。一二线热点城市住房价格将保持平稳上行,限贷政策仍将持续,不排除进一步加码升级的可能性。购房资金监管继续加强,严查首付款资金来源,严防首付贷、消费贷、经营贷等用于购房消费;三四线城市面临较大的经济恢复压力,限贷政策或将适度放松,具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地产市场将迎来新的机遇。

2021年房地产投资增速降至5%左右

  蓝皮书预计2021年房地产开发投资增速降至5%左右,低于2020年7%的投资增速。主要理由如下。

  一是2021年房企还债压力大。

  2020年末,房地产开发贷款余额大约为13万亿元,2018~2020年房地产债券发行增加了大约2万亿元,2019~2020年信托投向房地产行业的资金总量大约为1.7万亿元。按照房企债务融资的平均还款期推算,预计2021年房企仍然处于还债高峰时期。

  二是2020年中开始的从紧房地产调控将持续。

  2020年7月以来,中央反复强调“房住不炒”,主管部门连续两次约谈房价上涨较快城市。7月以后,30多个城市收紧房地产调控政策,包括东莞、杭州、宁波、深圳、南京、无锡、沈阳、银川、常州、唐山、长沙、武汉、西安等城市。2021年全球新冠肺炎疫情的影响还在延续,各国货币宽松政策难以全部退出,货币流动性总体应较为宽松,资产价格上涨压力仍较大。十九届五中全会明确,坚持不将房地产作为短期刺激政策工具,坚持“房住不炒”定位,中央经济工作会议再次明确,要解决好大城市住房突出问题。预计因城施策背景下热点城市将会坚持房地产调控政策不放松。

  三是2021年房地产市场供求下降。

  2021年超常规货币政策逐步退出,热点城市房地产政策从紧将持续,预计2021年房地产市场需求稳中有降。2020年8月“三线四档”新规实施后,房地产企业购地热情下降,在大部分房企需要降杠杆压力下,预计2021年房地产企业购置土地面积、商品房新开工面积延续负增长的可能性较大,房地产市场新增供给减少,带动房地产投资增速回落。 

 

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