人口快速老龄化背景下老年人的养老居住问题广受社会关注。自2010年以来，我国推行“以居家为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老政策，逐步形成了以上海“9073”模式、北京“9064”模式为代表的养老居住格局，即90%的老年人居家养老、6%～7%的老年人依托社区养老、3%～4%的老年人入住养老机构。

　　社区居家养老将成为未来主流的养老方式，当前老年人居住环境的适老能力、老年群体的住房条件及养老生活配套现状如何？社区居家养老有哪些需求与痛点亟待解决呢？一起来了解~

　　老年人居住现状分析

　　一、独立居住是老年人的主流居住形态

　　超六成老年人处于“独立居住”状态

　　伴随家庭结构趋向小型化和核心化，老年人与子女同住的比例也逐渐下降，根据调研数据，处于独立居住（一个人独居或与老伴同住）状态的老年人占比65.4%，仅26.8%的老年人当前居住状态是与子女同住，甚至在80岁及以上高龄群体中，老年人独立居住比例达48%（见图5）。老年人独居高比例的表面原因是其认为自身身体好、喜欢自由，更根本的原因则是养老观念的变化和拥有较充足的经济资源。如以50后、60后为代表的这一代老年人，其经历了经济实力的增强、住房条件的改善和健康状况的提升，不再仅仅满足于生存型、基本保障型居住需求，开始追求自由、品质的老年生活，在居住形态上则表现为越来越多老年人从被动独居走向主动独居。

　　图5 老年人目前的居住状态

　　距离产生美，超八成老年人与子女住在同一城市

　　老年人选择独立居住并不意味着远离子女，调查显示老年人与子女非同住的群体中，21.3%住在同一个社区，60%住在同一个城市，老年人与其子女住在不同城市的比例尚不足2成（见图6）。80岁及以上高龄非同住群体中，老年人与其子女同住一个社区的比例高于其他年龄段，但仍以住在同一城市为主，占比过半。老年人与子女之间的这种居住分离模式，不仅能够保证老年人获得及时的照料，又能够满足老年人对于隐私和独立的需求。

　　图6 老年人与子女之间的居住距离

　　养老方式偏好：半数老年人希望与子女住同一社区

　　住房类型方面，44.5%的老年人更倾向于住在普通居民小区，且这种居住偏好在低龄（60～79岁）老年群体中更明显；而在80岁及以上高龄群体中，33.2%倾向于住在专业的养老公寓，高于低龄老年人，这也体现出高龄老年人对专业养老服务的需求更高。低龄老年人行动相对方便，更愿意选择在普通居民小区内养老，因为他们能够从社区参与过程中获得最大化养老需求和心理满足；80岁及以上的高龄老年人身体的感觉机能和运动系统退化，更需要专业化的服务与照料，故而年龄越大的老年人越倾向于选择住在专业养老公寓（见图7）。居住距离方面，老年人偏好与子女就近居住，49.67%倾向于和子女住在同一社区，31.51%倾向于和子女住在同一城市（见图8）。

　　图7 老年人理想养老居住场所

　　图8 老年人理想养老居住形态

　　二、高龄老年人居住条件有待改善

　　超半数老年人现居房屋为2000年以前建成

　　目前中国城市存量住房建成年份在2000年前后的比例约为3∶7，2000年以前建成的小区距今已超过20年，在住宅设计等方面相对劣势明显，设施线路等老化问题也可能导致安全隐患。数据显示，现居房屋楼龄超过20年的老年人约占54%（见图10），尤其是80岁及以上的高龄老年人中有近60%现居房屋已有20年房龄，15%现居房屋已有40年房龄（见表4）。老年人居住房屋老旧，一部分原因是难以承担搬家所花费的时间、经济和精力等成本，另一部分则是由于他们对熟悉的环境产生惯性和依赖，不愿挑战适应新环境的风险，基于这样的老年人住房年代现状，老旧小区的适老化改造对于提升老年群体居家幸福感颇有意义。

　　图10 老年人现居房屋建成年代占比

　　表4 各年龄段老年人住房年代占比

　　七成老年人住楼房，居住现代化适应水平高

　　从现居房屋的建筑类型看，约三成老年人住平房（单层），七成住楼房（两层及以上），其中约70%老年人住一般楼房，约30%住独门独户楼房。

　　受气候条件和文化等因素影响，老年人住房类型在不同地区体现出不同特征。相较于南方，北方地区有更多老年人居住平房，华北地区老年人住平房的比例最高（40.96%）。南方老年人则更多居住在独门独户楼房中，华南和西南地区住独门独户楼房老年人的比例均超过40%。华北、东北、西北地区住独门独户楼房的老年人均不足5%，这些地区的老年人住一般楼房的比例更高，其中东北、西北地区超过60%（见图11）。住房类型影响居住密度，形成不同的社区形态，继而对周边业态、物业管理等方面都表现出不同的需求特征。

　　图11 各地区老年人住房类型占比

　　分年龄看，各年龄段老年人的住房类型差异较小，相对来说高龄老年人更多居住在一般楼房中，而超1/4的低龄老年人住独门独户楼房（见图12）。中国传统的住房类型以院落为主，多为平房和低矮小楼，而在20世纪上半叶出生的老年人如今近半数住进了一般楼房，体现出了一定程度上的老年人居住现代化适应水平。

　　图12 各年龄段老年人住房类型占比

　　居家老人住房以中低层楼房为主，超半数住房缺少无障碍通道

　　调研显示，近八成受访老年人每天至少出一次家门，居住楼房的老年人对于出行安全性和便利性需求较高，约80%受访者理想居住楼层为3层及以下，且对电梯和无障碍通道等设施要求迫切。从总体上看，居住楼房的老年人多数住在中低层，累计九成住在6层及以下，六成住在3层及以下，两成住在底层。高龄老年人住在低层的比例更高，80岁及以上居住楼房的老年人近70%住在3层及以下，60～69岁老年人这一比例约为55%（见图13）。

　　图13 居住楼房的各年龄段老年人楼层分布

　　大部分老年人的住房没有配备电梯，居住在2层及以上楼房的老年人中，仅有约12%有电梯。分楼层看，无电梯情况主要集中在中低楼层，住在楼房2～3层、4～6层的老年人分别约94%、85%没有电梯，11层及以上全部配有电梯，而中高层（7～10层）有电梯的比例约为62%（见图14）。对于老年人来说，爬楼梯是否为一项合适的活动尚存在争议，如果条件允许，在居住配套方面，可将乘坐电梯还是爬楼梯作为备选项供老年人根据自身情况选择。

　　图14 居住楼房不同楼层的老年人是否有电梯

　　虽然有超两成居住楼房的老年人住在底层，且有些老年人居住楼房配有电梯，但通往家门口的“最后50米”也有可能并不全是平地，例如单元楼门口的外台阶等，对腿脚不便的老年人也存在安全隐患。居住楼房的老年人中，排除通往家门是平地不需要无障碍通道的情况后，有无障碍通道（例如没有台阶的斜坡等）的比例也仅为10.81%（见图15）。而在既没有电梯也没有无障碍通道的老年人中，近半数需步行25级台阶以上才能到家门口（见图16）。

　　图15 居住楼房的老年人是否有无障碍通道

　　图16 没有无障碍设施的老年人步行到家门口的台阶数

　　两居、三居室占主导，58%老年人居住房屋有阳台

　　老年人现居房屋的住房结构为平均2.8个卧室，1.3个厅，1.2个卫生间，1个厨房，0.69个阳台。按居室数算，两居室（37.58%）和三居室（30.38%）是老年人居住的主要户型，两居及以上的比例约为87%（见图17）。尽管超六成老年人处于独立居住状态（一人独居或与老伴同住），但多数老年人居住的房屋有富余的房间供子女临时探望居住或照料者临时或长期居住。而在房间功能方面，约56%的老年人现居房屋“五脏俱全”（卧室、厅、卫生间、厨房、阳台），从单项看，96%有厨房，90%有卫生间，58%有阳台。

　　图17 各年龄段老年人住房居室数

　　室内基础设施日趋完备，高龄老年人房屋整洁度低

　　随着对晚年生活品质的追求，老年人居住房屋的室内设施需求也从刚需型向改善型转变。与基本生活保障相关的设施配置覆盖率较高，通电率达99.5%，自来水覆盖率91.4%。中间层次需求的满足度也在逐步提升，室内有洗澡设施的比例约76%，厕所能冲水的比例约60%。然而适宜老年人居住的健康环境还包括很多方面，例如“看不见”的方面空气质量，“看得见”的方面室内整洁度等。近年来，空气污染问题日益加剧，而老年人家中有空气净化器的比例仅不足5%。从室内整洁度看，总体上约1/4的老年人家中整洁度有待改善，尤其高龄老年人室内整洁度相对较低（见图18）。由于身体功能逐渐退化，老年人对环境的感知能力不断下降，行动能力也开始受限，但污染、脏乱等因素对老年人健康造成的影响却不会降低，品质养老居住还需要相关配套服务的支持。

　　图18 各年龄段老年人室内整洁度

　　老年人居住需求与痛点分析

　　防滑地面和呼救系统需求度最高

　　居住环境是影响老年人生命安全的重要因素，世界卫生组织发布报告指出，每年有30余万人死于跌倒，其中60岁及以上老年人占了一半。而在我国，跌倒也已成为造成老年人伤害的“罪魁祸首”，其中家中（56.41%）、公共居住场所（14.36%）等是老年人跌倒频发的地点。调查显示，老年人对室内居住空间环境应配置的安全设施提出要求，尤其是对室内防滑地面（72.6%）、紧急呼救系统（68.4%）、室内扶手（41.8%）三类无障碍设施的需求度更高（见图22）；分年龄段看，80岁及以上高龄老年人的身体机能下降，相应对防滑地面、呼救系统、扶手的需求度明显高于低龄老年人。

　　图22 老年人室内居住空间应配置的安全设施

　　公园/广场成老年人首要活动需求场所

　　老年人由于身体机能下降、活动能力与活动范围受限，对于社区内部和周边的环境、设施配套需求更加突出。老年人出行频率并不低，近八成受访者在社区内或家附近活动的频率为一天一次或一天多次。老年人对公共服务设施有多元化需求，体育锻炼行为占比最高，69.4%的老年群体曾在社区及家附近散步或户外锻炼；其次是休闲娱乐活动，47.4%的老年人偏好在社区公共场所坐着聊天，打牌下棋和遛狗遛鸟也是时常从事的活动；再次是生活必要性活动，44%的老年人经常有买菜等购物行为；而老年人自我提升与社会参与类活动较少，包括去老年活动室读书及运动、参加志愿者活动或慈善活动、参加老年教育课程培训等（见图23）。这也说明老年人比较注重体育锻炼与休闲娱乐活动，能够增强自身健康体质与丰富精神生活。

　　图23 老年人需求活动偏好

　　不同年龄段老年群体日常活动偏好有所差异，相应对社区及周边配套设施的需求亦有不同。60～69岁、70～79岁低龄老年人更偏好散步或户外锻炼、打牌下棋、遛狗遛鸟等活动，相应对运动健身场地的需求度高于高龄老年人；80岁及以上老年人因身体机能下降严重，更倾向于坐着聊天，相应对公园/广场、老年活动室、休息座椅的需求度高于低龄老年人（见图24）。

　　图24 老年人对社区公共服务设施偏好

　　紧急呼叫和走失定位服务需求迫切

　　社区老龄服务方式多样化已成为老年人生活的必需。老年人对社区老龄服务项目表现出较大的需求，紧急呼叫（68.3%）、走失定位（60.4%）、陪同出行（46.4%）三类服务占比最高（见图25）。分年龄段看，高龄老年人对社区老龄服务项目的需求度高于低龄老年人。除室内维修和送餐服务外，80岁及以上老年人对紧急呼叫、走失定位、陪同出行、保洁维护、聊天陪伴的需求度均高于低龄老年人，这也反映出高龄老年人在社区老龄服务需求类别方面的复杂度。

　　图25 老年人需要的社区养老服务项目

　　健康监测和送医拿药需求较高

　　相较于年轻群体，老年人的就医频率更高，尤其是患有慢性病的老年人更需要便捷、完善的医疗健康服务。调查数据显示，老年人对社区医疗服务项目的需求强烈，健康监测（59.5%）是各年龄段老年群体最希望配置的社区医疗服务项目，其次是送医拿药（47.7%）和家庭医生（45.8%）（见图26）。分年龄段看，80岁及以上高龄老年人对健康监测、家庭医生、定期体检或保健的需求度明显高于低龄老年群体；60～69岁、70～79岁老年人对送医拿药、康复训练、健康咨询的需求度高于高龄老年人。

　　图26 老年人需要的医疗服务设施类别

　　社区软硬件设施不适应老龄化发展趋势

　　在我国老年人居家养老模式为主的背景下，当前社区软性、硬性配套建设与老龄化发展趋势之间的矛盾较为突出。住宅室内环境方面，建筑配套设计未能充分考虑老年人的生理变化特点，地面防滑、扶手设置、呼救设施等均没有满足老年人独立生活的安全方便诉求，调查显示46.4%的老年人认为室内居住空间缺少必要的扶手，46.3%认为室内地面过于光滑易摔倒，42.8%认为住宅内的厕所或浴室不方便，42.8%表示室内没有安装呼叫或报警装置，由此室内空间安全性问题是摆在老年人面前的首要居住痛点。此外，部分老年群体也面临着居住空间舒适性不足的问题，主要表现在室内日照通风不好（32.3%）以及室内面积小，居住狭窄（17.2%）（见图27）。随着老年人身体机能的衰退，老年人在生活起居方面更需要舒适惬意的居住环境和安全的无障碍设施，以保证晚年的生活质量。

　　图27 老年人居住室内空间存在的主要问题

　　老年人活动需求与社区活动场所配套不足之间的矛盾。随着生活时间结构的转变，老年群体更加关注余暇时间的生活质量，而社区活动空间为老年人休闲游憩、参与社会活动提供了必要的场所。老年人日常高频活动行为有散步或锻炼身体、坐着聊天、打牌下棋等，但是当前社区配套建设尚不能满足不同层次老年人的多样化需求。社区内部及周边公园/广场的配套率稍高，但仍有36.5%的老年人表示缺少此项休闲配套；运动健身场地、休息座椅、老年活动室的配建比例均不足六成；社区图书馆/书报阅览室、老年大学的建设比例更低（见图28）。

　　图28 老年人居住社区及周边活动场所设施的配置情况

　　社区老龄服务项目普及度不高。随着人民生活水平的提升和社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、紧急救助、精神慰藉等方面呈现出日益增长的需求。但是当前社区老龄服务体制不健全，各项服务项目配置与老年人的实际需求并不匹配，调研数据显示，社区保洁维护、室内维修、紧急呼叫等多项老龄服务项目的提供率均不高，其中57%的老年人表示社区没有提供走失定位的服务，55.1%的老年人表示社区没有提供陪同出行的服务（见图29）。

　　图29 社区老年服务项目配置情况

　　社区适老化改造优先增加老年服务设施和无障碍设施

　　在人口快速老龄化背景下，老年人居家养老过程中存在的摔倒、居住生活不便等难题日益突出，居住环境适老化改造已成为今后存量更新的重要议程。调研发现，针对居住环境的适老化改造，增配老年人服务设施是最迫切的需求，占比58.4%，单调的社区服务设施较难满足老年人对户外活动的需求，社区改造须提供多样化的活动场所，满足老年群体的精神需求和价值实现需要；其次是安装无障碍设施，占比45.6%，比如室内空间加装扶手、社区内部安装指示灯等；最后，44.5%的老年人表示迫切希望对多层住宅楼梯进行改造或加装电梯。此外，公共设施不足或缺少维护、社区公共空间不足、室内公共区域修缮等也是老年人反映需要改造的问题（见图30）。

　　图30 居住环境适老化改造，老年人最迫切需要解决的问题

　　老年友好居住环境的营造策略

　　我国老年人口规模大、增速快、高龄化特征对社区居家养老模式带来挑战。一方面，社区居住环境的不适老化问题突出，当前城市住宅规划设计更多是从中青年角度出发，并未考虑到老年人的实际生活状况和精神需要，难以满足规模日益壮大的老年人口居住需求；另一方面，公共服务设施体系对老年人居家养老的服务保障能力薄弱，无法满足老年人多样化、复杂的需求。因此，需要构建覆盖住宅、室外环境、社区配套三个层面的软性、硬性环境，以改善老年人现有的居住条件，营造良好的老年友好居住氛围。

　　（一）围绕“增量开发、存量改造”建设舒适安全的老年居住空间

　　老年人居住空间改善重点从两方面展开：其一，新建开发居住区内应配建适量老年住宅，建筑规划设计充分考虑老年人居住的舒适性与安全性，采用无障碍设计，减少地面的高低差，设置防滑地面，在走道、门廊、卫生间等区域预留或安装扶手等，且应重视居住空间的可持续性，能够使住宅建设进行灵活性、可改性调整，满足不同生命周期老年人对室内空间布局的多元需求；其二，通过政府补贴、家庭自负等多种形式鼓励居民家庭开展居家环境适老化改造，改善居家老人的居住条件，缓解老年人因生理机能的退化而导致对现有居所的不适性。

　　（二）完善设施配套，打造老年友好社区生活圈

　　社区作为老年群体居家养老的重要载体，需要高度优化与整合社区生活圈范围内的助老资源。逐步完善老年社区生活圈范围内的配套设施建设，基于老年群体对户外散步、体育锻炼、休闲娱乐活动的高频需求，在社区内部或周边增设公园/广场、健身场地、休息座椅等适合老年人的配套设施，为老年群体创造适于居家养老、户外活动的空间场所与环境。同时，加强社区内外部公共空间或设施的无障碍改造，对照明设施、监控与求助设备、出入口坡道扶手、出行道路等进行必要的优化，为老年人营造便捷安全的出行环境。老年友好社区生活圈建设应当遵循适度适老原则，充分考虑到社区内部不同年龄段人群居住需求的差异性与兼容性，构造能够适应住区全龄化的公共服务设施布局，避免社区成为老年住区。

　　（三）以需求为导向，完善社区支持、健康服务等软性配套

　　区别于过去依靠家人照料的传统养老模式，当前居家养老更多需要依靠社会化养老服务机构提供生活照料、医疗保障、精神慰藉等社区养老服务项目，满足老年人的日常生活需求。加快社区养老服务体系与服务网络建设，构建涵盖保洁维护、健康咨询、定期体检、家庭医生、送餐服务、陪同出行等多类别服务项目，为老年人提供便捷、全面的养老服务支持。同时，充分利用现代化智能信息技术，将智慧养老应用于老年人的衣食住行、医疗、休闲娱乐等方面，提高老年人的居住生活质量。

　　本文摘自《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）》——《社区居家养老现状及趋势调研报告》，作者：闫金强 曹凤娟。有删选。

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